Door Prof. mr. A.A. van Velten*
In WPNR (2007) 6735 besteedde ik aandacht aan het op 1 januari 2008 in werking getreden Besluit energieprestatie gebouwen (Stbl. 2006, 608), welk besluit was gebaseerd op de Europese richtlijn 2002/91/EG tot vermindering van het energieverbruik. Dit ter uitvoering van het verdrag van Kyoto. In het besluit is bepaald dat de eigenaar van een gebouw verplicht is om bij verkoop of verhuur daarvan een geldig energieprestatiecerfiticaat (EPC) aan de koper resp. huurder te overhandigen.(1) Opvallend was dat het besluit niet een bestuursrechtelijk handhavingsmechanisme of een privaatrechtelijke sanctie inhield, hetgeen de regeling tot op heden weinig ingrijpend heeft gemaakt en daardoor heeft geleid tot een ingebrekestelling door de Europese Commissie.(2) Een clausule in koop- en huurcontracten inhoudende dat de eigenaar niet over een EPC beschikt en dat de wederpartij daarmee accoord gaat is bij veel overeenkomsten een clause de style geworden. (3)
De kans dat dit op korte termijn gaat veranderen is inmiddels reëel geworden, omdat lidstaten met ingang van 9 juli 2012 in de nationale regelgeving moeten hebben vastgesteld welke sanctie er op het niet afgeven van een EPC kan worden toegepast (implementatie vernieuwde richtlijn 2010/31/EU). In verband met deze verplichting en ter uitvoering van het (nationale) Plan van aanpak energiebesparing in de gebouwde omgeving 2011, is thans bij ons parlement de Wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen in behandeling. (4) Dit wetsvoorstel nr. 33124 behelst een aanpassing van de Woningwet, waarbij alsnog in sancties wordt voorzien indien de eigenaar van een gebouw bij verkoop of verhuur daarvan geen geldig EPC overhandigt.(5)
Onder meer worden volgens het wetsvoorstel met dit doel enkele bepalingen toegevoegd aan de Woningwet. Op de verkoop en levering van een gebouw zal art. 11c van toepassing worden:
1. Bij de eigendomsoverdracht of de oplevering van een gebouw, of de eigendomsoverdracht van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het gebruik van een gebouw, verstrekt de verkoper een geldig energieprestatiecertificaat voor dat gebouw aan de koper.
2. De notaris verlijdt de tot de eigendomsoverdracht, bedoeld in het eerste lid, bestemde akte niet, zolang niet aan dat lid is voldaan.
Terwijl voor verhuur art. 11d gaat gelden:
1. Bij de aanvang van een huurovereenkomst ter zake van een gebouw verstrekt de verhuurder afschrift van een geldig energieprestatiecertificaat voor dat gebouw aan de huurder.
2. Indien de verhuurder niet voldoet aan het eerste lid, is de huurder van een zelfstandige woning als bedoeld in art. 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek of van een gebouw dat niet bestemd is om voor wonen te worden gebruikt, tot het tijdstip waarop de verhuurder voldoet aan het eerste lid, 10 procent van de huurprijs niet verschuldigd.
3. Indien de huurder voornemens is het ingevolge het tweede lid niet verschuldigde deel van de huurprijs geheel of gedeeltelijk daarop in mindering te brengen, geeft hij daarvan onverwijld schriftelijk onder opgave van redenen kennis aan de verhuurder.
4. Van dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Voor de precontractuele fase wordt voorts art. 11f van belang:
Degene die een gebouw waarvoor een energieprestatiecertificaat is afgegeven te koop of te huur aanbiedt door middel van advertenties in commerciële media, vermeldt in die advertenties de energieprestatieïndicator, bedoeld in artikel 11b, derde lid. Opvallend is dat deze drie bepalingen aan de Woningwet worden toegevoegd. Omdat het over civielrechtelijke verhoudingen gaat lijkt inpassing in het BW meer op zijn plaats.
De eerstgenoemde sanctie (ontw.art. 11 c lid 2) verdient hierbij bijzondere aandacht voor het notariaat. Immers, in geval van verkoop ‘verlijdt (de notaris) de tot de eigendomsoverdracht (…) bestemde akte niet’ zolang het EPC niet aan de koper is afgegeven. Dit is geen civielrechtelijke sanctie – de overdracht zal geldig zijn – maar er ontstaat wel een probleem voor de notaris: hij overtreedt niet alleen de Woningwet als hij passeert zonder EPC, maar hij zal ook tuchtrechtelijk kunnen worden aangesproken. Evenals bij de problematiek inzake de verbreking van kettingbedingen, zal hier het tuchtrecht het civiele recht blokkeren. De memorie van toelichting is hierover erg summier. Op pag. 5-6 wordt slechts opgemerkt:
‘De notaris dient de akte van levering niet te verlijden, totdat de verkoper een energielabel aan de koper heeft verstrekt. Dit betekent dat hij weliswaar alle voorbereidingen voor dat verlijden treft, maar uiteindelijk het proces tijdelijk tot stilstand kan komen als op het tijdstip van overlijden het energielabel er niet is.
Het is de verwachting dat de verkoper hierdoor zodanig zal worden gestimuleerd om het label aan te schaffen, dat die maatregel in de praktijk niet toepepast zal hoeven worden.
De invoering van deze wijziging zal naar verwachting leiden tot uitvoerige communicatie van de kant van o.a. de makelaardij, de adviseurs, het notariaat en de overheid. Dit om te stimuleren dat verkopers het energielabel in een vroeg stadium van hert verkoopproces aanschaffen.
Het gaat hier vooral om het informeren van gebouwverkopers dat het energielabel één van de verplichte documenten is bij het passeren van de akte bij de notaris. In het onderzoek dat de notaris verricht voorafgaand aan de levering, zal ook naar de aanwezigheid van een geldig energielabel gekeken worden. Er zijn reeds afspraken gemaakt met het notariaat en de makelaarsbranche omtrent communicatie rondom het energielabel.
Uiteraard heeft de verkoper enige tijd nodig om het label te verkrijgen, maar dit zal in de regel niet meer tijd in beslag nemen dan het regelen van de financiering door de koper (…).
In beginsel wordt de overdracht van een gebouw niet vertraagd door de eis van aanwezigheid van een energielabel. De notarissen zullen er naar moeten streven dat het transport plaatsvindt op een tijdstip dat het energielabel er is, net zoals dit geldt voor andere verplichte documenten bij verkoop van gebouwen.’
Overigens is er een amendement ingediend ter schrapping van de sanctie van het tweede lid van ontw. art. 11c (het passeerverbod), maar dit maakt weinig kans omdat de Raad van State desgevraagd heeft laten weten dat een afdoende sanctie noodzakelijk is.(6)
Opmerkelijk is dat het vereiste van de overhandiging van een geldig EPC ook gaat gelden bij verkoop door een beslaglegger of een hypotheekhouder.
In de memorie van toelichting wordt dit met zoveel woorden vermeld op pag. 4:
‘Executoriale verkopen kunnen niet worden uitgezonderd van de plicht tot het overhandigen van een energielabel. Een executoriale verkoop is een gedwongen verkoop. De woning wordt verkocht, omdat de woningeigenaar niet langer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Net als bij andere verkopen leidt een executoriale verkoop tot een eigendomsoverdracht door middel van het passeren van een akte van een notaris. Voor deze verkopen gelden een aantal bijzondere regels, opgenomen in de artikelen 268 e.v. van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Aan die regels doet niet af dat bij executoriale verkopen de eigenaar in het wetsvoorstel niet van zijn verplichting wordt ontslagen om een energieprestatiecertificaat aan de koper te verstrekken. Inzicht in de energieprestatie van de woning blijft ook bij deze vorm van verkoop van belang.’
Hoewel aan het slot wordt gesproken over een woning, zal de regeling kennelijk ook gelden voor de executoriale verkoop van commerciële objecten. Omdat het proces-verbaal van veiling en toewijzing in zo’n geval de grondslag is van de levering, zal voortaan geen notaris meer zo’n akte opmaken als tijdens de veiling geen geldig EPC beschikbaar is.
De verwachting is dat de wetswijziging op 1 januari 2013 in werking treedt. Vanaf dit tijdstip geldt derhalve dat voortaan het EPC door alle betrokkenen serieus moet worden genomen.
Naschrift van de redactie
Verwacht werd dat de Tweede Kamer zou instemmen met wetsvoorstel. Op grond daarvan zouden notarissen per 1 januari 2013 dienst moeten weigeren indien er geen geldig energieprestatiecertificaat beschikbaar is. Tegen de uitdrukkelijke wens van de regering in, heeft de Tweede Kamer op 20 november jl. het wetsvoorstel echter verworpen. Omdat het wetsvoorstel uitvoering poogde te geven aan een Europese richtlijn – ter uitvoering van het verdrag van Kyoto – wordt een nieuw wetsvoorstel verwacht.
Dit artikel is eveneens gepubliceerd in WPNR (2012) 695
Voetnoten
* Juridisch adviseur te Amsterdam, oud-redacteur van het WPNR.
1 Zie over dit besluit ook B.J. Walraven, VGR 2007/4, A.Z.R. Koning, TBR 2008/1 nr. 6, M.B.D. Melgers, JBN 2008/2 nr. 8, alsmede P.A. Kok, VFC febr. 2008, p. 30.
2 L. van Almelo, Notariaat Magazine 2008/6, p. 29.
3 L. van Almelo ‘Energielabel is wassen neus’, Notariaat Magazine 2008/4, p. 24.
4 Nader over dit wetsvoorstel ook C. Arnouts en K. Six-Hummel, VGM juni/juli 2012.
5 Zie voor het begrip ‘gebouw’ ontw. art. 11a. Onder gebouw worden mede verstaan delen van een gebouw die zijn ontworpen of aangepast om afzonderlijk te worden gebruikt, waarbij VvE’s een collectief EPC kunnen aanvragen.
6 TK 2012-2013, 33 124, nrs. 11 en 13.
