Onteigening appartementsrecht

Hoge Raad | 29 maart 2013 | LJN BY8665 – Afzonderlijke appartementsrechten zijn niet voor onteigening vatbaar. Het is evenwel mogelijk om een perceel of bouwwerk waarop een appartementsrecht rust geheel of gedeeltelijk te onteigenen. De titelzuiverende werking uit artikel 59 lid 3 Onteigeningswet heeft als gevolg dat appartementsrechten die op een onroerend goed rusten bij onteigening komen te vervallen. De plicht van de Staat uit artikel 17 Onteigeningswet om met de onteigende partij te onderhandelen reikt niet zover dat met alle appartementseigenaren onderhandeld moet worden indien de onderhandeling met één van de appartementseigenaren niet tot overeenstemming heeft geleid.

Feiten
Bij Koninklijk Besluit van 29 augustus 2011, genomen op grond van art. 72a Onteigeningswet (Ow), zijn onder meer acht in de gemeente Maastricht gelegen perceelsgedeelten aangewezen ter onteigening ten name van
de Staat. Reden hiervoor is samengevat de aanleg van een tunnel onder de rijksweg A2 en de aanpassing van het knooppunt Kruisdonk (A2/A79). Het Koninklijk Besluit treft de Vereniging van Eigenaars Wyckerveldflat als eigenaar van enkele van de betrokken percelen. Deze percelen zijn gesplitst in appartementsrechten. De eigenaren van de appartementen, onder wie [eiser 1], zijn gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaken betrokken bij de splitsing. Naast de genoemde gedeelten van percelen zijn in het Koninklijk Besluit ook losse appartementsrechten ter onteigening aangewezen. Daartoe behoren de appartementsrechten van [eiser 1].

De Staat heeft de appartementsrechten van [eiser 1] niet in minnelijk overleg kunnen verwerven. Voorafgaand aan deze procedure en nogmaals bij inleidende dagvaarding heeft de Staat aan [eiser 1] een bedrag aangeboden van € 38.000,– voor alle schade en kosten (exclusief de kosten van deskundige bijstand). Aan de appartementseigenaren met wie al overeenstemming is bereikt heeft de Staat, gelet op het bepaalde in art. 22 Ow, telkens een (symbolische) schadeloosstelling van € 1,– aangeboden.

Aangezien geen overeenstemming bereikt kon worden met [eiser 1], heeft de Staat de eigenaren gedagvaard voor de rechtbank Maastricht. De Staat heeft in deze procedure gevorderd dat de onteigening wordt uitgesproken van de in het Koninklijk Besluit genoemde gedeelten van percelen en van de in het Koninklijk Besluit genoemde appartementsrechten. De Rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. Tegen het vonnis van de rechtbank hebben [eiser] c.s. en [eiser 5] cassatie ingesteld.

Eisers in cassatie hebben ter onderbouwing van hun vordering tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank betoogd dat:

A. de Onteigeningswet en het Burgerlijk Wetboek geen mogelijkheid bieden tot het onteigenen van een (gedeelte van een) appartementsrecht; en
B. dat de Staat in strijd met art. 17 Ow heeft nagelaten ook met de overige appartementseigenaars minnelijke onderhandelingen te voeren, omdat zij als appartementseigenaar mede-eigenaar zijn van de percelen waarvan de onteigening wordt gevorderd.

Oordeel van de Hoge Raad

A.1. Mogelijkheid onteigening van een appartementsrecht

Ten aanzien van onderdeel A overweegt de Hoge Raad als volgt:

Weliswaar voorziet art. 4 lid 1 Ow in een afzonderlijke onteigening van bepaalde rechten die op een onroerende zaak rusten, maar deze mogelijkheid staat slechts open indien de zaak toebehoort aan de onteigenende partij. Blijkens de wetsgeschiedenis, vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.6, is deze mogelijkheid bedoeld voor gevallen waarin de onteigenende partij reeds eigenaar van de onroerende zaak is, maar op deze zaak een van de in art. 4 lid 1 Ow genoemde rechten rust. Alsdan behoeft deze partij niet een onteigeningsgeding tegen zichzelf aan te spannen, maar kan het recht afzonderlijk worden onteigend.

Het bepaalde in art. 4 lid 1 Ow leent zich niet voor overeenkomstige toepassing in andere gevallen dan in deze bepaling zijn voorzien.

De Onteigeningswet voorziet aldus niet in de mogelijkheid van een afzonderlijke onteigening van een appartementsrecht. Voor zover de eigendom van een gebouw of een perceel op de voet van art. 5:106 lid 1 BW is gesplitst in appartementsrechten, brengt art. 59 lid 3 Ow echter wel mee dat de onteigening van het gebouw of het perceel tot gevolg heeft dat de met betrekking tot de onteigende zaak bestaande appartementsrechten vervallen.

Omdat eisers in de procedure niet tevens klagen over de onteigening van de percelen, kan het echter niet tot cassatie leiden. De eigendom gaat immers op grond van de titelzuiverende werking uit artikel 59 lid 3 Ow vrij van alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten over op de onteigenaar. De titelzuiverende werking heeft eveneens effect bij onteigening van een onroerende zaak welke in appartementsrechten is gesplitst. De inschrijving van het onteigeningsvonnis van een gesplitst onroerend goed door de Staat heeft als gevolg dat de eigendom van het betreffende perceel op de Staat overgaat en dat onroerende zaak wordt bevrijd van de daarop betrekking hebbende appartementsrechten.

B. Nalaten onderhandelingen met overige appartementseigenaren

Zoals hierboven aangegeven is de tweede grond die eisers in cassatie aanvoeren dat de Staat in strijd met art. 17 Ow heeft nagelaten ook met de overige appartementseigenaars minnelijke onderhandelingen te voeren, terwijl zij als appartementseigenaar mede-eigenaar zijn van de percelen waarvan de onteigening wordt gevorderd. Ten aanzien hiervan overweegt de Hoge Raad als volgt:

Art. 17 Ow strekt ertoe dat de onteigenende partij tracht – door het voeren van onderhandelingen – zo mogelijk een rechtsgeding te vermijden (vgl. HR 8 april 1998, LJN ZD2955, NJ 1999/24). Bij de beantwoording van de vraag of het voorschrift van art. 17 Ow behoorlijk is nageleefd, moet niet alleen worden gelet op deze strekking, maar ook op het feit dat het algemeen belang een spoedige verkrijging van de eigendom door de onteigenende partij verlangt (vgl. HR 17 maart 1965, LJN AB5065, NJ 1965/278).

In het onderhavige geval diende zich de situatie aan dat de eigendom van de te onteigenen percelen was gesplitst in appartementsrechten. Voorts stond vast – aldus de in cassatie onbestreden vaststelling van de rechtbank in rov. 2.6 – dat de Staat het appartementsrecht van [eiser 1] niet in minnelijk overleg heeft kunnen verwerven. Het mislukken van de onderhandelingen met (appartementseigenaar) [eiser 1] bracht derhalve mee dat de Staat ten behoeve van de verwerving van deze percelen was gedwongen een onteigeningsgeding aanhangig te maken, en dat de uitkomst van eventuele onderhandelingen met andere appartementseigenaren daaraan niet zou kunnen afdoen.

In het licht van deze omstandigheden is het oordeel van de rechtbank juist dat voor de Staat uit art. 17 Ow niet de verplichting voortvloeide om (ook) met [eiser 2], [eiseres 3] en [eiser 4] te onderhandelen over hun rechten met betrekking tot de te onteigenen percelen, omdat deze onderhandelingen zonder zin waren. Daarop stuiten de klachten van onderdeel B af.”

Gelet op voorgaande verwerpt de Hoge Raad het beroep.

Conclusie

Op grond van de Onteigeningswet kunnen appartementsrechten niet afzonderlijk worden onteigend. Om de tot een appartementsrecht behorende onroerende zaak te onteigenen zal de partij die onteigend het perceel of een gedeelte daarvan moeten onteigenen. De titelzuiverende werking van art. 59 lid 3 Onteigeningswet heeft vervolgens tot gevolg dat de tot de onteigende zaak behorende appartementsrechten komen te vervallen.

Hoewel ingevolge art. 17 Onteigeningswet de onteigende partij verplicht om te trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, gaat deze verplichting niet zo ver dat dat de onteigende partij met alle appartementseigenaren van het te onteigenen perceel moet worden onderhandeld, als vaststaat de onderhandelingen met één van de appartementseigenaren is mislukt.

Volledig arrest: Hoge Raad | 29 maart 2013 | LJN BY8665