Zelfwerkzaamheid in afwijking van splitsingsakte VvE

Vele VvE’s voeren een beleid van zelfwerkzaamheid. Door het onderhoud en de herstelwerkzaamheden door de eigenaars zelf uit te laten voeren kunnen VvE’s op de loonkosten van onder andere schilders en timmerlieden besparen. Het uitvoeren van schuur- en schilderwerk is voor appartementseigenaars veelal geen probleem, maar bij vervanging is in de meeste gevallen de hulp van een vakman nodig. De daarmee verbonden kosten zorgen veelal voor discussie tussen VvE en appartementseigenaar. Wie dient er voor vervanging zorg te dragen? En veelal belangrijker: wie dient de kosten van vervanging te dragen? In 2010 werd het Hof ’s Gravenhage geconfronteerd met een dergelijke rechtsvraag heeft hierop antwoord gegeven in haar arrest van 20 april 2010 (zaaknr. 200.032.495/01).

Het appartementencomplex in deze zaak is in 1977 gesplitst in 60 appartementen. In de splitsingsakte is het MR1973 van toepassing verklaard. Op grond van artikel 8 MR1973 behoren de kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten. Kort na de levering van zijn appartement in 2009 krijgt de appartementseigenaar van de VvE een handboek waarin onder andere staat dat de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het schilderwerk van de aftimmering van de kozijnen. Dit is reeds jaren lang gebruik in de VvE.

In 2007 meldt de eigenaar een lekkage aan de raamsponning bij zijn appartement aan het bestuur van de VvE. In reactie hierop wijst de VvE op het zelfwerkzaamheidsbeleid en stelt tegenover aan de appartementseigenaar in kwestie dat hij zelf voor het herstel van de raamsponning dient zorg te dragen. De appartementseigenaar stelt de VvE vervolgens schriftelijk in gebreke. In de daarop volgende vergadering van eigenaars wordt met 38 tegen 5 stemmen het beleid van zelfwerkzaamheid bevestigd waardoor de appartementseigenaar volgens de VvE gehouden blijft zelf voor herstel van de raamsponning zorg te dragen.

De VvE wordt vervolgens door de appartementseigenaar gedagvaard voor de rechtbank Dordrecht. De eigenaar vordert een verklaring voor recht dat de kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren en dat iedere schade die hieraan ontstaat voor rekening van de VvE dient te komen en hij als gevolg hiervan geen hogere bijdrage dan zijn breukdeel aan de gemeenschappelijke kosten dient bij te dragen. Daarnaast wordt een machtiging tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de kozijnen op kosten van de VvE gevorderd.

Aan de vordering wordt ten grondslag gelegd dat de besluiten van de VvE tot zelfwerkzaamheid in strijd zijn met de splitsingsakte en het modelreglement en derhalve nietig zijn op grond van artikel 2:14 lid 1 BW jo. 5:129 lid 1 BW.

De rechtbank
De rechtbank overweegt ten aanzien hiervan dat:

gelet op artikel 2:8 BW, dat op grond van artikel 5:124 lid 2 BW van toepassing is op de VvE, moeten een rechtspersoon en degenen die daarbij betrokken zijn zich jegens elkaar gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Voor het onderhavige geschil overweegt de rechtbank, dat het appartementencomplex al 28 jaar een beleid van gelijkheid in servicekosten kent. Gedurende die periode is er daarnaast een, blijkens het besluit van 12 november 2007 door vele eigenaren nog steeds ondersteund, beleid dat onderhoud en schilderwerk aan buitenkozijnen door de eigenaren zelf wordt uitgevoerd op basis van zogenaamde zelfwerkzaamheid, waarbij zij ook de kosten daarvan dragen, uitgezonderd materiaalkosten. Op basis van die kostenverdeling zijn elk jaar op ledenvergaderingen van de VvE exploitatierekeningen goedgekeurd en reserveringen voor het komend jaar gedaan. Niet gesteld of gebleken is dat deze besluiten moeizaam tot stand gekomen zijn. Het moet er derhalve voor worden gehouden dat een meerderheid van de eigenaars dit beleid sinds jaar en dag heeft gesteund. Voorts is van belang dat ten gevolge van dit beleid de servicekosten uitsluitend dienen ter bestrijding van de kosten van de echt gemeenschappelijke voorzieningen en de voorschotbijdragen daarmee relatief lager uitkomen dan wanneer dit onderhoud daarin wordt meegenomen. (…) Het is daarom onder de bovengenoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar dat eiser een beroep doet op de nietigheid van de besluitvorming. Dat eiser pas kort nadat hij in het complex is komen wonen, van deze praktijk op de hoogte is gesteld, in plaats van vooraf, wat zowel op de weg van de VvE als van de vorige eigenaar van het appartementsrecht had gelegen, maakt dat niet anders.

De eigenaar laat het hier niet bij zitten en gaat in hoger beroep bij het Hof ’s-Gravenhage en vordert vernietiging van het vonnis van de rechtbank Dordrecht.

Hof ’s-Gravenhage
Het hof concludeert dat de VvE op grond van de splitsingsakte gehouden is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten – waartoe de kozijnen behoren – zorg te dragen. De kosten die hieruit voorvloeien dienen op grond van de splitsingsakte eveneens door de VvE gedragen te worden. Ten aanzien van de vraag of gelet op het 28 jaar lange gebruik van zelfwerkzaamheid de regels uit het splitsingsreglement niet van langer van toepassing zouden zijn, omdat dit in de in de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn overweegt het hof ‘s-Gravenhage dat het gaat om kwestie van goederenrecht en:

’Dat brengt met zich mee dat [eiser] mocht afgaan op de inhoud van de akte – waarvan het reglement deel uitmaakt – zoals die is ingeschreven in de openbare registers en er op mocht vertrouwen dat dienovereenkomstig zou worden gehandeld. Op welk moment hem is meegedeeld dat de VvE sinds jaar en dag in afwijking van de akte handelde (…) is niet van belang. De akte is immers bepalend. Het bewijsaanbod van de VvE dat dit afwijkende beleid aan [eiser] is meegedeeld kort nadat hij het appartementsrecht had gekocht, wordt dan ook als niet relevant gepasseerd (…)

Voorts hanteert men een beleid van zelfwerkzaamheid met betrekking tot onder meer het onderhoud van de kozijnen. Het feit dat een meerderheid van de eigenaars dit beleid onderschrijft, leidt er niet toe dat het beroep van [eiser] op de nietigheid van de besluiten (…) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. (…)

Ook het feit dat de onderhoudskosten mogelijk hoger worden als de VvE voor het onderhoud gaat zorgen, maakt dit niet anders.’’

Het hof vernietigt derhalve het vonnis van rechtbank Dordrecht ten aanzien van bovenstaande punten.

Splitsingsakte blijft allesbepalend
De hierboven beschreven zaak is een voorbeeld van een regelmatig voorkomende discussie binnen VvE’s. De wetgever heeft in artikel 5:126 Burgerlijk Wetboek als hoofdregel gesteld dat de VvE dient zorg te dragen voor het beheer aan de gemeenschappelijke gedeelten en de appartementseigenaar het onderhoud van zijn privé gedeelte. Door in de splitsingsakte vast te leggen wat tot de gemeenschappelijke- of privégedeelten behoort wordt daarom tevens bepaalt voor welke onderdelen van het appartementencomplex de VvE de verantwoordelijkheid voor onderhoud draagt.

In onderhavige zaak behoren de kozijnen op grond van artikel 8 MR1973 tot de gemeenschappelijke gedeelten. Ook in MR1983, MR 1992 en MR2006 worden de kozijnen in de gevels tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend. De overwegingen van het hof in de hierboven beschreven zaak dat de VvE in beginsel verantwoordelijk is voor herstel van de kozijnen is mijns inziens daarom juist en niet verassend.

Wel interessant is de beantwoording van de vraag of het 28 jaar lange gebruik van zelfwerkzaamheid binnen de VvE op grond van de redelijkheid en billijkheid tot een uitzondering op de hierboven beschreven hoofdregel dient te leiden. Anders gezegd: kan een 28 jaar lange afwijking van de splitsingsakte tot een andere verdeling van onderhoudsverantwoordelijkheid binnen de VvE leiden? Het hof beantwoordt deze vraag duidelijk negatief. “De akte is immers bepalend.”, aldus het hof. De datum van kenbaarheid van een appartementseigenaar met het afwijkende beleid en dat het vasthouden aan de bepalingen in de splitsingsakte mogelijk tot hogere kosten zal leiden doet hier volgens het hof niets aan af.

Appartementsrecht is grotendeels zakenrecht. Het zakenrechtelijk karakter van het appartementsrecht dient een doel: de verkrijger van een appartement moet door raadpleging van de openbare registers kunnen weten wat hij in eigendom krijgt en welke rechten en plichten aan het appartementsrecht verbonden zijn. De bij het appartementsrecht horen rechten en plichten zijn van belang voor het vaststellen van de waarde van een appartement en wegen mee in de keuze om wel of niet een appartement aan te kopen. Het is daarom niet wenselijk dat een koper na verkrijging van het appartement met andere aan het appartementsrecht klevende rechten en plichten geconfronteerd wordt zonder dat hij hier vooraf door raadpleging van de openbare registers bekend mee kon zijn. De verplichtingen van appartementseigenaars moeten op dit punt daarom niet eenvoudig te wijzigen zijn door er met een eenvoudig meerderheidsbesluit van de vergadering van af te wijken en zonder dat dit op ondubbelzinnige wijze voor derden kenbaar wordt. De openbare registers zijn hier bij uitstek geschikt voor. De mogelijkheid die de wetgever en de modelreglementen bieden om de splitsingsakte te wijzigen en vervolgens de gewijzigde splitsingsakte, met daarin een andere verdeling van onderhoudsverplichtingen, in de openbare registers in te schrijven zorgen voor rechtszekerheid voor (potentiele) eigenaars appartementsrechten. Door voormeld vonnis van de Rechtbank Dordrecht leek het even dat de rechtelijke macht van deze regel zou afwijken. Het Hof ’s Gravenhage heeft er naar mijn mening juist aan gedaan om afwijkende zienswijze van de rechtbank te corrigeren door niet in de splitsingsakte opgenomen zelfwerkzaamheid als niet bindend te kwalificeren.

Gerechtshof ‘s-Gravenhage | 20 april 2010 | ECLI:NL:GHSGR:2010:1772