Dit model huishoudelijk reglement is een algemene uitwerking van datgene wat in veel huishoudelijke reglementen voorkomt. Hoewel veel VvE’s een huishoudelijk reglement vaststellen, is dat niet verplicht. De wet en het reglement bieden slechts de mogelijkheid daartoe. Vaak wordt het nut en de noodzaak ervan ingezien en wordt een reglement gehanteerd. De VvE die een huishoudelijk reglement vaststelt, dient de daarbij geldende wettelijke voorschriften in acht te nemen. In deze toelichting wordt een aantal aandachtspunten gesignaleerd.
Vaststelling
Algemene Ledenvergadering (ALV) stelt het huishoudelijk reglement vast met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen, zie artikel 5:128 BW, artikel 44 MR 1992 en artikel 59 MR 2006. De gekwalificeerde meerderheid bestaat daarin, dat het besluit tot vaststelling van een huishoudelijk reglement slechts kan worden genomen met een 2/3e meerderheid in een ALV waarin tenminste 2/3e van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. Dat geldt ook voor wijzigingen en aanvullingen.
Huishoudelijk reglement niet in strijd met akte en reglement
Het huishoudelijk reglement is een aanvulling op de wet en de akte van splitsing. De wet stelt geen voorschriften omtrent de inhoud van het huishoudelijk reglement zolang het maar niet strijdig is met de wet en het splitsingsreglement. Anders geldt het niet. In een uitspraak die leidde tot (LJN: BU6485), Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 25 november 2011 stelde het huishoudelijk reglement verdergaande eisen aan verhuur dan datgene wat op grond van de akte mogelijk was. De kantonrechter is daar van oordeel, dat de betreffende bepalingen uit het HR niet geldig zijn. Door de bepalingen uit het HR als ‘welstandsbepalingen’ in plaats van bepalingen omtrent het feitelijk gebruik van de privé gedeelten op te vatten, oordeelt de kantonrechter mijns inziens terecht dat sprake is van strijd met artikel 5:112 BW.
Verder verwijs ik naar LJN: BW1490, Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch 6 april 2012. Daar oordeelde de kantonrechter, dat het de ALV niet vrij stond te stemmen over bepalingen omtrent eigendom van de garages en bergingen. Het gaat niet, zoals door de VvE betoogd, omtrent het gebruik daarvan (namelijk als garage of berging), maar om de eigendom ervan. Dit betekent volgens de kantonrechter, dat hiervan dan ook niet kan worden afgeweken met een besluit met meerderheid van stemmen van de ALV. Voor een wijziging van de akte van splitsing is immers op grond van artikel 5:139 BW de medewerking van alle appartementseigenaars vereist, dan wel een gekwalificeerde meerderheid van 4/5 indien de wijziging wordt gedaan met inachtneming van de regels van artikel 5:139 lid 2 BW. In feite geldt hetzelfde voor het opnemen een toestemmingsvereiste in een huishoudelijk reglement.
Bepalingen uit een huishoudelijk reglement die strijdig zijn met de akte van splitsing, het reglement en/of de splitsingstekening, moeten op de voet van artikel 5:129 jo 2:14 BW als nietig worden beschouwd. De modelreglementen zelf schrijven voor, dat ‘Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement voor niet geschreven gehouden (worden)’, zie onder meer artikel 60 lid 6 MR 2006.
Voorschriften privé gedeelten
Het hier gepubliceerde model huishoudelijk reglement bevat regels voor zowel gemeenschappelijke als privé-gedeelten. Hoewel ze in één reglement staan, is er een wezenlijk verschil in juridische grondslag tussen regels voor enerzijds gemeenschappelijke gedeelten en anderzijds privé-gedeelten.Voor gemeenschappelijke gedeelten stelt artikel 5:128 BW de vergadering van eigenaars bevoegd om bij huishoudelijk reglement nadere regels te stellen. Voor privé-gedeelten geldt dit artikel niet. Daarvoor is in artikel 5:112 lid 4 BW bepaald, dat het splitsingsreglement – en dus niet het huishoudelijk reglement – een regeling omtrent gebruik kan inhouden. Hoofdregel is namelijk dat beperkingen aan het gebruik van een appartement ook voor derden uit de openbare registers kenbaar moeten zijn. Een huishoudelijk reglement wordt doorgaans niet geregistreerd.
De Hoge Raad heeft om die reden bepaald, dat regels voor het gebruik van privé-gedeelten óók in het huishoudelijk reglement kunnen worden opgenomen, op voorwaarde dat het splitsingsreglement dat mogelijk maakt, zoals bijvoorbeeld in artikel 44 van het gele boekje het geval is. Is die mogelijkheid er niet, dan kan iedere belanghebbende de nietigheid inroepen bij de rechter (HR 10 maart 1995, NJ 1996, 594 VvE Ameland State/Mink en HR 10 maart 1995, NJ 1996, 595 (Novamij/VvE Duinroos -Duindistel). De Hoge Raad verwoordt het als volgt: ‘Met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit behoort een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en een zodanige regeling moet dus in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, van de privé-gedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent’.
In het verlengde daarvan zijn toelatings- of ballotage- eisen evenmin toegestaan in het huishoudelijk reglement. Dergelijke bepalingen kunnen slechts geldig in het splitsingsreglement worden opgenomen, zie onder meer LJN: BU6485, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 25 november 2011.
Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1973 biedt niet de mogelijkheid tot het stellen van regels voor het gebruik van privé-gedeelten. Dat betekent, dat onder meer de artikelen 5, 6 en 7 uit het hier gepubliceerde model huishoudelijk reglement niet rechtsgeldig kunnen worden vastgesteld in splitsingen waarop modelreglement 1973 van toepassing is.
Op grond van het voorgaande moet bij het hanteren van dit model huishoudelijk reglement op alle onderdelen worden gecontroleerd of de akte of het reglement daar niet mee in strijd zijn. Bijzondere aandacht vraagt daarbij de bepaling over vloeren, artikel 7. Daarin wordt een gebruikelijke isolatie-index voor contactgeluiden (Ico) gehanteerd van 10 dB(A). De isolatie-index wordt vervolgens bepaald volgens de norm “NEN5077 geluidswering in gebouwen. De akte van splitsing dient evenwel een grondslag te bieden voor het stellen van deze eis.
Huurders gebonden aan huishoudelijk reglement?
Uit HR 10 februari 2012, LJN BU8174 blijkt van niet, tenzij de huurder verklaard heeft dat hij eraan gebonden is door middel van een beding in de huurovereenkomst of een gebruikersverklaring. De Hoge raad bepaalde dat het in de splitsingsakte opgenomen reglement mag – blijkens art. 5:111 onder d – weliswaar verwijzen naar een nauwkeurig aangeduid, in de openbare registers ingeschreven, modelreglement en hoeft derhalve niet alle van toepassing zijnde voorschriften zelf te bevatten, maar het hof heeft niet vastgesteld dat het reglement waarop de verhuurder zich beroept – het huishoudelijk reglement – deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen. Het huishoudelijk reglement valt dus niet onder de reikwijdte van artikel 5:111 onder d BW. Dat is begrijpelijk, nu het huishoudelijk reglement eenvoudiger kan worden vastgesteld dan de akte van splitsing en het doorgaans niet in de openbare registers wordt ingeschreven. Huurders kunnen zodoende niet vooraf door raadpleging van de openbare registers kennis nemen van het huishoudelijk reglement en zijn daar niet van rechtswege aan gebonden, zoals bij de splitsingsakte en het splitsingsreglement wel het geval is.
Verbondenheid rechtsopvolgers
Is eenmaal een geldig huishoudelijk reglement vastgesteld, dan geldt het voor alle huidige èn toekomstige bewoners. De verkoper moet het appartement leveren met alle ingeschreven lasten en beperkingen. De VvE zelf kan van de nieuwe eigenaar een verklaring verlangen dat hij het huishoudelijk reglement zal naleven, zie artikel 44 lid 3 MR 1992. Overigens acht ik die bepaling overbodig, nu de eigenaar van rechtswege gebonden is aan eerdere, rechtsgeldig tot stand gekomen besluiten van de VvE. Dat vloeit voort uit het kwalitatief lidmaatschap van de VvE. In MR 2006 is die eis niet terug te vinden.
Handhaving
Hoewel het huishoudelijk reglement betrekkelijk eenvoudig kan worden vastgesteld, zijn de regels omtrent handhaving er niet minder om. Overtreding van het huishoudelijk reglement is gelijkgesteld met een overtreding van het modelreglement zelf. Boetes en zelfs ontzegging van het gebruik van het appartement zijn mogelijk. In dit model is bepaald, dat het bestuur bij overtredingen de overtreder kan waarschuwen en daarbij een termijn stellen om de overtreding voor eigen rekening en risico ongedaan te maken. In algemene zin stelt de vergadering het bedrag der boetes vast, die kunnen worden opgelegd bij overtreding van dit regelement. Het is overigens ook mogelijk om dat bedrag in het huishoudelijk reglement zelf op te nemen. Het bestuur kan aan de overtreder vervolgens per overtreding een boete tot het maximum van het krachtens het vorige lid door de vergadering bepaalde boetebedrag.
Let wel, deze regeling heeft betrekking op overtredingen van het huishoudelijk reglement. De modelreglementen geven eveneens voorschriften voor overtredingen. Ook hier geldt, dat de bepalingen uit het huishoudelijk reglement daarmee niet in strijd mogen zijn.
Bijzondere bepalingen
Naast de min of meer standaard bepalingen die meeste huishoudelijke reglementen bevatten zoals regels voor afval, geluid, huisdieren, parkeren en verhuur, bevat dit model huishoudelijk reglement een aantal bijzondere bepalingen zoals voorschriften over dataverstoring de mogelijkheid van het aanbrengen van een oplaadpunt voor elektrische voertuigen.
Maatwerk vereist
Het behoeft gelet op het voorgaande geen nader betoog, dat dit model huishoudelijk reglement niet zonder meer in elke VvE kan worden gehanteerd. De gebruiker dient indachtig het voorgaande bij het vaststellen van een huishoudelijk reglement steeds te toetsen aan de wet, de akte en het reglement. Daarnaast moet rekening worden gehouden met specifieke omstandigheden in en om het gebouw / de splitsing. Bepaalde voorzieningen of een bepaalde ligging of inrichting van de gemeenschappelijke of privé-gedeelten kunnen bijvoorbeeld specifieke gebruikseisen stellen. Het hier gepubliceerde model dient als een eerste concept op basis waarvan voor elke VvE een specifiek op de situatie afgestemd huishoudelijk reglement kan worden vastgesteld.
