VvERecht.nl Expert Meeting 2012, ‘gemengde complexen’ brengt knelpunten in kaart

Wat hebben een kantonrechter, een huurrechtadvocaat, een appartementsrechtadvocaat, een notaris, een VvE-beheerder, een vastgoedbelegger en een corporatie met elkaar gemeen? Zij zijn allemaal betrokken bij Verenigingen van Eigenaars waar niet alleen eigenaren maar ook huurders wonen (gemengde complexen), en zij worden daardoor allemaal geconfronteerd met de specifieke problemen die daarmee samen gaan. De stichting VvErecht.nl nam het initiatief om al deze betrokkenen bijeen te brengen en diepgaand met elkaar na te denken over mogelijke oplossingen voor deze problemen.

Op een schitterende locatie, de Fundatie van de Vrijvrouwe van Renswoude te Utrecht, met als hoofdtaak het helpen van veelbelovende jongelui bij hun maatschappelijke ontplooiing door middel van een beurs, kwamen de deelnemers van de eerste expertmeeting van VvErecht.nl op 14 juni 2012 bijeen om met elkaar van gedachten te wisselen over de spanningsvelden tussen appartementsrecht en huurrecht bij gemengde complexen. De deelnemers hebben ieder een eigen expertise: op het gebied van appartementsrecht, huurrecht, beheer van gemengde complexen, grooteigenaar van gemengde complexen, belangenbehartiging van professionele beheerders, belangenbehartiging van individuele eigenaren, de rechterlijke macht en ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties.

Gemengde complexen onder de loep
Doel van de bijeenkomst is te onderzoeken welke zaken nader in de wet, het splitsingsreglement of anderszins kunnen worden geregeld om tot verbeteringen te komen op het gebied van:
• het beheer van gemengde complexen;
• wonen als huurder in een gemengd complex;
• wonen als appartementseigenaar in een gemengd complex; en
• waarborgen van de belangen van alle eigenaren van het gemengde complex.

De deelnemers hebben vooraf diverse gespreksonderwerpen ingebracht, aan de hand waarvan stellingen zijn geformuleerd. Na een inleiding van mr. Gijs Verdoes Kleijn, oud notaris te Den Haag, is daarover in twee groepen gediscussieerd. Vanuit ieders eigen rol werden de nodige spanningsvelden gesignaleerd. Er waren veel onderwerpen, die elkaar bij nader inzien overlapten. Zoals het zo vaak gaat: niets staat op zichzelf, ook de knelpunten in gemengde complexen hangen grotendeels met elkaar samen.

Algemeen verslag van de discussies
De grote lijn die uit de discussies kan worden gedistilleerd is als volgt. Inherent aan een gemengd complex is veelal een minderheid van stemmen die aan particuliere eigenaren toekomen, die veelal het appartementsrecht zelf bewonen, versus een meerderheid van stemmen die toekomen aan een grooteigenaar, die veelal haar appartementsrechten verhuurt aan huurders. Dat kunnen bedrijven of winkels zijn, maar veel vaker betreft het hurende bewoners en dan bovendien huurders van een woningcorporatie.

De grooteigenaar heeft veelal een omvangrijke onderneming, met de nodige expertise en behartigt:
• de belangen van haar huurders;
• de belangen als mede eigenaar van het complex; en
• de commerciële belangen van haar eigen organisatie.

De particuliere appartementseigenaar, uitgaande van een appartementsrecht met woonbestemming, heeft belang bij:
• woongenot; en
• een goed beheer van zijn/haar mede eigendom.

De particuliere appartementseigenaar heeft geen back office, heeft veelal de expertise niet in huis en moet indien nodig kennis inkopen. Hierdoor is veelal sprake van het zogenaamde Calimero-effect: ‘zij zijn groot en ik ben klein’. Voor de particuliere eigenaar is vaak ook niet helder welke belangen de grooteigenaar tracht te behartigen bij het doen van uitspraken dan wel het uitbrengen van stemmen in een vergadering van eigenaars.

Standpunten van de grooteigenaar en uitgebrachte meerderheidsstemmen worden daarom door die particuliere eigenaren al snel als misbruik van stemrecht ervaren. Hier is overigens in veel omstandigheden geen sprake van; immers -zoals ook duidelijk uit de expertmeeting naar voren komt -het gebruik van meerderheidsmacht waarbij alle belangen zorgvuldig worden afgewogen versus misbruik van een meerderheidsmacht, waarbij alleen de eigen belangen worden afgewogen, zijn twee verschillende zaken. De praktijk leert echter dat het gevoel van de particuliere appartementseigenaar zonder goede voorlichting, communicatie en motivatie niet eenvoudig kan worden weggenomen.

In het algemeen kan dan ook al worden geconcludeerd dat er behoefte is aan een modelregeling voor gemengde complexen, als annex op het huidige modelreglement van splitsing van 2006 van de KNB, waarin voor zolang het een (nader te definiëren) gemengd complex betreft, rechten en plichten nader worden uitgewerkt, toegelicht en de weg naar mogelijke procedures wordt verwoord, waardoor:

  • De grooteigenaar zich meer bewust zal zijn van haar positie, de variëteit aan belangen die zij behartigt en de mogelijkheden om die belangen waar mogelijk gescheiden te houden; en
  • De kennis en kunde van de particuliere appartementseigenaar van een gemengd complex wordt vergroot en hem de weg wordt gewezen voor zover de grooteigenaar haar macht zou gaan misbruiken.

In een regeling en/of de wet – Stichting VvErecht.nl zal hier nader over publiceren en voorstellen formuleren – zullen enkele aanpassingen zinvol kunnen zijn. Tegelijkertijd blijkt dat er ook veel tijd en aandacht zal moeten worden besteed aan het uitnutten van de reeds bestaande mogelijkheden. De onbekendheid en de onhandigheid met toepassing van de diverse mogelijkheden maken de kwesties immers even zeer ondoorzichtig, hetgeen eenvoudig is weg te nemen door hier meer bekendheid aan te geven en de spelers op het veld gereedschappen aan te reiken en deze uit te nodigen om deze ook daadwerkelijk te benutten.

Bovenstaande zal vanzelfsprekend worden opgepakt en in nadere bijdragen worden uitgewerkt aan de hand van de op- en aanmerkingen en reacties op de stellingen zoals deze uitgebreid die tijdens de Expert Meeting aan de orde zijn geweest. Binnenkort volgt op VvERecht.nl een meer een uitgebreid verslag van de bijeenkomst, onder meer met betrekking tot de volgende onderwerpen:
• Misbruik van macht;
• Huurdersparticipatie;
• Afrekenen servicekosten;
• Bankgarantie of borgstelling vs. storten in reservefonds;
• Wijziging aan het gehuurde c.q. aan de gemeenschappelijke gedeelten;
• Binding huurder aan reglementen en besluiten VvE;
• Dagelijks onderhoud;
• Groot onderhoud/dringende werkzaamheden;
• Procederen;
• Overlast;
• Verbod op aangaan langlopende verplichtingen.