Wanneer gekwalificeerde meerderheid? Artikel 52 lid 5 MR 2006 onder de loep

Door mr. Royle Dijksma*

Bij de bespreking van LJN: BX8761, Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012 door mr. Richard P.M. de Laat op 1 oktober 2012 op VvERecht.nl kwam zijdelings ook de werking van artikel 52 lid 5 van MR 2006 aan de orde.

Art 52 lid 5
Besluiten door de vergadering tot:
a. het doen van buiten het in artikel 9 eerste lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven;
b. het doen van uitgaven ten laste van het reservefonds;
c. het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan;

kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. De laatste zinsnede van artikel 50 eerste lid is van overeenkomstige toepassing. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het hiervoor bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

De Laat stelt daarbij: “De in artikel 52 lid 5 opgenomen opsomming is niet cumulatief, maar alternatief van aard. Zodra aan a, b of c voldaan is, geldt een quorumeis en de eis van een gekwalificeerde meerderheid.

Graag wil ik hierbij de discussie aangaan of volgehouden kan worden of de opsomming alternatief van aard is. Sterker nog of er eigenlijk niet sprake is van een vergissing bij het opstellen van dit reglementsartikel. In MR 1992 staat in artikel 32 dat er een reservefonds kan worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid tweede zin. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens een besluit van de vergadering met toepassing van artikel 38 vijfde lid van dit artikel.

Artikel 38 lid 5
Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

In dit reglement wordt een volstrekte logica gehanteerd: Je spaart voor onderhoud van het complex en eventueel noodzakelijke vernieuwingen. Dat gespaarde geld behoort echter uitdrukkelijk niet tot het reservefonds. In dat fonds zitten alleen gelden die niet bedoeld zijn voor uitgaven van beheer en onderhoud. Ik verwijs in dat verband ook naar de artikelen 4 en 32 MR 1992:

Artikel 4
1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen.

Artikel 32
1. Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid tweede zin.

Voor uitgaven die dus buiten de genoemde posten in artikel 4 eerste lid vallen dient een 2/3 , 2/3 besluit in de ALV genomen te worden, tenzij het niet een bedrag dat in de ALV is vastgesteld te boven gaat. Kortom je kunt besluiten ten behoeve van onderhoud nemen met een meerderheid van de helft plus 1. Besluiten ten behoeve van uitgaven die niet onderhoud betreffen worden genomen met een meerderheid van 2/3,2/3 tenzij het gaat om een bedrag dat een eerder door de vergadering vastgesteld bedrag niet te boven gaat.

Tot hier het modelreglement 1992. Bij de vaststelling van het modelreglement 2006 is een principieel andere keuze gemaakt ten aanzien van de inhoud van het reservefonds.

Artikel 10
1. Er moet een reservefonds worden gevormd ter voldoening van de kosten die zijn voorzien in het onderhoudsplan als bedoeld in het tweede lid en ter voldoening van niet-voorziene schulden en kosten. Aan het reservefonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 52 vijfde en zesde lid, dan wel na opheffing van de splitsing.

Hier worden zowel de onderhoudskosten en niet voorziene schulden en kosten onder één noemer gebracht.

Nu terug naar artikel 52 lid 5: “Besluiten ten aanzien van het doen van uitgaven die vallen buiten artikel 9 eerste lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven moeten genomen worden met een 2/3, 2/3 meerderheid.

Art 9 lid 1:
Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;

Dit loopt nog in pas met hetgeen geldt bij het modelreglement 1992 en is ook begrijpelijk voor mensen die in de praktijk met het reglement moeten werken.

Maar nu komt het: volgens sub b van artikel 52 lid 5 kunnen uitgaven die ten laste komen van het reservefonds slechts gedaan worden wanneer daar een besluit met een meerderheid van 2/3, 2/3 aan ten grondslag ligt. Dit zou betekenen dat elk besluit ten aanzien van uitgaven voor onderhoud gedaan moeten worden met een meerderheid van 2/3, 2/3. Immers, artikel 10 zegt dat de gelden voor onderhoud in het reservefonds zitten. Dit kan nooit de bedoeling geweest zijn van de makers van dit reglement. Mede gezien de geschiedenis ten aanzien van dit onderwerp in de voorgaande modellen.

Hetzelfde geldt ook voor sub c. Zou de vergadering dan alvast maar een heel groot bedrag moeten vaststellen om maar niet voor allerlei onderhoudsuitgaven weer een 2/3, 2/3 besluit te moeten nemen? Ook dit zou weer niet passen in de geschiedenis van dit artikel. Ik durf dan ook te stellen dat bij de vaststelling van het reglement onvoldoende is doordacht wat het veranderde reservefondsbegrip betekende voor de systematiek van artikel 52 lid 5

Nu dit echter een vaststaand feit is, wil ik er voor pleiten artikel 52 lid 5 als volgt te interpreteren: zodra aan art 52 lid 5 sub a is voldaan, is er geen plaats meer voor toepassing van sub b en c. Dit past ook in de systematiek van voorgaande modelreglementen. Is sub a niet aan de orde dan treden sub b en c in werking. Waarbij de werking van sub b ontkracht wordt als de vergadering een maximumbedrag heeft vastgesteld conform sub c.

Kortom geen alternatieve opsomming waarbij zodra aan a, b of c is voldaan een gekwalificeerde meerderheid vereist is. Maar een interpretatie die recht doet aan de praktijk van alle dag waarbij men niet zit te wachten op verzwaarde quorumeisen bij regulier onderhoud of noodzakelijke vernieuwingen.

*Over de auteur
Mr. Royle Dijksma is naast diverse nevenfuncties bij woningcorporaties verbonden als senior consultant aan opleidingsinstituut Kjenning te Lelystad. Zij is gespecialiseerd in vastgoedbeleid in de zorg, huurrecht en appartementsrecht.