Privé gedeelte? Uitleg akte van splitsing

Rechtbank ’s-Gravenhage / 392224/HA/ZA 11-1220 /  LJN: BY3313

Feiten en omstandigheden
Een appartementseigenaar heeft een nog te bouwen appartementsrecht gekocht. Uit de bouwtekening blijkt dat het uitsluitend gebruik evenzeer omvat het trappenhuis van de 6e naar de 7e etage, de gang naast het trappenhuis op de 7e etage en de ruimte naast de slaapkamer en het terras.

Na oplevering neemt de appartementseigenaar het gekochte in gebruik, waaronder ook exclusief, met uitsluiting van de andere appartementseigenaren, genoemd trappenhuis, gang en de ruimte naast de slaapkamer en het terras als kast.  Even zeer is er een slot in de lift aangebracht voor het traject van de 6e naar de 7e etage, waardoor voor andere bewoners/ bezoekers de 7e etage niet bereikbaar is. bereiken.

Uit de splitsingtekening blijkt nu dat genoemd trappenhuis, gang en de ruimte naast de slaapkamer en het terras, geen onderdeel uitmaken van het privé- gedeelte doch gemeenschappelijke ruimten zijn.
Ofwel op grond van splitsingstekening mag de betreffende eigenaar geen exclusief recht claimen.

Vordering van de VvE
De VvE heeft vervolgens ontruiming gevorderd door de appartementseigenaar van bedoeld trappenhuis, gang en de ruimte naast de slaapkamer en het terras, als ook verwijdering van het slot in de lift; dit alles op kosten van die eigenaar, nu het gebruik in strijd is met de splitsingstekening.

Verweer van de appartementseigenaar
De betreffende eigenaar beroept zich op de bouwtekening, waarin uitdrukkelijk is aangegeven dat bij de oplevering van het desbetreffend appartement ook het uitsluitend gebruik van het desbetreffende trappenhuis aan die eigenaar wordt toegekend. De eigenaar heeft niet anders gedaan dan het door hem gekochte in gebruik te nemen, als gevolg hiervan is gerechtvaardigd dat hem het exclusieve gebruik met uitsluiting van de andere eigenaren toekomt.  Volgens de eigenaar komt de VvE uit die hoofde geen beroep toe op de splitsingstekening.

Splitsingsstukken zijn bepalend
Wat geldt nu rechtens? Kan de eigenaar ten opzichte van de VvE een beroep doen op de bouwtekening? De rechtbank in Den Haag heeft in deze procedure geoordeeld dat voor de juridische grondslag voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van  een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. De betreffende bouwtekening doet dan ook aan de juridische grondslag waarop de VvE zich terecht beroept, niets af, overweegt de rechtbank.

De rechtbank heeft hierbij naar mijn mening geheel terecht aangesloten bij de overwegingen van de Hoge Raad in haar uitspraak van 28 januari 2011, LJN: D05223. Immers op grond van artikel 5: 108 BW zijn de appartementseigenaars jegens elkaar verplicht onder meer de inrichting van het gebouw in stand te houden in overeenstemming met hetgeen daar omtrent in de akte van splitsing ( lees, mede op grond van het bepaalde in artikel 5: 109 lid 3, de splitsingstekening) is bepaald.

Voor elke betrokkene, waaronder latere derde verkrijgers, is het van het grootste belang dat uit de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren kan worden gekend. Een beroep op andere stukken dan de splitsingsakte en – tekening is niet aan de orde.
De eigenaren moeten en kunnen de omvang van hun rechten en plichten vaststellen aan de hand van hetgeen is gepubliceerd in de openbare registers.
Rechtszekerheid gaat in dit verband boven de individuele belangen. Partijen moeten met elkaar hun gebouw in stand houden en beheren en hiervoor zijn duidelijke onbetwistbare regels nodig om tot deugdelijke uitvoer hiervan te kunnen uitgaan.

Conclusie
In deze procedure heeft de appartementseigenaar het gebouw in strijd met de akte van splitsing in gebruik c.q. ingericht; het beroep van de betreffende eigenaar op grond van de koopovereenkomst ofwel impliciet dat gezien de splitsingsakte en de splitsingstekening niet geleverd heeft gekregen wat de betreffende eigenaar heeft gekocht kan niet leiden tot een afwijzing van de vordering van de VvE. Ofwel er is recht en belang van de VvE om ontruiming door die eigenaar te vorderen van de betreffende gedeelten en te verkrijgen.

Mogelijkheden tot wijziging van de splitsingsstukken
Voor afwijkingen van het gebruik dat uit de splitsingsakte en splitsingstekening blijkt, moet en zal een procedure tot wijziging van de akte van splitsing ( lees derhalve ook van de splitsingstekening) worden gevolgd.
Die procedures zijn te vinden onder artikelen 5: 139 lid 1 of 2 BW dan wel  artikel 5:144 BW.  Waarom naast het voeren van verweer in onderhavige procedure namens de betreffende eigenaar geen procedure ex artikel 5:144 c BW is gevoerd is mij niet bekend. Mij is ook niet de plaatselijke situatie bekend, zodat ik daar ook geen mening over kan vormen. In het geval echter die procedure wel zou zijn gevoerd dat had op grond van artikel 5: 108 lid 2 BW de rechter de uitspraak op de door de VvE ingestelde vorderingen kunnen aanhouden.

Gemeenschappelijk gedeelte?
De overwegingen van de rechtbank ter zake de vordering tot verwijdering van het slot in de lift voor het traject van de 6e naar de 7e etage is de volgende.
De rechtbank overweegt hier dat partijen het er niet over eens zijn of de voorziening in de lift tot de gemeenschappelijke gedeelten/ zaken behoren. Voor deze situatie is in de splitsingsakte in artikel 10 de regeling opgenomen dat bij twijfel, beslist wordt door de vergadering van eigenaars, nu de vergadering zich er duidelijk voor heeft uitgesproken dat het een gemeenschappelijke gedeelte is, is de rechtbank daar ook vanuit gegaan.

Toewijzing vorderingen van de VvE
Uiteindelijk moet de betreffende eigenaar alle gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw ontruimen, waarbij de daarmee verband houdende kosten in beginsel voor rekening van de betreffende eigenaar komen en wordt aan de appartementseigenaar de gevorderde dwangsom opgelegd, althans wel in gematigde vorm.  Rest die eigenaar vanzelfsprekend, voor zover daartoe geldende termijnen dit nog toe laten, verhaal te halen bij zijn verkoper.

Klik hier voor de volledige uitspraak