Servicekostenbijdrage recreatiepark III: aanvullende werking redelijkheid en billijkheid

LJN BY2904, Hof Den Haag 6 november 2012 | Een eigenaar van een recreatiewoning op een recreatiepark dat niet in appartemensrechten is geplitst, weigert de bijdrage te voldoen aan de boek 2 vereniging die het park exploiteert. De eigenaar is niet lid en er bestaat ook in deze zaak geen contractuele verhouding. Het gerechtshof komt in dit arrest echter tot toewijzing van de vorderingen van de vereniging op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

De Vereniging heeft volgens het hof tal van feiten en omstandigheden aangevoerd, die het hof aanmerkt als een beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding beheersen die bestaat tussen eigenaren van bungalows in een vakantiepark als het onderhavige.

Het hof acht de hierop gebaseerde aansprakelijkheid van de eigenaar juist. De bungalows bevinden zich immers niet aan de openbare weg maar in een min of meer afgesloten park met eigen wegen en paden, terwijl de eigenaren in veel opzichten (ten aanzien van uitstraling, bereikbaarheid, voorzieningen en veiligheid) van elkaar afhankelijk zijn (ook in financieel opzicht), zelfs indien de verhuur buiten beschouwing wordt gelaten. De thans subsidiair opgevoerde kosten(posten) worden in een park van deze (grote) omvang redelijk geacht, ook die van 1 fte voor voornoemde werkzaamheden. Hierbij wijst het hof er bovendien nog op dat de eigenaren in redelijkheid niet voorbij kunnen gaan aan het feit dat het overgrote deel van de bungalows bestemd is voor de verhuur. Daarbij zal een volstrekte scheiding tussen kosten zónder en kosten mét verhuur niet altijd mogelijk zijn. Men denke bijvoorbeeld aan de groenvoorziening. Deze strekt immers zowel ten voordele van de eigenaar/niet verhuurder als van de eigenaar/wél verhuurder, aldus het hof. Enige bijdrage daaraan, zoals verdisconteerd in deze subsidiaire vordering, wordt redelijk geacht. De eigenaar kan en mag zijn ogen niet sluiten voor het feit dat de bungalows in het Park voor ongeveer 90% op regelmatige basis worden verhuurd. Dit is immers de opzet van het Park, hetgeen hem bij aankoop bekend was. Deze opzet is sindsdien niet/nauwelijks veranderd. De omstandigheid dat de eigenaar zijn bungalow (om welke reden dan ook) niet meer voor de verhuur beschikbaar stelt, betekent niet dat hij zich in de gegeven omstandigheden niets meer van de noden van het Park hoeft aan te trekken.

De eigenaar in kwestie heeft nog aangevoerd dat hij nimmer heeft beoogd om betrokken te worden bij de exploitatie van het vakantiepark. Hij heeft slechts een belegging met een gegarandeerd rendement willen verkrijgen en beroept zich op zijn contractsvrijheid. Dit verweer wordt door het hof gepasseerd. Uit het voorgaande vloeit voort dat hij zich niet geheel aan zijn verantwoordelijkheid als ‘medeparkbewoner’ kan onttrekken. De Vereniging, waarin 90% van de bungalow-eigenaars is verenigd, heeft een gerechtvaardigd belang bij het behoorlijk regelen van de elementaire voorzieningen in het Park en een aanvaardbare verdeling van de daarmee gemoeide kosten. De Vereniging beoogt hieraan tegemoet te komen. Onder deze omstandigheden komt aan de bezwaren van de eigenaar tegen de Vereniging en de door haar ter hand genomen exploitatie geen doorslaggevende betekenis toe. Het hof acht de eigenaar dan ook mede verantwoordelijk voor de algemene parklasten, zoals onder I, subsidiair gevorderd.

Vergelijk deze uitspraak met LJN BX9890 Hof Leeuwarden 2 oktober 2012 (ongerechtvaardigde verrijking als grondslag voor toewijzing) en LJN BY5278Rb. Rotterdam sector kanton 5 oktober 2012 (derdenbeding als grondslag voor toewijzing). Beide uitspraken zijn met noot te vinden op VvERecht.nl.

Klik hier voor de volledige uitspraak.