Appartementsrecht: gemeenschappelijk en privégedeelte, waar ligt de grens?

Door: mr. John Wijnmaalen*

Bij de bepaling van de grenzen tussen gemeenschappelijke delen en privégedeelten bij splitsingen in appartementsrechten, nemen de omschrijving in de notariële akte van de gedeelten van het gebouw die ertoe strekken dat een appartementseigenaar de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik daarvan heeft (hierna: privégedeelte) en de splitsingstekening een centrale rol in. Aan de hand van de omschrijving in de akte van het privégedeelte en de splitsingstekening wordt bepaald welke delen van de grond, het gebouw of andere zaken voor gemeenschappelijk gebruik zijn (hierna: gemeenschappelijk gedeelte). Aanleiding voor deze bijdrage is een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, waarbij het hof een aantal voor de praktijk van groot belang zijnde handreikingen geeft ten aanzien van de bepaling van de grens tussen het privégedeelte en het gemeenschappelijk gedeelte.

Verhouding splitsingsakte en splitsingstekening

De wet schrijft in artikel 5:109 BW voor dat aan de akte van splitsing een tekening wordt gehecht waarin de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en de grond die bestemd zijn als gemeenschappelijk gedeelte en privégedeelte zijn aangegeven. Het belang van deze tekening wordt onderstreept door de toevoeging in de wet dat waar in de wet over akte van splitsing wordt gesproken, daaronder tevens is begrepen de splitsingstekening, tenzij uit de betreffende bepaling het tegendeel blijkt. Een handreiking bij de oplossing voor het probleem van een tegenstrijdigheid tussen de splitsingtekening en de omschrijving in de splitsingsakte, wordt door de wet niet gegeven. In de literatuur (1) wordt er in het algemeen van uitgegaan dat in het verlengde van de uitspraak Rechtbank Zutphen 14 februari 1985 (2), de splitsingstekening voor de omschrijving in de akte gaat. Daarnaast kan het in de akte opgenomen reglement een regeling bevatten. Dit reglement maakt op grond van artikel 5:111BW verplicht deel uit van de splitsing in appartementsrechten. In het modelsplitsingsreglement van het KNB uit 1992 en 2006 is respectievelijk in artikel 10 en 18 een regeling getroffen voor het geval er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw, de grond of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke delen of zaken behoort. Het beslissende oordeel daarover is in het reglement aan de ledenvergadering in de vereniging van eigenaars gegeven.

Voorrang voor splitsingstekening of omschrijving in de akte?

In haar uitspraak van 31 januari 2012 heeft het Gerechtshof Amsterdam (3) geoordeeld in een zaak waarbij de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte was beperkt tot ‘de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw’ (hierna: appartement). In deze casus speelde de vraag of delen van de buitenruimte op de begane grond bij voormelde bedrijfsruimte op de begane grond behoorden. Op de splitsingstekening waren deze delen van de buitenruimte ingetekend als behorende bij het appartementsrecht op de begane grond.

Uitgangspunt bij de beoordeling of de buitenruimte al dan niet bij het appartement hoort, is dat hetgeen is vastgelegd in de splitsingsstukken bepalend is. Bij de uitleg van die stukken, aldus het hof, komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die stukken opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen tekstuele omschrijving van de gedeelten en intekening van de gedeelten, waarbij de tekstuele omschrijving en de intekening in samenhang moeten worden beschouwd. Het hof wijkt dus af van het in de literatuur gehuldigde uitgangspunt en voormelde uitspraak van de Rechtbank Zutphen, inhoudende dat de splitsingstekening voor de omschrijving in de akte gaat. Er wordt door het hof meer gewicht aan de partijbedoelingen toegekend. Om deze te achterhalen dienen de omschrijving in de splitsingsakte en de splitsingstekening in samenhang te worden beschouwd. Dit past naar mijn mening in het systeem van de wet waar aan de tekening blijkens artikel 5:109 lid 3 BW een belang wordt toegekend dat in beginsel gelijk is aan de splitsingsakte.(4)

Andere stukken

Het hof overweegt dat de omschrijving van het betreffende appartementsrecht naar algemeen spraakgebruik geen twijfel doet ontstaan dat het appartement betrekking heeft op ruimte in het gebouw, dus dat de buitenruimte daar niet bij behoort. Indien ook buitenruimte bedoeld zou zijn, dan had het voor de hand gelegen om deze afzonderlijk in de omschrijving in de splitsingsakte te melden.

Aangezien deze omschrijving tegen de achtergrond van de splitsingstekening verschillende interpretaties mogelijk maakt stelt het hof, dat acht dient te worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe deze interpretaties zouden leiden. Bij de vaststelling van die aannemelijkheid is in dit concrete geval de opzet en indeling van het gebouw, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsing moet hebben bestaan of toen met de splitsing beoogd moet zijn geweest, van belang. Om dit te achterhalen moeten andere stukken dan de splitsingsakte en de splitsingstekening worden bekeken. Het hof beperkt de kring van deze andere stukken door te bepalen dat ten aanzien van deze stukken uitsluitend kan worden gelet op ten tijde van de splitsing in appartementsrechten bestaande geschriften en beeldmateriaal die voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in de situatie dat er verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn. Uit de overgelegde ontwerptekeningen van de architect alsmede de ingediende bouwaanvraag concludeert het hof, gelet op de bewoordingen van de omschrijving van het appartementsrecht en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen die uit deze ontwerptekeningen blijken, dat de op de splitsingstekening als privéruimte ingetekende buitenruimte, niet privé, maar gemeenschappelijk is.

Relevante stukken als er geen splitsingstekening is

In haar arrest van 28 januari 2011 (5) heeft de Hoge Raad nog bepaald dat ‘voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken’. In dit specifieke geval betrof het een splitsing die heeft plaatsgevonden in 1959. Op grond van de toen geldende wetgeving moest de akte van splitsing op straffe van nietigheid een nauwkeurige omschrijving van de gedeelten van de gemeenschap, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (het privégedeelte), omvatten. Een splitsingstekening was destijds voor de splitsing in appartementsrechten nog niet verplicht. Op grond van een algemene maatregel van bestuur, was bij de aanvraag tot vaststelling van het complexnummer wel een splitsingstekening vereist. In zijn oordeel bepaalt de Hoge Raad dat de omschrijving zoals die in de splitsingsakte is opgenomen, gelezen in het licht van de gehele tekst van de splitsingsakte, geen andere uitleg toelaat dan de begrenzingen van de individuele privégedeelten die aan de hand daarvan kunnen worden vastgelegd. Daarbij wordt door de Hoge Raad wel van belang geacht dat een overgelegde fotokopie van een tekening uit 1959 waarop de onderscheidenlijke privégedeelten waren ingetekend daarmee overeenstemt. Duidelijk is dat de Hoge Raad het primaat legt bij de omschrijving van de privégedeelten zoals die in de splitsingsakte is opgenomen, maar dat de Raad wel een niet aan de akte gehechte tekening in zijn overwegingen meeneemt ter staving van zijn oordeel aangezien deze niet tegenstrijdig aan de omschrijving in de akte is en derhalve geen ander oordeel mogelijk maakt. Hieruit valt naar mijn mening af te leiden dat in deze casus de Hoge Raad bij zijn overweging aan een niet aan de akte gehechte tekening relevantie bij de bepaling van de grenzen van de privégedeelten toekent. Dit lijkt in lijn met de uitspraak van het hof.

Conclusie

Uit de uitspraak Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012 vallen een aantal voor de praktijk belangrijke aspecten te destilleren.

Allereerst geeft de uitspraak duidelijk aan hoe groot het belang van een zorgvuldige omschrijving van de individuele appartementsrechten in de splitsingsakten is. Daarbij kan het in voorkomend geval ter vermijding van onduidelijkheid van waarde zijn om desnoods expliciet te maken wat niet tot het privégedeelte behoort.

In de tweede plaats gaat het hof niet uit van een vanzelfsprekendheid van voorrang van de splitsingstekening boven de bewoordingen zoals die in de splitsingsakte zijn opgenomen. Het komt aan op de tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling.

Ten derde kan bij de bepaling van voormelde partijbedoeling ruimte bestaan om andere stukken dan de splitsingsakte en splitsingstekening bij de beoordeling te betrekken. Dat deze ruimte bestaat is uit voormeld arrest van de Hoge Raad van 28 januari 2011 reeds af te leiden. Daar stemden de omschrijving van de individuele appartementsrechten en de door een der partijen overgelegde fotokopie van een tekening uit 1959 met elkaar overeen. In die zaak heeft de wederpartij het nagelaten een andersluidende tekening te overleggen. Daar de tekst van de akte en de overgelegde splitsingstekening met elkaar in overeenstemming waren kwam de Hoge Raad tot de slotsom dat de tekst van de splitsingsakte een juiste omschrijving van de begrenzing van de appartementsrechten bevat. Voor de toelaatbaarheid van andere stukken dan de splitsingsakte en de splitsingstekening stelt het hof de eis dat deze stukken ten tijde van de splitsing in appartementsrechten al bestonden, voldoende toegankelijk zijn voor derden en het in voldoende  mate voor de hand ligt dat derden deze dienen te raadplegen. In de casus voldeden de bouwaanvraag en de ontwerptekening van de architect aan deze eisen. Dit kan in de praktijk na verloop van tijd lastiger worden aangezien het moeizamer wordt om deze stukken te achterhalen.

Voetnoten

* Mr. John (J.J.H.) Wijnmaalen is notaris bij Dirkzwager,advocaten en notarissen te Arnhem.
1. Asser/Van Velten, nr. 408.
2. KG 1985, 69.
3. LJN BV8889.
4.Zie in dit verband tevens Hof Amsterdam,NJ 1997, 110.
5. NJB 2011, 301.108 Vastgoedrecht 2012-4. 

Bovenstaand artikel werd eerder gepubliceerd in het tijdschrift Vastgoedrecht (VGR) editie 2012-4 (Uitgeverij Paris bv)