Verrekenen van periodieke voorschotbijdragen/ stookkosten in geval van overdracht

LJN: BV6066, Sector kanton Rechtbank Rotterdam, 20 januari 2012 – Op grond van het bepaalde in artikel 5:122 lid 5 BW dient de notaris er voor zorg te dragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht die wordt afgegeven door het bestuur van een VvE met betrekking tot het bedrag dat de appartementseigenaar op de dag van de overdacht aan de VvE verschuldigd is.

De verkrijger is jegens de VvE dan aansprakelijk tot het bedrag dat uit de opgave blijkt en niet verder dan de bijdragen van het lopende en voorafgaande boekjaar. De vroegere appartementseigenaar en de verkrijger zijn voor dat bedrag hoofdelijk aansprakelijk. Tevens houdt de verklaring een opgave in van de omvang van het reservefonds van de VvE.

In deze uitspraak is geoordeeld dat indien en zodra een notaris het aanhechten van die verklaring achterwege laat, de notaris daarmee onrechtmatig handelt jegens de VvE. Ook al heeft de notaris die verklaring dan op andere wijze gepubliceerd. Noodzakelijk is gelijk het wettelijk voorschrift, dat de verklaring wordt gehecht aan de akte van overdacht of toedeling. Dit is een belangrijk en naar mijn mening terecht oordeel van de sector kanton Rechtbank Rotterdam. Immers dit is ook met zoveel woorden vastgelegd in de wet.

Welke schade was nu door de VvE geleden?
De notaris had slechts een deel van de opgegeven periodieke bijdragen voor het lopende en voorafgaand jaar bij de verkrijger in rekening gebracht. Het gedeelte dat van de opgegeven periodieke voorschot bijdragen betrekking had op voorschotten stookkosten, had de notaris niet bij de verkrijger in rekening gebracht. De notaris stelde dat dit een individuele aangelegenheid is en niet tot de gemeenschappelijke schulden en kosten behoort. Een dergelijke algemene stelling geldt echter niet voor elke VvE. Per VvE zal in de toepasselijke akte van splitsing moeten worden nagegaan of de stookkosten gemeenschappelijke schulden en kosten zijn. Mocht nu zonder wijzigingen of aanvullingen de volgende modelreglementen van toepassing zijn, dan geldt daartoe het volgende:

De voorschotten stookkosten zijn onderdeel van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen op grond van:

  • MR 1973: artikel 17 sub h;
  • MR 1983: artikel 3 sub h, voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
  • MR 1992: artikel 3 sub h, alles voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
  • MR 2006: artikel 9 sub h, alles voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;

In dat geval maken de voorschotten stookkosten een onlosmakelijk onderdeel uit van de verschuldigde bijdragen zoals bedoeld onder artikel 5:122 lid 3 BW; ofwel ook de voorschotten stookkosten maken onderdeel uit van de verklaring die door het bestuur van de VvE wordt gegeven aan de notaris, waarvoor de verkrijger indien dit een onderdeel uit maakt van het lopend en voorafgaand boekjaar, naast de vroegere appartementseigenaar, hoofdelijk aansprakelijk zal zijn.

In deze uitspraak is niet weersproken door de notaris dat de stookkosten onderdeel uitmaken van die gemeenschappelijke kosten en schulden en is evenzeer overwogen dat de VvE heeft vastgesteld in haar jaarlijks exploitatierekening en/of begroting dat de stookkosten bij de appartementseigenaren in rekening worden gebracht. De VvE heeft bovendien nog onweersproken gesteld dat er geen individuele bemetering van de stookkosten kan plaatsvinden door de aanwezige installatie, zodat de energierekening wordt omgeslagen naar evenredigheid van het breukdeel in de gemeenschap.

De notaris heeft dan ook ten onrechte die voorschotten stookkosten niet in rekening gebracht bij de verkrijger. De omvang van de niet bij de verkrijger in rekening gebrachte voorschotten stookkosten, vermeerderd met renten en kosten, is dan ook de omvang van de schade die de notaris aan de VvE moet vergoeden.

Klik hier voor volledige uitspraak