Toestemming (achteraf) voor verhuur geweigerd: vervangende machtiging onder voorwaarden

Gerechtshof Amsterdam | 7 mei 2013 | LJN: CA1755. Toestemming achteraf leidt tot zelfde afweging. Geen veto. Bestemming volgens akte: enige overlast dulden.

Meestal bepaalt het reglement bij splitsing dat een eigenaar zijn appartementsrecht kan verhuren, mits hij het bestuur een vooraf door de huurder ondertekende gebruikersverklaring verstrekt. De huurder verklaart daarin de akte, het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement te zullen naleven, zie onder meer artikel 35 MR 2006. In dit geval was daarnaast sprake van een toestemmingsvereiste voor verhuur. Een van de drie eigenaars verzocht de VvE om toestemming voor een kindertheater in het betreffende appartement, zij het pas achteraf. Die toestemming werd door de ALV geweigerd uit vrees voor overlast. Nadat het verzoek tot een vervangende machtiging in eerste aanleg was geweigerd, werd deze door het hof in hoger beroep alsnog verleend, zij het onder voorwaarden.

Allereerst gaat het hof in op het moment waarop de toestemming is gevraagd. Dat was achteraf. Volgens het hof maakt dat bij de beoordeling van het verzoek geen verschil. Uitgangspunt is dat de verzochte machtiging (slechts) kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Voor de beoordeling van de vraag of daarvan sprake is, acht het hof, anders dan de kantonrechter, niet van belang dat de eigenaar voorafgaand aan de verhuur heeft nagelaten de volgens de splitsingsakte voorgeschreven toestemming aan de vergadering van de VvE te vragen. De maatstaf die de kantonrechter heeft gehanteerd en die erop neerkomt dat bij toestemming achteraf de mogelijkheid voor de VvE om deze te weigeren ruimer is dan bij vooraf gevraagde toestemming, berust niet op enige wettelijke grondslag. In beide gevallen dient immers te worden nagegaan of de (vooraf dan wel achteraf) gevraagde toestemming zonder redelijke grond is geweigerd, als bedoeld in artikel 5:121 BW, aldus het hof. Gelet op het vorenstaande volgt het hof de VvE en de overige eigenaren niet in de uitleg die zij aan het toestemmingsvereiste lijken te geven als zou dit een vetorecht bevatten.

Vervolgens beoordeelt het hof de reden voor de weigering toestemming te verlenen. De VvE en de overige twee eigenaren stellen, dat het gebruik van de bedrijfsruimte als kindertheater (geluids)overlast veroorzaakt waardoor zij een redelijke grond hebben hun toestemming ook nadien te weigeren. Deze overlast is volgens hen vooral gelegen in het komen en gaan van mensen waarbij de (smalle) straat als foyer wordt gebruikt en fungeert als klankkast, terwijl de overlast versterkt wordt door de onregelmatige openingstijden en de uiteenlopende activiteiten die in de ruimte worden gehouden, zoals voorstellingen voor volwassenen, disco- en bedrijfsfeesten. Door de komst van het kindertheater is de waarde van hun appartementen gedaald, aldus de overige eigenaars. Ook stellen de VvE en de overige eigenaren, dat de bestemming bedrijfsruimte het exploiteren van een kindertheater niet omvat, zodat sprake is van met de akte strijdig gebruik.

Het hof ziet niet in dat sprake is van met de akte strijdig gebruik. De splitsingsakte verplicht de eigenaar en gebruiker in dit geval het privé gedeelte voor zover dit bestaat uit bedrijfsruimte dienovereenkomstig te gebruiken, mits hij door de uitoefening van het bedrijf geen hinder toebrengt. Zonder nadere toelichting ziet het hof niet in waarom het exploiteren van een kindertheater niet onder de bestemming bedrijfsruimte en/of bedrijvigheid zou vallen. De publiekrechtelijke bestemming die in het kadaster is vermeld, doet in dit verband niet ter zake volgens het hof.

Dan de gevreesde overlast. Volgens het hof hebben de overige eigenaars te aanvaarden dat op de begane grond de bestemming bedrijfsruimte rust, met alle daarbij behorende lusten en lasten. Dit betekent dat zij enige mate van overlast hebben te dulden zoals die gebruikelijk is bij boven een bedrijfsruimte gelegen appartementen in het centrum van een stad. Hieronder moet ook worden begrepen de invloed van het gebruik van de begane grond als bedrijfsruimte op de waarde van de bovengelegen appartementen. Dit brengt volgens het hof met zich dat de overige eigenaars een (mogelijke) waardedaling van hun appartementen niet aan de eigenaar van de bedrijfsruimte kunnen tegenwerpen.

Het voorgaande betekent, dat volgens het hof de VvE geen redelijke grond heeft om aan de eigenaar van de bedrijfsruimte de toestemming te onthouden om deze ten behoeve van een kindertheater te verhuren. Het verzoek tot vervangende machtiging wordt toegewezen. Ter voorkoming van nodeloze overlast worden wel voorwaarden aan de vervangende machtiging verbonden.

Interessant aan deze beschikking is, dat het Hof vaststelt dat een achteraf gevraagde toestemming niet anders beoordeeld dient te worden dan een vooraf gevraagde toestemming. Op zich lijkt mij dit een juist oordeel. Hoewel de reglementen uitgaan van een verzoek vooraf, maakt dat in beginsel voor de door de algemene ledenvergadering te maken afweging niets uit. Het voorschrift om toestemming vooraf te vragen is zo bezien met name in het belang van de aanvrager gesteld, nu hij daarmee nadeel in de vorm van reeds aangegane verplichtinghen (huurovereenkomst) of investeringen met het oog op het beoogd gebruik kan voorkomen.

Ten tweede is deze beschikking mijns inziens interessant omdat het hof terzijde bevestigt dat de bestemming in de akte van splitsing niet wordt ingevuld door de publiekrechtelijke bestemming. In de akte van splitsing zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot het geoorloofde gebruik en de bestemming van de appartementsrechten. Deze bepalingen zijn van privaatrechtelijke aard en binden de eigenaars en gebruikers van de appartementsrechten onderling. Daarnaast stelt de gemeente voor het gebied waarin het gebouw gelegen is een bestemmingsplan vast. In dat bestemmingsplan kunnen meer of andere bepalingen worden opgenomen met betrekking tot het toegestane gebruik van de appartementsrechten. Dat laat echter de gelding van de akte van splitsing onverlet. Indien op grond van het bestemmingsplan méér of ander gebruik toegestaan zou zijn dan datgene wat op grond van de akte van splitsing toegestaan is, dan blijft hetgeen in de akte van splitsing is opgenomen voor wat betreft het toegestane gebruik onverminderd van kracht. Daar komt bij, dat de akte van splitsing geldt zolang de splitsing voortduurt. Dat is in de regel zolang het gebouw bestaat en derhalve voor onbepaalde tijd. Op grond van artikel 3.1 lid 2 Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) dient een bestemmingsplan elke 10 jaar te worden herzien. Er is derhalve een verschil in geldigheidsduur tussen enerzijds de akte van splitsing en anderzijds het bestemmingsplan, zodat er geen reden is om te trachten het gebruik dat toegestaan is krachtens de akte van splitsing te verbinden aan dat van het bestemmingsplan.

Volledige beschikking: Gerechtshof Amsterdam | 7 mei 2013 | LJN: CA1755