Afvoerleiding in appartement gemeenschappelijke zaak

Rechtbank Amsterdam, sector kanton| 24 mei 2011 | ECLI:NL:RBAMS:2011:10602 – In deze kwestie laat de rechtbank Amsterdam, sector kanton zich uit over de vraag of een afvoerleiding in een appartement, welke uitsluitend afvoert ten dienste dat ene appartement, toch als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt op basis van uitleg van artikel 9 MR 1992.

Artikel 9 MR 1992 bepaalt  onder meer dat:

‘tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: (..) b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water (…) , alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken’.

Met een beroep op de laatste zinsnede van artikel 9 weigerde de VvE de herstelkosten van een afvoerleiding in een appartement te betalen. De eigenaar vroeg daarop achteraf een vervangende machtiging met veroordeling van de VvE in de kosten van herstel. Daarbij komt het aan op een uitleg van artikel 9 MR 1992. De rechter is van oordeel dat de leiding, ook al voert deze uitsluitend af ten behoeve van het betreffende appartement, toch tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en motiveert dat als volgt:

Het Reglement is een regeling die naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of formulering daarvan. Overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan de wijze waarop die bepalingen zijn opgesteld, zijn voor derden niet kenbaar. Voorop staat dat bij de uitleg van de betreffende bepaling uit het Reglement niet alleen gekeken moet worden naar de louter taalkundige uitleg maar er moet ook acht worden geslagen op andere objectieve maatstaven zoals de elders in het Reglement gebruikte formuleringen, en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt.

Naar het oordeel van de kantonrechter leidt toepassing van deze norm tot het volgende oordeel. De afvoerinstallatie met bijbehorende (afvoer)leidingen behoort ingevolge artikel 9 van het Reglement in beginsel tot de gemeenschappelijke gedeelten. Dat ligt anders als deze installatie uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt. Taalkundig ligt het niet voor de hand de enkele afvoerleiding in de woning van [verzoekers gezamenlijk] aan te merken als een “installatie”, zeker niet als eerder in de bewuste bepaling wordt gesproken van “(..) installaties met de daarbij behorende leidingen”. Bovendien is de uitzondering aan het eind van de bepaling van artikel 9 van het Reglement beperkt tot het geval wanneer de installatie uitsluitend ten dienste van één appartement strekt. Dit duidt er op dat de uitzondering niet geldt als alleen de bijbehorende (afvoer)leiding, zoals die in het appartement van [verzoekers gezamenlijk], ten dienste van dat ene appartement strekt. De afvoerinstallatie (met alle bijbehorende leidingen) vormt een stelsel binnen het gebouw dat (mede) strekt ten behoeve van meerdere privé gedeelten. Bovendien leidt deze uitleg in de onderhavige zaak gelet op de feitelijke situatie ter plekke ook tot de meest aannemelijke (rechts)gevolgen. De bedoelde afvoerleiding ligt in een betonnen vloer die, daar zijn partijen het over eens, een gemeenschappelijke zaak is in de zin van het Reglement. [verzoekers gezamenlijk] kan daardoor niet bij de afvoerleiding; hij heeft de betonnen vloer moeten laten openhakken teneinde de reparatie aan deze afvoerleiding te kunnen laten uitvoeren. Het is dan ook aannemelijk dat de afvoerleiding onder deze omstandigheden ook als gemeenschappelijk heeft te gelden. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat in de vermelding in het Reglement de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, niet tot een ander oordeel leidt.

De rechter stelt allereerst vast dat de afvoerleiding gelet op de tekst van artikel 9 niet tot installaties behoort die tot de privé gedeelten behoren. Dat is een arbitraire uitleg. De rechter motiveert dat onder meer door te stellen dat sprake is van een ‘stelsel’ van leidingen in het gebouw met inbegrip van de gedeelten daarvan die in de privé gedeelten liggen. Ook stelt de rechter vast, dat partijen het erover eens zijn, dat de afvoer in het gebouw een technische installatie vormt.  Maar daarmee kan mijns inziens niet gemotiveerd worden, waarom een afvoerleiding in een woning niet tevens als ‘installatie’ moet worden aangemerkt. Immers, ook een stelsel van leidingen dat zich in één in een appartement bevindt kan als een ‘installatie’ worden aangemerkt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan electraleidingen. Ook die zijn op de gemeenschappelijke leidingen aangesloten, maar vormen daarmee niet één installatie samen met de gemeenschappelijke electraleidingen.

Bovendien wordt met deze uitleg miskend, dat deze leidingen in functionele zin uitsluitend ten dienste staan van één appartement. Zonder die individuele leidingen kunnen de rest van de gemeenschappelijke gedeelten en de overige privé- gedeelten onverminderd functioneren. Slechts het betreffende appartement is dan incompleet. Dat is evenwel geen gemeenschappelijk, maar een individueel belang. In dat onderscheid beoogt de laatste toevoeging van artikel 9 te voorzien. Daarmee wordt tot uiting gebracht, dat de VvE conform artikel 5:126 BW het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt. Een individuele leiding bevindt zich in die afzonderlijke ruimtes en behoort ook naar zijn doel niet tot de gemeenschappelijke zaken.

Dit onderscheid wordt des te aannemelijker wanneer sprake is van hoofd- en ondersplitsing, in welke gevallen de laatste zinsnede van artikel 9 MR 1992 ook geldt. Een appartementsrecht in de hoofdsplitsing bestaat doorgaans uit meerdere (onder-)appartementsrechten, bijvoorbeeld tientallen woningen bij grotere complexen. Het spreekt voor zich dat in een dergelijk geval de leidingen in een (onder-)appartement op zichzelf als installatie worden beschouwd en niet gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing. In de uitleg die de rechter in deze beschikking hanteert zou dat echter wel het geval zijn. Dat zou de onderhoudstaak van de hoofdsplitsing aanzienlijk verzwaren, zonder dat het gemeenschappelijke doel van die hoofdsplitsing daarbij gebaat is.  Dan is niet langer sprake is van ‘de meest aannemelijke rechtsgevolgen’, wat op zichzelf een juist criterium is bij de uitleg van de akte van splitsing.

Volledige uitspraak: Rechtbank Amsterdam, sector kanton | 24 mei 2011 | ECLI:NL:RBAMS:2011:10602

Naschrift: voor een tegengesteld oordeel over dezelfde vraag, zie: Rechtbank Amsterdam, 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9042, ook op VvERecht.nl