Serviceflat: persoonsgebonden services doorbetalen bij leegstand?

Erfgenamen hebben bij de verkoop van leegstaande serviceflats een probleem. Goed onderhouden, royale serviceflats worden voor minder dan € 20.000,- te koop aangeboden zonder een koper te vinden. De vraag naar serviceflats is gedaald. Bovendien zijn de servicekosten hoog, wel tot € 950,- per maand. De positie van de erven is uitzichtloos. Zij zitten met een onverkoopbare en onverhuurbare woning, maar moeten de servicekosten onverminderd doorbetalen. De vraag is of en zo ja welke mogelijkheden bestaan om daar wijzigingen in aan te brengen.

 Akte van splitsing, reglement

Bij het beoordelen van de doorbetalingsverplichting van de erven dient allereerst te worden beoordeeld wat de specifieke situatie is. In hoofdzaak kan onderscheid worden gemaakt tussen de volgende vormen:

• coöperatieve woonvereniging;
• VvE met separate dienstenentiteit;
• VvE die tevens services verleent.

Coöperatieve woonvereniging

De coöperatieve woonvereniging heeft als doel aan haar leden diensten en goederen te verstrekken in de vorm van een woonrecht met bijkomende services. In deze rechtsvorm wordt geen onderscheid gemaakt tussen enerzijds gebouwgebonden kosten (beheer en onderhoud van het gebouw) en anderzijds de persoonsgebonden diensten.

VvE, al dan niet separate dienstverlener

In een VvE met separate dienstverlener is onderscheid gemaakt tussen enerzijds kosten voor het beheer en onderhoud gebouw (VvE) en anderzijds de services die persoonsgebonden zijn (dienstverlener). Deze laatste diensten worden door een vereniging of stichting aan de bewoners verleend. Bij deze variant geldt doorgaans het voordeurstelsel voor wat betreft het afnemen van de persoonsgebonden diensten en worden de gebouwgebonden kosten volgens breukdelen omgeslagen. Eenzelfde systeem kan worden aangetroffen in VvE’s waarin zowel het beheer en onderhoud van het gebouw als de persoonsgebonden diensten in één akte van splitsing verenigd zijn.

Profijtbeginsel

In deze varianten zijn de bijdrageverplichtingen voor zowel wonen als zorg in hoofdzaak kwalitatief van aard. Bovendien zijn de persoonsgebonden diensten overwegend aanbodgericht. Of de bewoner individueel vraag heeft naar dergelijke persoonsgebonden diensten of dat het appartement leeg staat, is niet relevant voor de kostenomslag. Met name de erven hebben daarmee een probleem, omdat zij geen profijt hebben van persoonsgebonden diensten. Hetzelfde geldt voor bewoners die hun woning niet kunnen bewonen, bijvoorbeeld omdat ze in een verpleeghuis elders zijn opgenomen.

Dat dit kan leiden tot schrijnende situaties blijkt uit de uitzending van EenVandaag. Daar werden erfgenamen geïnterviewd die al meer dan de vraagprijs van het appartement aan servicekosten hadden uitgegeven gedurende de vier jaar dat het appartement leeg en te koop stond. En het einde was nog niet in zicht. Integendeel, naarmate meer appartementen leeg komen, is de kans op verkoop kleiner. Bovendien wordt het probleem van de erven zichtbaar en daardoor ook voorzienbaar voor potentiële kopers, wat een afschrikwekkend effect kan hebben. Zo kan een serviceflatcomplex in een neerwaartse spiraal raken als gevolg van deze doorlopende servicekosten bij leegstand.

Marktdeskundigen stellen dat het serviceflatconcept – uitgaande van aanbod gestuurde, persoonsgebonden diensten – zijn langste tijd gehad heeft en dat onder meer vanwege wijzigende vraag en de invloed van moderne technieken, persoonlijke verzorging steeds minder locatie gebonden is en op elk adres kan worden verkregen.

Om die redenen is het mijns inziens omwille van het behoud van de continuïteit van serviceflats wenselijk steeds meer onderscheid te maken tussen wonen en zorg. De wooncomponent wordt beheerst door de VvE, net zoals dat bij elk ander woongebouw het geval is. De zorgcomponent in de vorm van services kan los van de VvE facultatief worden aangeboden aan bewoners die daarom vragen. Daardoor betalen eigenaren van leegstaande appartementen slechts de kosten die gebouw gebonden zijn. Persoonsgebonden diensten, waarvan zij geen profijt hebben worden niet door hen meebetaald. Ook bewoners die zelf geen gebruik maken van persoonsgebonden diensten worden op deze manier niet gedwongen daarvan gebruik te maken, dan wel zonder daarbij profijt te hebben de kosten daarvan door te betalen.

In de zorgsector is het scheiden van wonen en zorg een actueel thema bij verzorgingshuizen. Onder invloed van het kabinetsbeleid wordt de wooncomponent daar niet langer via de AWBZ gefinancierd. De achterliggende gedachte is, dat wonen en zorg niet onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn. Wonen is locatie gebonden en de kosten daarvan zijn gebouw gebonden. Persoonlijke services zijn persoonsgebonden en niet locatie gebonden.

Scheiden van wonen en zorg bij serviceflats

Indien een serviceflat het scheiden van wonen en zorg zou willen doorvoeren dan is de vraag welke weg bewandeld dient te worden. Mogelijk is een aktewijziging op de voet van artikel 5:139 en 5:140 BW noodzakelijk, waarbij het serviceflatconcept wordt omgezet in een standaard VvE met een optioneel pakket persoonsgebonden diensten. Ook kan ervoor gekozen worden de statuten van een eventuele gelieerde dienstenentiteit te wijzigen door het lidmaatschap en/of de afname van persoonsgebonden diensten van kwalitatief in facultatief om te zetten.

Overigens kunnen na deze wijzigingen nog steeds eisen worden gesteld aan de bewoners, zodat sprake blijft van een homogene bewonersgroep. Dat kan bijvoorbeeld door de annex op het modelreglementen van toepassing te verklaren, waarin een ballotageregeling is opgenomen of door in de akte eisen te stellen waaraan bewoners moeten voldoen, zoals het bereiken van een bepaalde leeftijd en de capaciteit om zelfstandig in een appartement te wonen.

Wat als aktewijziging niet mogelijk blijkt?

Indien de vereiste 80% van alle stemmen (bij een aktewijziging op voorstel van het bestuur) niet gehaald wordt, dan geldt dat de persoonsgebonden servicekosten moeten worden doorbetaald, ook bij leegstand. Toch is een uitzondering denkbaar. Ik verwijs naar een arrest van Gerechtshof Amsterdam van 15 maart 2011 (BP8878, ook met noot op VvERecht.nl), waarin het gerechtshof het volgende overwoog:

‘(het hof sluit) ..niet uit dat met een beroep op de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW wordt geoordeeld dat een bepaling uit het reglement van splitsing niet of niet volledig wordt toegepast. Gelet op de in voornoemde bepalingen mogelijkheid tot wijziging van de splitsingsakte alsmede het zakenrechtelijk karakter van appartementsrechten en de rechten van derden die daarmee zijn gemoeid, zal echter voor een dergelijke afwijking slechts onder uitzonderlijke omstandigheden plaats zijn.’

De vraag is vervolgens of bij structurele en omvangrijke leegstand in een serviceflat sprake is van zulke uitzonderlijke omstandigheden. In een arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch d.d. 10 maart 2009 (BJ 4905) werd niet afgeweken van de akte. De erven dienden conform de akte hun bijdrageverplichtingen door te betalen aan de serviceflat, maar ook niet méér dan dat.

In beide arresten wordt aan de bewoordingen van de statuten vastgehouden, terwijl de erven die moeten doorbetalen daar juist van willen afwijken. Mogelijk kunnen de vereiste ‘uitzonderlijke omstandigheden’ worden gevonden in het uitzichtloze karakter van de doorbetalingsplicht in relatie tot de geringe waarde van het appartement, de crisis op de vastgoedmarkt in het algemeen en de structureel gewijzigde vraag naar serviceappartementen in het bijzonder. Een van de meest vergaande argumenten daarbij zou kunnen zijn een beroep op eventuele horizontale werking van artikel 1 Eerste Protocol EVRM, inhoudende dat ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de waarde van het appartement zou tot het oordeel kunnen leiden dat de rechten van de eigenaar onevenredig worden aangetast, zodanig dat een afwijking van de geldende kostenverdeling op zijn plaats is.

Uiteraard moeten de argumenten van de erven worden afgewogen tegen de belangen van de overige eigenaren in de serviceflat. Wanneer leegstaande appartementen niet langer bijdragen aan persoonsgebonden kosten, dan zullen deze kosten mogelijk niet direct evenredig dalen, waardoor de overige eigenaren met een kostenstijging geconfronteerd kunnen worden. Deze overige eigenaren zullen een afweging moeten maken tussen hun korte termijn belang bij lage servicekosten versus hun lange termijn belang bij waarde behoud van hun appartementen en het behoud van de vrije verkoopbaarheid ervan. Daarbij zal uiteraard tevens een rol spelen of en zo ja tegen welke kosten de persoonsgebonden diensten eveneens in te kopen zijn buiten de structuur van de serviceflat om. Denk daarbij aan thuiszorginstellingen, cateraars, externe schoonmaakbedrijven et cetera.

Die afweging zal van geval tot geval anders uitvallen. Daarbij spelen plaatselijke factoren zoals de omvang van de leegstand, de gemiddelde duur van de leegstand en de hoogte van de servicekosten in relatie tot de waarde van de appartementen een rol. Let wel: het moet gaan om uitzonderlijke omstandigheden en mij is niet één uitspraak bekend waarin die door een rechter zijn aangenomen bij een serviceflat. Maar toch, ook de serviceflat vormt een gemeenschap die wordt beheerst door de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Ergens kan een grens getrokken worden, zo blijkt uit het hiervoor aangehaalde arrest. Die grens wordt mijns inziens bereikt indien de continuïteit van de serviceflat zelf aantoonbaar in het gedrang dreigt te komen bij handhaving van de regels die de gemeenschap beheersen.

Welke kosten uitsluiten bij leegstand?

Een vordering waarbij wordt afgeweken van de kostenomslag volgens de akte zou kunnen inhouden, dat (variabele) persoonsgebonden diensten, zoals bijvoorbeeld maaltijdservices, persoonlijke verpleging, wasdienst, gastenkamers en het schoonmaken van de woning, niet mede door de eigenaars van leegstaande appartementen betaald worden, ook al zijn zij daartoe op grond van de akte van splitsing wel gehouden.

Alvorens die stap te zetten verdient het in elk geval aanbeveling om met het bestuur van zowel de VvE als een eventuele dienstenentiteit in overleg te trachten om met behoud van de bestaande structuur te komen tot een differentiatie van kosten en het verlagen van het servicekostenniveau. Mocht dat geen soelaas bieden dan zou als uiterste middel de gang naar de rechter gemaakt kunnen worden.