Onverwachte extra onderhoudskosten Colt-gevel

Arbiters hebben in eerste aanleg geoordeeld, dat de VvE niet heeft aangetoond dat er sprake is van gebreken aan de Colt-gevel waar onderneemster voor aansprakelijk is. De VvE komt hiertegen in beroep. Had onderneemster voor een systeem moeten kiezen dat minder onderhoudsgevoelig is, of kopers vooraf moeten informeren over de onderhoudskosten?

Waar ging het om?

De Colt-gevel is gesitueerd op de galerij, aan de achterzijde van het gebouw. De galerij is meerdere verdiepingen hoog. Op deze galerij komen de voordeuren van de verschillende appartementen uit. De galerij is aan de andere zijde van de voordeuren afgesloten met een glazen wand. Deze glazen wand is de Colt-gevel. De glazen wand bestaat uit horizontale lamellen waarvan het onderste deel vast staat en het bovenste deel draaibaar is. Deze lamellen zijn normaliter gesloten, maar dienen automatisch open te gaan bij brand vanwege het verschaffen van een veilige vluchtweg. In gesloten toestand zorgt het ervoor dat de galerij in beperkte mate op een binnenruimte lijkt.

De VvE stelt dat het Colt-systeem niet correct functioneert. Er zijn vaak storingen. De VvE zoekt de oorzaak van deze storingen in de scheefstand van de lamellen. De scheefstand wordt weer veroorzaakt, aldus de VvE, door de wijze waarop een en ander is gemonteerd. Er zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan het systeem, die ertoe geleid hebben dat op enig moment het systeem naar behoren functioneerde, maar niet zodanig dat er sprake is van een blijvende oplossing voor het systeem. De VvE stelt dat de fabrikant van de Colt-gevel reeds in maart 2008 heeft gewaarschuwd dat het geen blijvende oplossing is. De VvE verwijst naar een rapport van 6 februari 2008.

Onderneemster betwist dat het systeem niet naar behoren functioneert, althans dat eventuele problemen bij het functioneren voor rekening van onderneemster komen. Een systeem met draaiende delen is altijd gevoelig. Er kunnen weersinvloeden zijn en het onderhoud moet nauwgezet en zonder bezuinigingen worden uitgevoerd, aldus onderneemster. De VvE onderhoudt de Colt-gevel echter onvoldoende. Het onderhoudscontract van de gevel met F., dat de VvE heeft overgelegd, ziet enkel op onderhoud van de brandmeldinstallatie.

Arbiters in eerste aanleg hebben geoordeeld dat de VvE niet heeft aangetoond dat er sprake is van gebreken aan de Colt-gevel waar onderneemster voor aansprakelijk is. De grief van de VvE richt zich hier tegen.

Oordeel van Appel-arbiters

Appel-arbiters overwegen, mede naar aanleiding van hetgeen zij bij de bezichtiging hebben waargenomen, het volgende. Het Colt-systeem is een heel gevoelig systeem. Op een paar plaatsen sluiten de lamellen niet volledig. Voorts zijn twee motoren verwijderd, waarschijnlijk omdat deze doorgebrand zijn. Het uitvoeren van extra (intensief) onderhoud is inherent aan dit systeem. Het contract dat de VvE heeft met F. ziet enkel op het elektrische deel van het systeem. Het probleem zit echter juist in het mechanische deel van het systeem. Dit mechanische systeem dient veelvuldig bijgesteld te worden, zodat de mechanische weerstand van de lamellen niet te hoog wordt. Regelmatig bijstellen van de lamellen is op zichzelf mogelijk.

De VvE stelt, onder verwijzing naar de verklaring van de leverancier van het systeem Colt dat het opnieuw afstellen van de lamellen slechts een tijdelijke oplossing is. Appel-arbiters zijn het met deze bevindingen van Colt in zoverre eens dat het niet mogelijk is om voor eens en voor altijd het systeem zo af te stellen dat de lamellen nooit meer nader afgesteld behoeven te worden. Periodiek zullen de lamellen van de Colt-gevel bijgesteld moeten worden. Dit is inherent aan het gekozen systeem.

Het goed en deugdelijk uitvoeren van het benodigde onderhoud en het bijstellen van de lamellen levert naar het oordeel van appel-arbiters twee weken werk voor twee monteurs op. Hiermee is voorts in redelijkheid een bedrag van € 10.000,00 exclusief btw per keer gemoeid. Dit intensieve onderhoud zal naar het oordeel van appelarbiters iedere twee jaar dienen plaats te vinden.

De individuele kopers/opdrachtgevers van de appartementen hadden, nu gekozen is voor dit speciale systeem, wel op enige (extra) kosten van onderhoud moeten rekenen. Appel-arbiters zijn van oordeel dat een normaal te verwachten onderhoud van een dergelijk systeem pas na tien jaar nodig zou zijn en dan € 15.000,00 met zich zou brengen. Dat staat echter in geen verhouding tot hiervoor berekende bedrag aan noodzakelijk onderhoud.

Appel-arbiters zijn voorts van oordeel dat verwacht mag worden dat een gevelsysteem een (minimale) levensduur heeft van 15 jaar. Het benodigde onderhoud bedraagt dan gekapitaliseerd € 80.000,00, terwijl gerekend mocht worden op € 15.000,00. De VvE is derhalve € 80.000,00 -/- € 15.000,00 = € 65.000,00 meer kwijt aan onderhoud dan waar redelijkerwijs op gerekend had hoeven te worden. Onder deze omstandigheden zijn appelarbiters van oordeel dat de Colt-gevel gebreken vertoont waar onderneemster voor aansprakelijk is. Onderneemster had immers ofwel voor een systeem moeten kiezen dat minder onderhoudsgevoelig is, ofwel kopers vooraf moeten informeren over de onderhoudskosten.

Bekwame tijd

Onderneemster doet een beroep op artikel 6:89 BW. Zij stelt dat de VvE binnen bekwame tijd na het openbaren van de gebreken onderneemster had moeten aanspreken. Bij onderneemster is na de mondelinge behandeling op 2 december 2010 echter niet meer geklaagd, terwijl er volgens de VvE wel gebreken zouden zijn, aldus de stelling van onderneemster.

Appel-arbiters overwegen dat door het voeren van de procedure en het instellen van hoger beroep, onderneemster afdoende op de hoogte is gesteld van de gebreken. Een aparte klacht jegens onderneemster was in de gegeven omstandigheden niet nodig. Dit verweer wordt daarom verworpen.

Conclusie

De VvE vordert vervanging van het Colt-systeem. Afgezet tegen de hiervoor reeds begrote extra kosten van onderhoud ten bedrage van € 65.000,00, achten appel-arbiters vervanging van het gehele systeem disproportioneel. Deze vordering wordt afgewezen.

Voormeld bedrag van € 65.000,00 aan kosten voor extra onderhoud, zal aan de VvE worden toegewezen als vergoeding van de door hen geleden schade wegens de niet correcte nakoming van onderneemster van de verplichtingen die zij op zich heeft genomen.

Scheidsgerecht: mr. E.A.G.M. van Rens, ir. P.J.M. Ijsselmuiden en ir. T.H.W. van Splunder
Gemachtigde appellante, de VvE: mr. F. Dijkslag
Gemachtigde geïntimeerde, onderneemster: mr. W.J.M. Loomans

RvA 25 juni 2013, No. 71.783