Eigenaar vs. huurder in gemengde complexen

Naarmate huurders meer gebonden zijn aan de reglementen van de VvE, zullen zij daar meer inspraak op willen uitoefenen. De VvE is echter een rechtspersoon gericht op het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onroerende zaak en is daarmee uitsluitend de wettelijk vertegenwoordiger van de eigenaars. Huurders komen in de wettelijke regeling omtrent het appartementsrecht niet voor. De wet kent slechts de regeling dat de akte van splitsing en het modelreglement ook gelden voor gebruikers van het gebouw, waaronder huurders.

Toch zal de behoefte aan een regeling over huurdersinspraak in de VvE toenemen, name indien het Kooprecht wordt ingevoerd. Daardoor zal het aantal gemengde complexen toenemen. Met dat recht is de huurder van een corporatiewoning bevoegd zijn huurwoning te kopen. Het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt moet dan worden gesplitst en de voormalig huurder wordt lid van de VvE. De niet verkochte woningen blijven verhuurd door de woningcorporatie, waarmee een gemengd complex geboren is.

Knelpunten in gemengde complexen

Er zijn diverse knelpunten tussen het huurrecht en het appartementsrecht. Denk daarbij aan de vraag of de huurder op grond van het wettelijke klusrecht van de huurder van woonruimte het recht heeft om wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw door te voeren, wat volgens de akte van splitsing en het Modelreglement onderworpen is aan toestemming van de ALV. Daarnaast kan worden gedacht aan knelpunten op het gebied van servicekostenafrekening: wanneer rekent wie met wie af? Een ander potentieel knelpunt is hoe te handelen ingeval van overlast. Kan de VvE rechtstreeks tegen een huurder optreden indien deze overlast veroorzaakt (ontzegging gebruik) of moet de VvE zich tot de verhuurder wenden en van hem verlangen dat opgetreden wordt tegen de overlast?

Huishoudelijk reglement ook voor huurders bindend?

In deze bijdrage ga ik nader in op de vraag of een huurder gebonden is aan het huishoudelijk reglement en andere besluiten van de algemene ledenvergadering (ALV). Daarbij moet voorop gesteld worden, dat de huurder in beginsel geen toegang heeft tot de algemene ledenvergadering en daarin ook het stemrecht niet kan uitoefenen. Bovendien zijn voorschriften die in besluiten van de ALV dan wel het bestuur of het huishoudelijk reglement zijn opgenomen doorgaans niet gepubliceerd in de openbare registers zodat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst daarvan niet door raadpleging van die openbare registers op de hoogte kan zijn. Er moet dus een andere weg gevonden worden om de huurder te binden aan deze voorschriften.

De Modelreglementen hebben daarin voorzien door middel van een huurdersverklaring, zie bijvoorbeeld artikel 24 Modelreglement 1992. Die regeling houdt kort gezegd in, dat een eigenaar slechts bevoegd is zijn appartementsrecht te verhuren indien de huurder een verklaring ondertekent waarin hij verklaart kennis te hebben genomen van het Modelreglement, het eventuele huishoudelijke reglement en eveneens verklaart zich te zullen onderwerpen aan de naleving van de besluiten van de ALV. Tekent de verhuurder deze verklaring dan is daarmee de binding in beginsel gegeven.

Problematisch wordt het indien de verklaring niet wordt ondertekend. Dat was het geval in het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2012. De huurder had geen huurdersverklaring ondertekend en in de huurovereenkomst was geen bepaling opgenomen met betrekking tot binding aan het Modelreglement en het huishoudelijk reglement. De huurder hing een schotelantenne op aan de buitenzijde van het gebouw. Dat was op grond van het huishoudelijk reglement van de VvE verboden. Vervolgens claimde de verhuurder, daartoe aangespoord door de VvE, van de huurder verwijdering van de schotelantenne. De verhuurder beriep zich daarbij niet op de huurovereenkomst, maar op het huishoudelijk reglement. De huurder verweerde zich met succes door te wijzen op het bepaalde in artikel 5:120 lid 2 BW, inhoudende dat de huurder slechts gebonden is aan de akte van splitsing en het Modelreglement. Het huishoudelijk reglement behoort daartoe niet.

Een andere reden om de binding van rechtswege tot voornoemde documenten te beperken is het gegeven dat voor wijziging van de akte van splitsing en het Modelreglement verzwaarde eisen gelden. Een dergelijk besluit dient op grond van artikel 5:139 te worden genomen met unanimiteit van stemmen dan wel 4/5 van het aantal uit te brengen stemmen in de algemene ledenvergadering. Pas wanneer de akte van splitsing op die manier is gewijzigd kan deze worden ingeschreven in de openbare registers. Dat is niet hetzelfde als een huishoudelijk reglement, dat doorgaans met een gekwalificeerde meerderheid door de algemene ledenvergadering kan worden vastgesteld. Een dergelijk besluit kan betrekkelijk eenvoudig worden gewijzigd.

Wijzigingen achteraf

Dat leidt meteen tot een ander knelpunt. Stel dat een huurder een huurdersverklaring heeft gegeven voor een huishoudelijk reglement dat later gewijzigd wordt. Doorgaans bevat een huurdersverklaring eveneens de toevoeging dat ook latere wijzigingen een onderdeel vormen van de huurdersverklaring. Dat wil evenwel niet zeggen dat de VvE of de verhuurder zich daarop steeds zonder meer zullen kunnen beroepen. Artikel 24 lid 3 MR 1992 bepaalt bijvoorbeeld, dat de verklaring ook betrekking heeft op latere besluiten en bepalingen, tenzij het beroep daarop jegens de gebruiker (de huurder) in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Stel dat in een huishoudelijk reglement (nadere) voorschriften worden opgenomen met betrekking tot harde vloerafwerkingen dan is maar zeer de vraag of deze latere bepalingen een huurder rechtsgeldig kunnen binden.

Huurovereenkomst als vangnet

Het is daarom zowel voor een verhuurder als de VvE aan te bevelen, dat de huurder niet alleen de huurdersverklaring tekent, maar dat ook in de huurovereenkomst zelf wordt opgenomen, dat de huurder gebonden is aan niet alleen de akte van splitsing en het Modelreglement maar ook aan het huishoudelijk reglement, eventuele latere wijzigingen daarop alsook besluiten van organen van de VvE waaronder de ALV en het bestuur. In de standaard ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) Huurovereenkomst Woonruimte is in artikel 21 van de daarbij behorende algemene bepalingen een regeling opgenomen. Mocht de huurdersverklaring ontoereikende binding bewerkstelligen, dan is de huurder op grond van de huurovereenkomst zelf daaraan gebonden. De huurovereenkomst fungeert dan als vangnet. Langs die weg besliste bijvoorbeeld de Rijdende Rechter op 23 februari 2012 (gepubliceerd op VvERecht.nl), dat een huurder van een appartement in een bedrijvencomplex zijn reclamezuil moest verwijderen.

Huurdersinspraak in de VvE

De rechtspositie van de huurder en de verhuurder in gemengde complexen is een actueel thema. Zo vindt op 14 juni 2012 de VvERecht.nl Expert Meeting Gemengde Complexen plaats en wordt momenteel door een aantal woningcorporaties geëxperimenteerd met het gedeeltelijk overdragen van het stemrecht aan huurders. De huurder stemt dan namens de verhuurder in de ALV voor zover het besluiten betreft die het gebruik en het beheer van de woningen en het gebouw betreffen. Denk daarbij aan het vaststellen en wijzigen van een huishoudelijk reglement en het al dan niet beslissen om over te gaan tot handhaving daarvan.

Ik verwacht dat over de hier gesignaleerde en andere knelpunten in gemengde complexen binnenkort meer duidelijkheid ontstaat, bijvoorbeeld in de vorm van een annex bij de modelreglementen, waarin huurdersinspraak nader geregeld wordt, standaard huurdersverklaringen of door de VvE voorgeschreven bepalingen in huurovereenkomsten.