Notaris berispt bij omzetting woonvereniging naar VvE

Gerechtshof Amsterdam | 16 juli 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2022

Beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer. Klagers hebben diverse klachten geuit over de handelwijze van de notaris bij de omzetting van een woonvereniging naar een VvE. Enkele van deze klachten worden gegrond verklaard.

Eén daarvan is, dat de notaris niet zonder besluit van de algemene ledenvergadering had mogen meewerken aan de verkoop en levering van twee appartementsrechten en een aantal algemene ruimten in opdracht van de vereffenaars van de woonvereniging. Op grond van de statuten van de vereniging blijkt dat het bestuur van de vereniging voor het aangaan van overeenkomsten strekkende tot het verwerven, vervreemden of bezwaren van registergoederen de voorafgaande toestemming van de algemene vergadering nodig had. Het in de algemene ledenvergadering genomen besluit de vereffenaren te machtigen om (verder) alles te doen dat de vereffenaren nuttig of noodzakelijk achtten om de liquidatie van de vereniging te bewerkstelligen, machtigde de vereffenaars niet tot verkoop en levering. De handelwijze van de notaris op dit punt is tuchtrechtelijk laakbaar.

Bekend was, dat in de VvE die na de omzetting zou ontstaan, een vastgoedbelegger de meerderheid van stemmen in de ALV zou kunnen uitoefenen. De notaris wijzigde evenwel artikel 52 MR 2006 in de concept akte van de VvE, zodanig dat de in dat artikel voorgeschreven gekwalificeerde meerderheidseis én quorumeis veranderd in een absolute meerderheid (de helft +1 van het aantal stemmen). Nu de belegger over een dergelijke absolute meerderheid beschikte, zou deze daarmee meer zeggenschap krijgen in de VvE, dan bij handhaving van de standaard voorgeschreven gekwalificeerde meerderheid voor de in artikel 52 genoemde besluiten het geval zou zijn geweest. Dat deed klagers vermoeden dat de onafhankelijkheid van de notaris gebrekkig was, nu deze niet in het belang van alle woongerechtigden zou handelen, maar slechts in het belang van de belegger. Het hof oordeelt, dat het op de weg van de notaris had gelegen om de leden van de woonvereniging over de door het bestuur gewenste en voor deze overige leden verstrekkende wijziging – het opnemen van het minder vergaande vereiste van een absolute meerderheidseis in plaats van een gekwalificeerde meerderheidseis en quorumeis met betrekking tot het nemen van financiële besluiten – te informeren, alsmede hen te wijzen op de gevolgen van deze wijziging. Door dit na te laten heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld en de belangen van klagers (en de overige leden) veronachtzaamd.

Het omzetten van woonverenigingen naar een VvE komt regelmatig voor en leidt niet zelden tot complicaties. Voor een dergelijke omzetting is een aantal besluiten van de algemene vergadering vereist conform de statuten van de oude woonvereniging, zoals het opheffen van de vereniging en de liquidatie en vereffening van het vermogen van de woonvereniging op een in het besluit voorziene wijze. Hier ontbrak het besluit tot het vervreemden van registergoederen door de ledenvergadering van de woonvereniging. Die vervreemding mocht niet geacht worden een onderdeel te vormen van het besluit tot vereffening volgens het hof.

Verder dient tegelijkertijd de nieuwe VvE structuur vastgesteld te worden in de vorm van een akte van splitsing met aanvullingen en wijzigingen op het modelreglement. Omdat het niet zelden serviceflats betreft die omgezet worden in een VvE, regelt de akte van splitsing dan niet alleen het beheer en onderhoud van het gebouw, maar ook de te verlenen diensten en wijze van kostenomslag daarvan. Voor de veelal oudere bewoners van dergelijke woongebouwen is het niet eenvoudig te overzien wat de uiteindelijke eindsituatie hen brengen zal. Op de notaris die de omzetting begeleidt rust de zorgplicht om alle leden van de woonvereniging die toekomstig lid van de VvE worden, zoveel mogelijk te informeren over de gevolgen van de omzetting.

Eén daarvan is, dat de notaris niet zonder besluit van de algemene ledenvergadering had mogen meewerken aan de verkoop en levering van twee appartementsrechten en een aantal algemene ruimten in opdracht van de vereffenaars van de woonvereniging. Op grond van de statuten van de vereniging blijkt dat het bestuur van de vereniging voor het aangaan van overeenkomsten strekkende tot het verwerven, vervreemden of bezwaren van registergoederen de voorafgaande toestemming van de algemene vergadering nodig had. Het in de algemene ledenvergadering genomen besluit de vereffenaren te machtigen om (verder) alles te doen dat de vereffenaren nuttig of noodzakelijk achtten om de liquidatie van de vereniging te bewerkstelligen, machtigde de vereffenaars niet tot verkoop en levering. De handelwijze van de notaris op dit punt is tuchtrechtelijk laakbaar.

Bekend was, dat in de VvE die na de omzetting zou ontstaan, een vastgoedbelegger de meerderheid van stemmen in de ALV zou kunnen uitoefenen. De notaris wijzigde evenwel artikel 52 MR 2006 zo in de concept akte van de VvE, dat de in dat artikel voorgeschreven de gekwalificeerde meerderheidseis én quorumeis in een absolute meerderheid (de helft +1 van het aantal stemmen). Nu de belegger over een dergelijke absolute meerderheid beschikte, zou deze daarmee meer zeggenschap krijgen in de VvE, dan bij handhaving van de standaard voorgeschreven gekwalificeerde meerderheid voor de in artikel 52 genoemde besluiten het geval zou zijn geweest. Dat deed klagers vermoeden dat de onafhankelijkheid van de notaris gebrekkig was, nu deze niet in het belang van alle woongerechtigde zou handelen, maar slechts in het belang van de belegger. Het hof oordeelt, dat het op de weg van de notaris had gelegen om de leden van de woonvereniging over de door het bestuur gewenste en voor deze overige leden verstrekkende wijziging – het opnemen van het minder vergaande vereiste van een absolute meerderheidseis in plaats van een gekwalificeerde meerderheidseis en quorumeis met betrekking tot het nemen van financiële besluiten – te informeren, alsmede hen te wijzen op de gevolgen van deze wijziging. Door dit na te laten heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld en de belangen van klagers (en de overige leden) veronachtzaamd.

Het omzetten van woonverenigingen naar een VvE komt regelmatig voor en leidt niet zelden tot complicaties. Voor een dergelijke omzetting is een aantal besluiten nodig van de algemene vergadering vereist conform de statuten van de oude woonvereniging, zoals het  opheffen van de vereniging en de liquidatie en vereffening van het vermogen van de woonvereniging op een in het besluit voorziene wijze. Hier ontbrak het besluit tot het vervreemden van registergoederen door de ledenvergadering van de woonvereniging. Die vervreemding mocht niet geacht worden een onderdeel te vormen van het besluit tot vereffening vologens het hof.

Verder dient tegelijkertijd de nieuwe VvE structuur vastgesteld te worden in de vorm van een akte van splitsing met aanvullingen en wijzigingen op het modelreglement. Omdat het niet zelden serviceflats betreft die omgezet worden in een VvE, regelt de akte van splisting dan niet alleen het beheer  en onderhoud van het gebouw, maar ook de te verlenen diensten en wijze van kostenomslag daarvan. Voor de veelal oudere bewoners van dergelijke woongebouwen is het niet eenvoudig te overzien wat de uiteindeijke eindsituatie hen brengen zal. Op de notaris die de omzetting begeleidt rust de zorgplicht om alle leden van de woonvereniging die toekomstig lid van de VvE worden,  zoveel mogelijk te informeren over de gevolgen van de omzetting.

 Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam | 16 juli 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2022