In een VvE met twee appartementsrechten is onenigheid ontstaan over reparatie van het dak en het schilderwerk aan de buitengevel. Toen voor de zoveelste keer één van de twee eigenaren last had van lekkage heeft hij een bedrijf gebeld om het dak te repareren en aldus de problemen op te lossen. De andere eigenaar weigert de helft van de kosten te betalen. De gedupeerde eigenaar ging naar de kantonrechter.
Lekkage gerepareerd
Vanaf 2009 heeft de eigenaar van een appartementsrecht waar o.a. een ruimte op de bovenste verdieping onder valt last van lekkage. De twee eigenaren hebben besproken, dat er iets aan het dak gedaan moet worden, maar tot een concreet besluit is het niet gekomen. Ook in 2010 waren er herhaaldelijk lekkages bij regenval. De eigenaar, die daar het slachtoffer van is heeft een vergadering uitgeschreven met als agendapunten o.a. reparatie van het dak en tevens bespreken van het schilderwerk aan de buitengevels. De buurvrouw is niet op de vergadering verschenen en heeft zelfs in het geheel niet gereageerd op de uitnodigingsbrief. Na weer een lekkage in zijn appartement heeft de eigenaar er genoeg van en laat zijn mede VvE-lid weten, dat hij een bedrijf opdracht heeft gegeven het dak en de dakgoten te repareren. Tevens verzoekt hij haar de helft van de kosten te betalen. Zij antwoordt echter, dat zij het daar niet mee eens is.
Gemeenschappelijk gedeelte
Het betreft hier een VvE, die opgericht is in 1971. Er is dus nog geen sprake van een modelreglement van de KNB zoals wij die nu vaak hanteren (het witte, blauwe en gele boekje en het in verschillende kleuren uitgegeven model van 2006). Veel bepalingen uit oudere splitsingsaktes komen echter overeen met de regels uit de modelreglementen en zo staat dan ook in het splitsingsreglement van de desbetreffende VvE dat het dak en de goten behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten. Ook staat in de akte, dat het schilderwerk aan de buitengevel overgelaten wordt aan de VvE. De tegenpartij betwist niet dat genoemde zaken tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. De kosten voor het gemeenschappelijke gedeelte moeten volgens het splitsingsreglement verdeeld worden volgens de breukdelen. Voor beide appartementsrechten is dit 50% van het geheel.
Verzoekschrift
De gedupeerde eigenaar heeft zich middels een verzoekschrift tot de kantonrechter gewend. Hij vraagt om vervangende machtiging achteraf voor het repareren van het dak en de goten en om een gewone vervangende machtiging voor het nog uit te voeren schilderwerk aan de buitengevel. Voor het achteraf verlenen van een vervangende machtiging moet aangetoond worden dat er sprake van spoed is. De eigenaar betoogt, dat er extra schade zou zijn ontstaan wanneer er nog meer lekkages zouden volgen. Daarom kon het repareren van dak en goten geen uitstel lijden en was het gerechtvaardigd, dat hij zonder een machtiging af te wachten opdracht tot reparatie heeft gegeven. Om zijn argumenten kracht bij te zetten heeft hij op de rechtszitting foto’s laten zien en heeft een film vertoond. De rechter besloot daarop ter plaatse een kijkje te nemen.
De beoordeling
Aangezien er geen twijfel over bestaat dat het dak en de buitengevels behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten hoeft de rechter daar geen tijd aan te verspillen. Wel moet hij bekijken of er inderdaad sprake was van spoed. Immers als er geen haast geboden was, had de eigenaar eerst nogmaals met zijn buurvrouw moeten overleggen in een VvE vergadering. De rechter oordeelt dat door middel van de foto’s en de film voldoende aangetoond is, dat er sprake was van spoed. Hij kan dus een machtiging achteraf geven en doet dat dan ook. De verrichte werkzaamheden en de factuur lijken hem redelijk. Meteen bepaalt hij dan ook, dat het bedrag van de factuur door beide partijen ieder voor de helft betaald dient te worden en noemt concreet het bedrag.
Betreffende het nog uit te voeren schilderwerk ligt de zaak iets anders. Eigenlijk zijn partijen het er intussen wel over eens, dat er geschilderd moet worden op korte termijn. De rechter geeft voor alle zekerheid toch de gevraagde machtiging, zoals hij zegt “als steuntje in de rug”. Hierbij geeft hij wel aan, dat ieder de helft moet betalen, maar noemt geen bedrag omdat de eigenaars dan vooraf al gebonden zouden zijn aan de offerte die er nu ligt. Hij wil niet beslissen dat ze met het thans aangezochte bedrijf in zee zullen gaan.
Vooraf of achteraf
Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat als een eigenaar zonder geldige reden niet meewerkt , vooraf een vervangende machtiging gevraagd kan worden mits aan alle voorwaarden voldaan is. Achteraf een vervangende machtiging vragen kan alleen als duidelijk aangetoond is dat er sprake is van spoed en het onderhoud geen uitstel kan lijden.
Deze bijdrage is geschreven mede naar aanleiding van LJN: BW4419, sector kanton Rechtbank Groningen, 6 februari 2012.
Artikel 121 lid 1 en 2 BW (Machtiging rechter als vervanging van vereiste medewerking of toestemming):
1. In alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikte te worden en, in het geval van een beding als bedoeld in artikel 112 lid 4, met betrekking tot gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, medewerking of toestemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars, van de vereniging van eigenaars of van haar organen, of waarin de vereniging of haar organen voor het verrichten van zodanige handeling toestemming behoeven van een of meer appartementseigenaars, kan die medewerking of toestemming op verzoek van degeen die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. De machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijk grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.
2. Gaat de handeling met kosten gepaard, dan kan de kantonrechter op verzoek van een appartementseigenaar of van de vereniging van eigenaars tevens bepalen in welke verhouding alle of bepaalde appartementseigenaars of de vereniging van eigenaars in de kosten moeten bijdragen.
