VvE klaagt te laat over gebrekkige administratie beheerder: vorderingen afgewezen

LJN: BX2245, Rechtbank Amsterdam 6 juni 2012

Nadat een VvE met ingang van 2008 van beheerder wisselde kwamen onregelmatigheden aan het licht. In een brief van maart 2008 schreef de VvE aan de beheerder,  “(…) Op 13 september 2007 wordt echter duidelijk dat de financiële situatie van de VvE minder gunstig is dan werd voorgesteld. In plaats van een eigen vermogen van € 60.000,- bedroeg het eigen vermogen EUR 15.000,-. (…)”  Vervolgens stelt de nieuwe externe beheerder een onderzoek in naar de financiële administratie die in de jaren 2006 en 2007 gevoerd is door haar voorganger.  Tijdens dat onderzoek zijn de contacten met de vorige beheerder beperkt gebleven tot het opvragen van informatie. Een (schriftelijke) klacht over de vermeende gebrekkige prestatie van de vorige beheerder is nooit verzonden. Het onderzoek duurt tot 2011. Dan wordt namens de VvE conservatoir derdenbeslag gelegd op bankrekeningen van de vorige beheerder en wordt een vordering tot schadevergoeding ingediend bij de rechtbank.

De vorderingen van de VvE stranden op het eerste, formele verweer van de vorige beheerder: er is niet tijdig geklaagd. Artikel 6:89 BW bepaalt dat een schuldenaar op een gebrek in de prestatie geen beroep kan doen als hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. Deze bepaling strekt ertoe de schuldenaar die de prestatie heeft verricht te beschermen, omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat de schuldeiser, als dat niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens voortvarend aan de schuldenaar meedeelt. Van de schuldenaar mag dus verwacht worden dat hij voortvarend te werk gaat bij het instellen van een onderzoek.

De rechtbank is van oordeel dat een onderzoek van bijna drie jaar om onjuistheden in twee jaarrekeningen te ontdekken te lang is en dat de VvE dus niet voortvarend te werk is gegaan. Dat de VvE het onderzoek uit handen heeft gegeven aan de opvolgende beheerder doet daar niet aan af. Volgens vaste jurisprudentie mag een onderzoek naar een gebrek in een prestatie weliswaar langer duren als daarvoor een derde moet worden ingeschakeld, maar een termijn van bijna drie jaar is voor een onderzoek naar de administratie van een VvE als de onderhavige hoe dan ook te lang. Het had volgens de rechtbank op de weg van de VvE gelegen in een (veel) eerder stadium contact op te nemen met de vorige beheerder om opheldering te vragen toen zij stuitte op de vermeende onvolkomenheden en haar er in ieder geval van op de hoogte te stellen dat er een onderzoek gaande was en wat de te verwachte duur daarvan was. Dit heeft zij niet gedaan. Zoals de vorige beheerder terecht betoogt, heeft de VvE nooit een concrete klacht bij haar ingediend voordat zij in mei 2011 rauwelijks derdenbeslag ten laste van haar legde. De vorige beheerder heeft voor dat moment dus nooit de kans gehad zich te verweren. Ook het betoog van de VvE dat zij reeds bij brief van 4 maart 2008 haar zorgen heeft geuit richting de vorige beheerder en dus al eerder heeft geklaagd, wordt niet gevolgd. In die brief wordt immers slechts vermeld dat de financiële situatie van de VvE minder gunstig is dan werd voorgesteld maar van een klacht over het presteren was geen sprake.

Volgens de rechtbank is onder deze omstandigheden een beroep op de wettelijke klachtplicht op zijn plaats, omdat ook  aan de strekking van het artikel voldaan is. Die is namelijk, dat de schuldenaar beschermd wordt tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten van de schuldeiser en dat de schuldenaar in de gelegenheid moet worden gesteld om maatregelen te treffen om de tekortkoming ongedaan te maken als daarvan sprake is. In dit geval is relevant dat de vorige beheerder de administratie van de VvE reeds in 2008 overgedragen heeft aan de opvolgende beheerder en dat zij zich gelet op het tijdsverloop niet, althans moeilijker, kan verweren tegen de beweringen van de VvE omdat het geheugen na verloop van tijd minder wordt en e-mails en stukken moeilijker of niet meer te achterhalen zijn. Daarnaast zijn naar het oo0rdeel van de rechtbank aan de vorige beheerder door het tijdsverloop mogelijkheden ontnomen om eventuele tekortkomingen ongedaan te maken of schadebeperkende maatregelen te nemen, door bijvoorbeeld vve-bijdragen of verzekeringsgelden alsnog te innen.

Op grond van het voorgaande stelt de rechtbank vast, dat de VvE niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd in de zin van artikel 6:89 BW. Het gevolg daarvan is dat de VvE alle rechten en bevoegdheden die aan haar op grond van de gestelde tekortkomingen ten dienste stonden heeft verloren. De vordering zal daarom worden afgewezen en de overige geschilpunten kunnen in het midden blijven. De VvE wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.

Deze uitspraak onderstreept het belang van tijdig klagen. De wet schrijft dat voor en de gevolgen van het niet tijdig klagen zijn verstrekkend: verval van alle rechten. Om bewijsproblemen te voorkomen dient de klacht schriftelijk te worden gedaan en voldoende bepaald te zijn. Indien niet duidelijk is wat exact de klachten zijn dan  mag een schuldeiser, in dit geval de VvE, daar onderzoek naar (laten) doen. Maar ook in dat geval is het raadzaam bij voorbaat schriftelijk te klagen en de schuldenaar steeds schriftelijk op de hoogte te houden van de voortgang en eveneens steeds schriftelijk om opheldering over diens prestatie te vragen. Het onderzoek dient voortvarend ter hand te worden genomen en zodra klachten bekend zijn dienen deze schriftelijk te worden gericht aan het adres van de schuldenaar, in dit geval de vorige beheerder. Daarmee kan het verval van alle rechten worden voorkomen zoals hier door de rechtbank is vastgesteld .

Indien wel tijdig geklaagd wordt, dient de schuldeiser overigens bedacht te zijn op vervalbedingen in algemene voorwaarden van dienstverleners. Niet zelden wordt daarin een termijn van een jaar gehanteerd. Wordt binnen die termijn niet geklaagd of een procedure aanhangig gemaakt, dan kan dat afhankelijk van de bewoordingen van het beding eveneens het verval van alle rechten tot gevolg hebben. Tenslotte wijs ik voor de goede orde op de algemene verjaringsbepaling voor rechtsvorderingen tot vergoeding van schade, artikel 3:310 BW. De wettelijke verjaringstermijn bedraagt 5 jaar nadat de benadeelde zowel met de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden en bedraagt in elk geval 20 jaar.

Klik hier voor de volledige uitspraak.