Logies, tijdelijke verhuur of ‘short stay’ in strijd met akte?

LJN: BY2628, Gerechtshof Amsterdam 25 september 2012, bekrachtigd in Hoge Raad 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5357

Regelmatig komt het voor, dat appartementen al dan niet via internet te huur worden aangeboden voor short stay of recreatief verblijf. Met name in grote steden als Amsterdam komt dat zo vaak voor, dat de gemeente er beleid op gemaakt heeft.  Maar zelfs als deze tijdelijke verhuur, short stay of logies in overeenstemming met dat beleid is, is het maar de vraag of dat gebruik niet strijdig is met de akte van splitsing. In deze zaak oordeelt het hof op basis van bijzondere omstandigheden van het geval van niet. In het arrest stelt het hof echter duidelijke voorwaarden waaraan het gebruik getoetst moet worden, zodat  aan de hand daarvan eveneens beoordeeld kan worden in welke gevallen wél sprake zal zijn van strijd met de akte van splitsing.

In dit geval stond tussen partijen onweersproken vast dat de eigenaar, die meestal in het buitenland verbleef, het appartement gebruikt als pied-à-terre. In de periodes dat zij er niet was, werd het appartement regelmatig ter beschikking gesteld aan familie en vrienden. De VvE stelde zich op het standpunt, dat sprake was van ongeoorloofd gebruik.  De bestemming  van het appartement was woonruimte en het telkens voor korte duur in gebruik geven van het appartement aan derden kon volgens de VvE niet als gebruik conform de bestemming  worden aangemerkt. Op die grond vorderde de VvE een verklaring voor recht dat dat het telkens weer voor korte tijd in gebruik geven van het appartement in strijd is met het reglement en de splitsingsakte, met een verbod daarop op straffe van verbeurte van dwangsommen.

Het hof is van oordeel, dat bij de uitleg van artikel 9 lid 2 van het reglement in verbinding met de bepaling: “(D)e bestemming bedoeld in artikel 9 lid 2 is voor ieder appartementsrecht woonruimte” in de splitsingsakte, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt aan de betekenis van de bewoordingen “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”, gelezen in het licht van de gehele tekst van de splitsingsakte en het reglement. Het woord “bestemming” vormt volgens het hof een aanwijzing dat een zekere aansluiting is gezocht bij de terminologie van het ruimtelijk-ordeningsrecht, maar de context van de wettelijke regeling inzake appartementsrechten maakt aannemelijk dat de betekenis van woorden niet geheel gelijk behoeft te zijn aan de betekenis die de woorden in de context van het ruimtelijk-ordeningsrecht hebben. Evenmin behoeft de betekenis van de woorden “woonruimte” en “gebruik” geheel gelijk te zijn aan de betekenis van die woorden in het huurrecht.

Vervolgens oordeelt het hof dat in casu onbetwist staat vast dat het appartement door de eigenaar zelf wordt gebruikt als pied-à-terre, hetgeen betekent dat zij het van tijd tot tijd gebruikt als verblijfplaats voor zichzelf. Daarnaast stelt zij het met enige regelmaat voor tamelijk korte tijd ter beschikking aan derden. Deze wijze van gebruik overschrijdt naar het oordeel van het hof niet de grenzen van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”. Uit de stellingen van de VvE kan niet worden afgeleid dat de eigenaar zo weinig in het appartement verblijft en het in die mate commercieel exploiteert door middel van betaald kortstondig verblijf dat niet meer gesproken kan worden van dergelijk gebruik. De klacht faalt dus. Hierbij is niet van belang wat het gemeentelijk woonbeleid is met betrekking tot “short stay”.

Hier kent het hof dus betekenis toe aan de aard van het gebruik door derden en het gegeven, dat de eigenaar zelf het appartement ook nog gebruikt. Er is geen sprake van commerciële exploitatie of short stay, zodat volgens het hof evenmin sprake is van met de bestemming woonruimte strijdig gebruik. A contrario kan hieruit afgeleid worden, dat indien een appartement met dezelfde bestemming door de eigenaar uitsluitend wordt gebruikt voor commerciële exploitatie in de vorm van logies of short stay, wel sprake zou zijn van gebruik in strijd met de akte.

Een het hof gaat nog een stap verder. Naast het feit, dat geen sprake is van gebruik in strijd met de woonbestemming, is volgens het hof evenmin sprake van ‘in gebruik geven aan een derde’, waarvoor op grond van het reglement een verklaring van de gebruiker,  dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement zal naleven, vereist is.

Het hof komt tot dit oordeel, door voorop te stellen, dat onder “recht van uitsluitend gebruik” in de zin van artikel 1 sub g van het reglement moet verstaan worden: het recht van gebruik met het recht om anderen het gebruik te ontzeggen. In de stellingen van de VvE ligt de stelling besloten dat de eigenaar met de derden is overeengekomen dat deze derden de eigenaar  niet op elk gewenst moment behoeven toe te laten tot het gebruik van het appartement. In de stellingen van de eigenaar  ligt een betwisting van die stelling besloten. De VvE heeft niet specifiek aangeboden de stelling te bewijzen. Het hof passeert de stelling daarom. Het kan dan ook niet worden aangenomen dat de eigenaar aan degenen aan wie zij het appartement ter beschikking stelt, ook het recht toekent om gedurende hun gebruik van het appartement aan haarzelf het medegebruik daarvan te ontzeggen. De derden kunnen om die reden niet worden aangemerkt als gebruiker in de zin van het reglement.

Kortom: omdat het gebruik door vrienden en familie niet als ‘het recht van uitsluitend gebruik’ aangemerkt kan worden omdat de eigenaar dat recht niet heeft verstrekt, is in het geheel geen sprake van gebruik volgens het hof. de stelling van de VvE, dat in strijd met de bepalingen van het reglement geen voorafgaande gebruikersverklaringen worden verstrekt, wordt op die grond gepasseerd door het hof.

In dit geval wordt de VvE dus in het ongelijk gesteld. Maar het arrest geeft wel duidelijke aanknopingspunten over de vraag wanneer sprake is van gebruik in strijd met de akte van splitsing indien daarin de bestemming ‘woonruimte’ is opgenomen:

  • er is sprake van het telkens weer voor korte tijd aan derden in gebruik geven aan derden van het appartement;
  • er is sprake van commerciële exploitatie van het appartement;
  • de eigenaar verblijft zelf niet in het appartement;
  • de eigenaar verstrekt aan de gebruikers een recht van uitsluitend gebruik en doet gedurende die periodes afstand van diens eigen gebruiksrecht.
Op grond van dit arrest acht ik het voor de VvE verdedigbaar, dat naarmate meer aan de voormelde criteria is voldaan sprake is van gebruik van het appartement in strijd met de daaraan gegeven bestemming, hetgeen doorgaans op grond van de akte verboden is.  Tenzij de ALV besluit al dan niet tijdelijk toestemming te verlenen voor dat gebruik is het verboden. In dat geval kan de VvE mijns inziens met succes vorderen, dat de eigenaar op straffe van verbeurte van dwangsommen verboden wordt het strijdig gebruik voort te zetten.
Deze uitspraak kan worden vergeleken met LJN: BO8425, Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010, ook met noot op VvERecht.nl.  Daar werd een door de ALV verleende toestemming voor een B&B vernietigd door de kantonrechter wegens gevreesde overlast.

In cassatie verklaart de Hoge Raad het cassatieberoep tegen dit arrest beroep niet ontvankelijk, conform de conclusie van de Advocaat Generaal: zie Hoge Raad 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ53