Akte wijzigen na levering eerste koopappartement: voorwaardelijke vernietiging 5:140b BW, nadeel opheffen

LJN: BZ7350, Rechtbank ‘s-Gravenhage 13 maart 2013 – Eén van de appartementen in een te renoveren en herontwikkelen stadslocatie is al verkocht en geleverd. De overige 9 stemmen zijn nog in handen van de initiatiefnemer van het project. Voor een nog te realiseren onderdeel van het bouwplan waarmee de koper op voorhand al bekend was, wordt tot een wijziging van de akte van splitsing besloten met een bestuursbesluit in de zin van artikel 5:139 lid 2 BW. De koper stemt tegen en vordert grond van artikel 5:140b BW vernietiging van dat besluit. Hij voert aan schade te lijden als gevolg van de aktewijziging. Op grond van artikel 5:140b lid 3 BW kan de rechter de vordering tot vernietiging afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

De rechtbank stelt vast dat het wijzigingsbesluit geen wijziging brengt in de bestaande eigendomsverhouding van het gebouw en in de stemverhouding in de VvE van één/tiende (eiser) en negen/tiende (initiatiefnemer). Het wijzigingsbesluit brengt wel mee dat er een extra daklaag op het gebouw wordt aangebracht, waardoor (i) extra volume in appartementsrecht A2 ontstaat en (ii) het geveloppervlak van het gebouw wordt vergroot. De rechtbank acht het in voldoende mate aannemelijk dat hierdoor, anders dan de VvE ter comparitie heeft betoogd, de (onderhouds)kosten van de gemeenschappelijke gedeelten in de toekomst zullen kunnen toenemen en daarmee ook de hiervoor door eiser te betalen bijdrage. In zoverre is dus sprake van schade aan de zijde van eiser.

Nu het gewraakte wijzigingsbesluit op enkele punten tot schade voor eiser kan leiden rechtvaardigt dit volgens de rechtbank op zichzelf genomen de door eiser gevorderde vernietiging van dat besluit. Vernietiging is echter naar het oordeel van de rechtbank niet nodig als het mogelijke nadeel voor eiser in voldoende mate wordt weggenomen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank het geval als:
(i) de VvE binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis in het reglement heeft vastgelegd dat de eigenaar van appartementsrecht A2 en diens rechtsopvolgers alle mogelijke extra (onderhouds)kosten die het gevolg zijn van de vergroting van het volume van het appartementsrecht A2 en de vergroting van het geveloppervlakte, voor hun rekening nemen en de eigenaar van appartementsrecht A1 daarvan vrijwaren, of
(ii) eiser zelf verhindert dat een dergelijke regeling in het reglement wordt opgenomen;
(iii) (…)

De rechtbank gaat niet mee in de stelling van de VvE dat van schade geen sprake is omdat de initiatiefnemer bereid is het extra onderhoud in verband met de vergroting van het volume van het appartementsrecht A2 en de vergroting van het geveloppervlak te zullen betalen. Daarmee wordt echter aan eiser niet een redelijke schadeloosstelling geboden, die tot afwijzing van de gevorderde vernietiging van het wijzigingsbesluit kan leiden. Nog daargelaten dat de initiatiefnemer in deze procedure geen procespartij is, heeft de afspraak of toezegging dat de initiatiefnemer deze extra onderhoudskosten voor haar rekening zal nemen geen goederenrechtelijke werking tussen eiser en opvolgende eigenaren van appartementsrecht A2. Dit is van belang nu de initiatiefnemer na voltooiing van de verbouwing het appartementsrecht A2, al dan niet met ondersplitsing, wenst te verkopen aan derden.

Mijns inziens laat de rechtbank terecht vernietiging achterwege, maar wordt aan de VvE – en daarmee gelet op de stemverhouding aan de initiatiefnemer – de mogelijkheid geboden om het gebrek in het wijzigingsbesluit binnen twee maanden na de datum van het vonnis te herstellen. De wijze van herstel moet het nadeel van de koper wegnemen, mét zakelijke werking. De rechtbank geeft daarvoor een instructie, die mijns inziens nader uitgewerkt zal moeten worden om voldoende bepaalbaar te stellen welke kosten in afwijking van de verdeelsleutel uitsluitend voor rekening van appartement A2 komen. Het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten wordt er zo niet eenvoudiger op.

Het verdient bij nieuwbouw of renovatieprojecten de voorkeur om alle voorziene wijzigingen vóór de levering van het eerste appartement in de splitsingsakte(-s) op te nemen dan wel, indien dat niet mogelijk is, in de koopovereenkomst(-en) een beding op te nemen waarin de koper(-s) (en hun rechtsopvolgers krachtens kettingbeding) verklaren met de toekomstige wijziging in te zullen stemmen. Niet zelden wordt in de akte(-s) van levering zelfs een rectificatievolmacht opgenomen, waarin koper(-s) op voorhand aan de notaris een volmacht verlenen om mede namens hen een dan reeds bekende aktewijziging te zijner tijd te effectueren.  Mijns inziens ontslaat een dergelijke rectificatievolmacht de VvE echter niet van de verplichting een besluit tot aktewijziging te nemen. De volmacht zal in beginsel slechts dan mogelijk zijn indien ten tijde van de levering het besluit tot aktewijziging al op rechtsgeldige wijze genomen is, maar nog niet is uitgevoerd.

Meer informatie over wijziging van de akte van splisting is te vinden in de bijdrage Splitsingsakte wijzigen: stappenplan met toelichting, ook op VvERecht.nl

Volledige uitspraak: LJN: BZ7350, Rechtbank ‘s-Gravenhage 13 maart 2013