Machtsoverwicht in de vereniging van eigenaars

In het maatschappelijk verkeer komt het zeer regelmatig voor dat van de partijen tussen wie een rechtsverhouding bestaat, de ene een sterkere positie heeft dan de andere. Deze situatie doet zich in allerlei varianten in allerlei rechtsgebieden voor. De consument heeft ten opzichte van zijn electriciteitsleverancier nauwelijks onderhandelingsmogelijkheden, de groot-aandeelhouder heeft een doorslaggevende stem in de vergadering van aandeelhouders in een kapitaalvennootschap, de overheid legt aan eigenaars van onroerend goed eenzijdig gebruiksbeperkingen op. Op staatsrechtelijk niveau heeft de partij met een absolute meerderheid in het parlement, de zeggenschap in ons land.

In privaatrechtelijke verhoudingen wordt in het algemeen aangenomen dat de partij bij een rechtsverhouding met een sterkere machtspositie deze ten eigen voordele mag benutten, ook ten koste van een andere partij bij de rechtsverhouding. Echter, een meerderheid, aldus Asser/Van Solinge & Nieuwe Weme 2-IIA 2013/334:

“mag haar eigen groepsbelang niet blind eenzijdig dienen ten koste van de minderheid. (…) Men spreekt wel van misbruik van meerderheidsmacht; zie HR 13 februari 1942, NJ 1942/360 (Baus/De Koedoe). Strijd met de redelijkheid en billijkheid omvat in onze opvatting ook misbruik van meerderheidsmacht. Wat betreft het bestuur of de raad van commissarissen betekent de norm van de redelijkheid en billijkheid dat dit orgaan bij zijn handelen, dat is gericht op het belang van vennootschap en onderneming, ook het oog moet houden op andere aanwezige belangen zoals die (van een meerderheid of minderheid) van aandeelhouders, en hij deze belangen moet afwegen en zo nodig moet ontzien.

Dit geldt zelfs bijgebruikmaking van monopolieposities. Uit het arrest Buma/Brinkman (HR 24 mei 1968, NJ 1968, 252 met nt. GJS), blijkt dat de Hoge Raad gebruikmaking van een machtspositie niet ongeoorloofd acht. Dit betekent niet dat daaraan geen enkele grens wordt gesteld. In zijn noot onder dit arrest schreef annotator G.J. Scholten:

“dat misbruik van een monopoliepositie onrechtmatig is en niet het gebruik ervan. (1) Bij het oordeel daarover moeten alle omstandigheden in acht worden genomen. Dezelfde soort vraag kan zich voordoen als vernietiging gevorderd wordt van een onder dwang aangegane overeenkomst. Dwang zonder meer is daartoe onvoldoende, het moet ongeoorloofde dwang zijn. Aldus de algemene opvatting, vgl. Toelichting bl. 191 op 3.2.10, alwaar ook jurisprudentie, Asser-Rutten II (1968) 136 en Hofmann-van Opstall 341”.

Deze lijn geldt in principe nog steeds. Recentelijk is deze echter weer ter discussie gesteld in een nieuwe context, namelijk die van het appartementsrecht. In dit artikel staat dan ook de vraag centraal of een appartementseigenaar die een meerderheidspositie heeft in de vergadering van eigenaars, bevoegd is deze te gebruiken om besluitvorming ten eigen voordele af te dwingen of niet. Om deze vraag te beantwoorden zal eerst de achtergrond van de opkomst van deze problematiek in het appartementsrecht worden besproken, Daarna zal op een aantal recente uitspraken worden ingegaan.

Achtergrond: het ontstaan van meerderheidsposities in het appartementsrecht

Bij de totstandkoming van de Nederlandse appartementenwetgeving aan het begin van de jaren vijftig van de vorige eeuw was het scheppen van een juridische mogelijkheid tot het verwerven van een deel van een gebouw (een appartement) door één eigenaar een van de belangrijkste beweegredenen (2). Het appartementsrecht vormde aldus een instrument om woningnood te bestrijden, waarbij naast het segment van complexen met huurflats ook de mogelijkheid van complexen met koopappartementen werd geïntroduceerd.

Terwijl er aanvankelijk inderdaad veelal sprake was van hetzij huurappartementsgebouwen, die veelal in handen waren van één eigenaar (woningcorporatie of belegger), hetzij van koopappartementsgebouwen die in handen waren van (nagenoeg) zoveel eigenaren als er woningen in het gebouw waren, doet zich de laatste jaren de ontwikkeling voor dat beleggers of corporaties in koopappartementsgebouwen een (groot) aantal appartementsrechten in eigendom hebben en deze verhuren. Vaak is deze situatie ontstaan doordat voor de verkoop bestemde appartementsrechten na het uitbreken van de financiële crisis onverkoopbaar bleken. De beleggers/projectontwikkelaars en corporaties bleven daardoor met een aantal onverkochte appartementsrechten zitten, die zij daarom tegenwoordig verhuren.

Aan de eigendom van ieder appartementsrecht is stemrecht in de vergadering van eigenaars gekoppeld, waardoor de woningcorporaties of beleggers vaak over de meerderheid van stemmen in de vergadering van eigenaars beschikken.

Bij de besluitvorming in de vergadering van eigenaars leidt dit vervolgens regelmatig tot frictie, omdat de eigenaars met een minderheidpositie het gevoel hebben dat hun stem wordt genegeerd. Ze zitten er “voor spek en bonen” bij. De eigenaar met de meerderheid van stemmen kan immers ieder gewenst besluit “erdoor drukken”, zo wordt gedacht.

Dit laatste is echter slechts tot op zekere hoogte juist. De verenigingsrechtelijke component van het appartementsrecht biedt namelijk wel mogelijkheden voor eigenaars met een minderheidspositie om onder omstandigheden besluitvorming te doen vernietigen ex artikel 5:130 juncto 2:15 BW (3).

Meerderheidsmacht in de vergadering van eigenaars: rechtspraak

In het kader van een verzoek om vernietiging van een besluit van een vergadering van eigenaars wordt besluitvorming met gebruikmaking van meerderheidsmacht getoetst aan de vraag of het besluit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als bedoeld in artikel 2:8 lid 2 BW.

Richtinggevend hierbij is de beschikking van de Hoge Raad inzake Marsman c.s./De Mill Aruba d.d. 29 september 2006 (4). In dit geval waren in een Arubaanse appartementenspitsing in totaal 210 appartementsrechten gecreëerd, waaraan in totaal 965 stemmen waren verbonden. Één eigenaar had, mede dankzij één appartementsrecht waaraan 756 stemmen waren verbonden, in totaal 891 stemmen, terwijl de overige eigenaars over slechts 74 stemmen beschikten.

Nadat in een vergadering van eigenaars besluiten waren genomen met gebruikmaking van de meerderheidsmacht door de ene eigenaar, kwamen de eigenaars met een minderheidpositie daartegen in het geweer. Zij stelden onder meer dat de eigenaar met de meerderheidspositie misbruik van stembevoegdheid had gemaakt omdat hij zo weinig rekening had gehouden met de belangen van andere eigenaars, dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.

Uit de beschikking van de Hoge Raad volgt dat een eigenaar met een meerderheidpositie in een vergadering van eigenaars zijn stemrecht in een vergadering van eigenaars in beginsel onbelemmerd kan uitoefenen, maar dat zodanig besluit vatbaar is voor vernietiging wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:15 juncto 5:130 BW), indien bij de besluitvorming onvoldoende rekening is gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de overige eigenaars.

Deze uitspraak past ook volledig bij de in de inleiding geciteerde opmerking van Scholten, dat gebruik van machtspositie geoorloofd is, maar dat misbruik van machtpositie niet geoorloofd is. Diverse lagere rechters beslisten vervolgens in lijn met deze uitspraak (5).

In een tweetal zaken kwamen besluiten op instigatie van één eigenaar met meerderheidsmacht tot stand, waarbij de desbetreffende eigenaar weigerde om met de overige eigenaars in de vergadering informatie delen die ten grondslag lag aan de besluitvorming. Bij De Seyster Veste (6) weigerde deze eigenaar offertes die waren verkregen voor de benoeming van een bestuurder te verstrekken en drukte deze vervolgens de benoeming van zichzelf als bestuurder door. Een vergelijkbare situatie deed zich voor bij VvE de Dahlia in Amsterdam (7). Het ging hier dus om gebrek aan transparantie. Hetzelfde gebeurde eigenlijk ook in de VvE Middenduin te Haarlem (8), waar een eigenaar met meerderheidsmacht steeds ongemotiveerd tegen voorgestelde besluiten stemde en zo besluitvorming blokkeerde. Hieruit blijkt dat het ontbreken van transparantie en daadwerkelijke gedachtenwisseling een belangrijke indicator voor misbruik van meerderheidsmacht vormt.

Enigszins hiervan afwijkend besliste de Kantonrechter te Maastricht (9), die op basis van de stemverhoudingen op zich al tot misbruik van meerderheidsmacht concludeerde. Hij overwoog onder andere dat het grote aantal stemmen één van de eigenaars in staat stelde elk voorstel van de overige eigenaars te torpederen:

“De groot-eigenaar heeft – als verhuurder – andere belangen dan de particuliere eigenaar en kan in principe elk voorstel van de particuliere eigenaren wegstemmen, dan wel elk voorstel van zijn kant aan de overige eigenaren opdringen. Door de macht van het getal wordt de democratische bedoeling van het appartementsrecht bij de besluitvorming ondermijnd” (…).

 “3.4.7 Daarnaast wordt hiermee ook een elementair beginsel van het verenigingsrecht geweld aangedaan. De bedoeling van artikel 2:26 BW is immers dat de (individuele) leden het gezamenlijk doel van de vereniging kunnen realiseren door de uitoefening van een individueel stemrecht in de algemene vergadering. Dit artikel is blijkens artikel 5:124 BW weliswaar niet van overeenkomstige toepassing, maar ook bij een Vereniging van Eigenaren is het de bedoeling dat het gezamenlijk belang van een individuele eigenaar door de uitoefening van dit stemrecht gestalte krijgt.

Dit doel wordt volstrekt illusoir indien de meerderheid van de stemrechten in een hand is van een (niet-particuliere) eigenaar.”

In zijn noot onder deze uitspraak heeft Blanco Fernandez deze uitspraak gedeeltelijk bekritiseerd. Hij geeft aan dat de overwegingen van de kantonrechter erop neerkomen dat het stemrecht aan de appartementseigenaars hoofdelijk toekomt en niet naar rato van het aantal appartementsrechten, welk standpunt volgens hem onjuist is:

“Voor de besluitvorming ter vergadering van een vereniging van eigenaars geldt in wezen niet anders dan voor de besluitvorming van een vergadering van een kapitaalvennootschap. Niet de koppen, maar de stemmen moeten worden geteld.”

Inderdaad kan de vraag opkomen of in de door de Maastrichtse kantonrechter voorgestane uitleg het enkele gebruik van meerderheidsmacht niet reeds automatisch als misbruik wordt gekwalificeerd.

Conclusie

Uitgaande van de door de Hoge Raad in de Marsman c.s./De Mill Aruba gegeven richting lijkt als uitgangspunt te moeten worden genomen dat een appartementseigenaar met een meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars, deze positie met zijn volle gewicht mag uitoefenen in de vergadering van eigenaars, mits daarbij enerzijds voldoende transparantie over de te nemen besluiten wordt betracht en voorts geen besluiten worden genomen van zodanige aard, dat daarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de overige eigenaars. Dat betekent echter niet dat ieder besluit dat de overige eigenaars minder welgevallig is, vernietigd dient te worden (10).

VOETNOTEN

1. Onderstrepingen aangebracht door auteur.
2. Memorie van toelichting bij wetsontwerp 451, Bijl. Hand II, 1946-1947, 451, nr. 3 blz. 4.
3. Zie hierover ook N. Vegter, De Vereniging van Eigenaars, diss. Groningen 2012, Den Haag, 2012, par. 5.5.2
4. HR 29 september 2006, NJ 2006, 639
5. Kantonrechter Amsterdam 12 maart 2008, NJF 2008, 293; Kantonrechter Utrecht 30 maart 2009, LJN BJ6989; Kantonrechter Haarlem 27 juli 2012, LJN: BX4533
6.Kantonrechter Utrecht 30 maart 2009, LJN BJ 6989.
7. Kantonrechter Amsterdam 12 maart 2008, NJF 2008, 293.
8. Kantonrechter Haarlem 27 juli 2012, LJN: BX4533.
9. Kantonrechter Maastricht 16 mei 2011, JOR 2012 met noot J. Blanco Fernandez. Volledigheidshalve teken ik aan dat ik als advocaat bij deze procedure betrokken was. Ik onthoud mij daarom van het formuleren van een persoonlijke mening hierover.
10. Vergelijk ook Rechtbank Rotterdam 3 februari 2010, Prg. 2010, 68.

Naschrift van de redactie: de hier met LJN-nummer genoemde uitspraken zijn ook met noot gepubliceerd op VvERecht.nl