Loslaten gevelbeplating ernstig gebrek?

Tussen onderneemster en de individuele appartementseigenaren zijn in of omstreeks 2000 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. Bij brief van 29 november 2012 heeft de VvE bij onderneemster, onder verwijzing naar het rapport van Bouwkundig VvE Advies, melding gemaakt van ernstige gebreken aan de bevestiging van de Emalit-panelen op de 12e en 13e verdieping van het appartementengebouw. De VvE stelt dat sprake is van een ernstig gebrek. Zij doet een beroep op de garantie- en waarborgregeling. Onderneemster concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van de VvE in haar vordering dan wel tot ontzegging daarvan. De Raad van Arbitrage voor de bouw doet uitspraak.

Niet-ontvankelijk

Onderneemster/B stelt/stellen dat onderneemster op 1 januari 2008 is overgenomen door B Onder verwijzing naar art. 10.2 van de garantie- en waarborgregeling betoogt zij/betogen zij vervolgens dat de VvE de klacht van 29 november 2012 niet had moeten richten tot onderneemster op het adres van B maar rechtstreeks aan Woningborg. Omdat de VvE de juiste procedure voor melding van het gebrek niet heeft gevolgd moet de VvE niet ontvankelijk worden verklaard in haar vordering, aldus onderneemster/B.

Uit het bij de pleitnota van de VvE gevoegde uittreksel van het register van de Kamer van Koophandel blijkt dat onderneemster nog steeds in dat register is ingeschreven en is gevestigd op het adres waarop de VvE haar bij de brief van 29 november 2012 heeft aangeschreven. Art. 10.2.1. van de garantie- en waarborgregeling, dat regelt aan wie de gebreken moeten worden gemeld indien het adres van de ondernemer onbekend is of de ondernemer ten gevolge van faillissement, door liquidatie of om enige andere reden zijn bedrijf heeft beëindigd c.q. is opgehouden te bestaan, is dan ook in het onderhavige geval niet van toepassing. De VvE heeft de gebreken op juiste wijze bij onderneemster gemeld. Arbiter passeert dit verweer van onderneemster dan ook.

Ernstig gebrek

In art. 6.2 van de garantie- en waarborgregeling garandeert de ondernemer dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. In art. 6.3 staat dat het gebouw voldoet aan de voor het desbetreffende gebouw toepasselijke eisen voor nieuwbouw gesteld in het Bouwbesluit.

De garantietermijn gaat op grond van artikelen 5.3. en 5.8 van de garantie- en waarborgregeling drie maanden na de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten in. Volgens art. 7.1 geldt een garantietermijn van zes jaren. Indien een geval als voorzien in art. 7A:1645 BW zich voordoet geldt een termijn van tien jaren.
De gemeenschappelijke gedeelten zijn opgeleverd op 21 november 2002. De garantietermijn van zes jaren is aangevangen op 21 februari 2003 en is op 21 februari 2009 verstreken. De VvE komt dan ook nog slechts een beroep op de garantie- en waarborgregeling toe als sprake is van een geval als bedoeld in art. 7A:1645 BW.

Laatstgenoemd artikel bepaalt dat als een gebouw, voor een bepaalde prijs aangenomen en afgemaakt, geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling, of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond, de bouwmeesters en aannemers daarvoor gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn.

De VvE heeft de gebreken laten onderzoeken door Bouwkundig VvE Advies en Nieman Raadgevende Ingenieurs (verder: Nieman). Gelet op de inhoud van de beide rapporten en de daarop ter mondelinge behandeling gegeven toelichting is arbiter van oordeel dat het loslaten van de gevelbeplating niet kan worden aangemerkt als het geheel of gedeeltelijk vergaan van een gebouw als bedoeld in art. 7A:1645 BW. De gebreken beperken zich tot de constructie waaraan de glazen panelen zijn opgehangen. De daar achterliggende gebouwconstructie wordt niet aangetast. De gevelbekleding op zichzelf heeft geen constructieve functie voor het gebouw. (De gevel van) het gebouw vergaat niet door het losraken van de gevelbeplating.

Een en ander neemt niet weg dat het loslaten van de gevelbeplating gevaarlijke situaties kan opleveren en dat snel herstel mogelijk geboden is. In die zin is er mogelijk wel sprake van een ernstige situatie, zoals de deskundigen in hun rapporten vermelden. Echter, deze ernstige situatie valt niet onder de reikwijdte van art. 6A:1745 BW, op grond waarvan er sprake moet zijn van (dreigen te) vergaan van het gebouw of van een essentieel onderdeel daarvan als gevolg waarvan het gebouw niet meer geschikt is voor zijn bestemming.

Gelet op het bovenstaande komt de VvE geen beroep op de garantie- en waarborgregeling meer toe. De vordering wordt dan ook afgewezen.

Scheidsgerecht: ir. P.P.J. Lahaye
Gemachtigde eiseres, de VvE: mr. S.J. Schoonhoven
Gemachtigde gedaagde, onderneemster: mr. J. Schutrups

Bron: RvA 28 mei 2013, No. 80.616