Verhuur van appartementen als hotel en/of bed & breakfast toegestaan?

De laatste tijd gebeurt het steeds vaker dat eigenaren hun appartement voor een korte periode als hotel en/of bed & breakfast verhuren. Via internet is het vrij gemakkelijk om wereldwijd te adverteren en aldus verhuuropbrengsten te genereren. De vraag is echter of dat zomaar kan? Een dergelijke vorm van verhuur is volgens de splitsingsakte -waaraan de appartementseigenaren zijn gebonden- niet altijd toegestaan. Evenmin zijn andere appartementseigenaren gehouden om medewerking en/of toestemming te verlenen aan dergelijke vormen van verhuur.

De Haarlemse kantonrechter oordeelde op 31 januari 2013 (LJN: BZ3659) over een situatie waarin een appartementseigenaar zijn appartement als hotel en/of bed & breakfast exploiteerde. De splitsingsakte kende aan het appartement de bestemming woning toe. Tevens bepaalde de splitsingsakte dat de betreffende eigenaar het uitsluitend recht op zijn (prive-) appartement had, mits hij geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars zou toebrengen. Voorts was de eigenaar verplicht zijn (prive-) appartement te gebruiken overeenkomstig de bestemming woning en zou een afwijking van deze bestemming alleen mogelijk zijn als de vergadering daarvoor toestemming zou geven (zie artikel 17 Modelreglement 1992). Ter vergadering werd besloten om hotel en bed & breakfastactiviteiten, korter dan één maand, niet toe te staan binnen de VvE. De exploiterende appartementseigenaar kon zich daarin niet vinden en startte een gerechtelijke procedure.

In deze procedure verzocht de eigenaar de kantonrechter het genomen vergaderbesluit nietig te laten verklaren danwel het besluit te vernietigen. Volgens de eigenaar zou het besluit nietig zijn omdat het in strijd met de splitsingsakte zou zijn genomen. Door dit besluit zou de eigenaar in dusdanige mate worden beperkt in de wijze waarop hij zijn appartementsrecht zou kunnen gebruiken dat een dergelijke beperking uitsluitend in de akte van splitsing zou moeten zijn opgenomen (vergelijk: HR 10 maart 1995, NJ 1996/594 en HR 10 maart 1995, NJ 1995/595, ook met noot op VvERecht.nl). Nu een dergelijke beperking niet in de akte was opgenomen, kon deze niet bij vergaderbesluit worden opgelegd. Voorts wordt betoogd dat het besluit (ook) vernietigbaar is nu de woonbestemming door het commerciële gebruik niet wijzigt, er geen verschil is tussen verhuur korter dan één maand en langer dan één maand en er geen sprake zou zijn van hinder/overlast ten opzichte van andere eigenaars.

De verzoeken van de eigenaar worden door de kantonrechter afgewezen. Van nietigheid van het besluit is geen sprake. Ingevolge artikel 17 Modelreglement 1992 dienen de privé-appartementen conform de bestemming te worden gebruikt, maar kan de vergadering toestemming geven voor een afwijkend gebruik. Het enkele feit dat aan een afwijkend gebruik voorwaarden worden gesteld door de vergadering (te weten: hotel en bed & breakfastactiviteiten korter dan één maand zijn niet toegestaan), maakt dat besluit volgens de kantonrechter nog niet nietig. Het verzoek tot nietigverklaring wordt dan ook afgewezen.

Volgens de kantonrechter kan het vergaderbesluit evenmin worden vernietigd omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In dat kader wordt overwogen dat het appartement conform splitsingsakte de bestemming woning heeft, hetgeen “het hebben van een duurzaam verblijf” met zich meebrengt. De navolgende omstandigheden spelen hierbij een rol:

  • Het appartement wordt enkele malen per maand aan derden in gebruik gegeven, waarbij de eigenaar niet zelf in het appartement verblijft en afstand doet van zijn eigen gebruiksrecht;
  • Er is sprake van commerciële exploitatie en kort verblijf op regelmatige basis van een appartement met woonbestemming;
  • Een groot aantal eigenaren heeft overlast van de commerciële exploitatie ondermeer bestaande uit (geluids)overlast, meer gebruik van gemeenschappelijke ruimten (waaronder de binnenplaats), meer zwerfvuil, toenemende gevoelens van onveiligheid en het moeilijk kunnen aanspreken van toeristen op hun (overlastgevende) gedrag.

Het vergaderbesluit wordt door de kantonrechter in stand gelaten en de exploiterende appartementseigenaar zal het gebruik van zijn appartement als hotel en/of bed&breakfast dienen te staken.

De kantonrechter heeft hiermee naar mijn mening een juiste uitleg gegeven aan de bepalingen van de splitsingsakte. Nu daarin is bepaald dat de appartementen conform de bestemming woning dienen te worden gebruikt, past het niet deze appartementen commercieel te exploiteren als hotel of bed & breakfast. Dat is immers strijdig met de woonbestemming, zoals in de splitsingsakte is bepaald. Ook speelt hierbij een rol dat een dergelijke exploitatie overlast en allerlei andere ongemakken voor de overige eigenaren bewerkstelligt. De overige eigenaren hebben dus belang bij handhaving van de woonbestemming. Ik wijs in dat verband ook op een uitspraak die eerder is gewezen door de kantonrechter te Amsterdam (LJN: BO8425, Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010, ook met noot op VvERecht.nl), waarin het zelfs aan een eigenaar van een appartementsrecht met de bestemming bedrijfsruimte niet werd toegestaan een B&B te exploiteren vanwege gevreesde overlast.

De onderhavige uitspraak is naar mijn mening ook in lijn met een eerder gewezen arrest door het Hof Amsterdam (LJN: BY2628, Gerechtshof Amsterdam 25 september 2012, ook met noot op VvERecht.nl). In dat arrest ging het (kortgezegd) om korte periodes van ingebruikgeving van een appartement aan familie en vrienden, waarbij geen sprake was van commerciële exploitatie. Een dergelijke vorm van ingebruikgeving valt binnen de bestemming woonruimte en kan aldus –in tegenstelling tot de onderhavige situatie waarin sprake was van commerciële exploitatie- niet aan banden worden gelegd door de VvE.

Klik hier voor de volledige uitspraak.