Servicekosten: dwingend huurrecht gaat vóór appartementsrecht

LJN: BC7666, Gerechtshof ‘s-Gravenhage 21 maart 2008

In de algemene voorwaarden van een woningbouwvereniging is een regeling opgenomen die beantwoordt aan artikel 7:261 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt, dat de huurder gebonden is aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

De woningbouwvereniging voorziet een probleem ingeval zij appartementen verhuurt, die deel uitmaken van een gesplitst complex. Immers, in dat geval bepaalt niet de verhuurder, maar de VvE welke bijkomende leveringen en diensten geleverd worden. Denkbaar is dat de VvE besluit meer of andere bijkomende leveringen en diensten in te kopen, dan die welke de verhuurder op grond van de huurovereenkomst aan de huurders kan doorbelasten. Daarom nam de woningbouwvereniging in de algemene voorwaarden bij haar huurovereenkomsten kort weergegeven op, dat artikel 7:261 lid 2 BW niet van toepassing is als de huurwoning gelegen is in een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst. Verder werd bepaald, dat als de gezamenlijke eigenaren besluiten tot een wijzing van het aantal leveringen en diensten dat alleen maar aan een aantal bewoners en ondernemers kan worden geleverd, de huurders aan dat besluit gebonden zijn tenzij dat onredelijk is ten opzichte van de huurder.

Een huurdersvereniging vordert een verklaring voor recht, dat voormelde bepaling nietig dan wel onredelijk bezwarend is wegens strijd met dwingend recht. De woningbouwvereniging verweert zich door te stellen dat artikel 7:261, lid 2 BW alleen geldt voor verhuurders die eigener beweging het servicepakket willen wijzigen en niet – ook – voor wijzigingen in het servicepakket die voortkomen uit een besluit van een VvE.  Het Hof gaat daar niet in mee. Naar het oordeel van het hof geeft de woningbouwvereniging een te beperkte uitleg aan artikel 7:261, lid 2 BW. Het gaat in dat artikel om de wijziging op zich los van de vraag of aan die wijziging een zelfstandig besluit ten grondslag ligt van de eigenaar/verhuurder of van een VVE. Het oordeel kan dan ook niet anders luiden, dan dat het bestreden beding wegens strijd met de wet onredelijk bezwarend is. Aan een belangenafweging kan niet worden toegekomen. De gevraagde verklaring voor recht dient te worden toegewezen. Ook een verbod genoemde bepaling nog langer te gebruiken is volgens het Hof op zijn plaats. De omstandigheid dat artikel 5:128, lid 2 BW  niet aan het bestreden beding in de weg staat, doet daar niet aan af. Een verhuurder van een appartementsrecht is immers jegens de huurder ook gebonden aan de wettelijke bepalingen ter zake huur en verhuur.

In deze uitspraak wordt eens temeer duidelijk, dat huurrecht en appartementsrecht botsen. Immers, artikel 5:128 luidt – voor zover van belang – als volgt:

“1. De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor zover het reglement daarover geen bepalingen bevat.

2. Iedere appartementseigenaar kan een gebruiker vragen te verklaren of hij bereid is een in het vorige lid bedoelde regel na te leven. Is de gebruiker daartoe niet bereid of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter (…) op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat de regel ten aanzien van de gebruiker komt te gelden.”

Artikel 24 van het KNB-Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (verder: het Modelreglement 1992) bepaalt verder voor zover van belang:

1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. (..)

3. De in het eerste lid bedoelde verklaring zal geacht worden ook betrekking te hebben op besluiten en bepalingen die eerst na die verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.(…)

Deze regels hebben als doel regels en besluiten van de VvE ook te laten gelden voor gebruikers van de appartementsrechten die niet tevens de eigenaar van hun appartement zijn. Vaak zijn dat huurders. Betreft het besluit onderwerpen die in het huurecht worden beheerst door dwingend recht, zoals in casu servicekosten, dan blijkt uit dit arrest eens temeer dat de verhuurder in zijn relatie tot de huurder zich niet aan dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht kan onttrekken met een beroep op het appartementsrecht. Het risico dat de VvE besluiten neemt, die de huurder op grond van het huurrecht niet hoeft na te leven ligt bij de verhuurder.

Klik hier voor de volledige uitspraak.