Parkeerplaats jaren in gebruik: geen bezit, geen verjaring

LJN: BV0871, Gerechtshof Leeuwarden 10 januari 2012

Een aantal appartementseigenaren parkeert sinds jaar en dag op dezelfde parkeerplaatsen zonder dat daarvoor in de akte van splitsing een exclusief gebruiksrecht aan deze eigenaren is toegekend. De VvE wil het gebruik beëindigen. De eigenaren beroepen zich echter op verkrijgende verjaring ex art. 3:306 BW jo. art. 3:105 BW. Het Hof wijst er allereerst op, dat deze wetsartikelen primair op bevrijdende verjaring betrekking hebben. Daarna stelt het Hof vast, dat dat onderscheid in deze zaak niet relevant is, nu voor beide vormen van verjaring het bezitvereiste geldt, waaraan niet is voldaan. De eigenaren hebben namelijk gelet op de rechtsverhouding die bij de splitsingsakte in het leven is geroepen een positie die vergelijkbaar is met die van een houder zodat in ieder geval geen sprake is van (ondubbelzinnig) bezit van een exclusief gebruiksrecht.

Art. 3:111 BW brengt volgens het Hof mee dat wanneer men eenmaal heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmee onder dezelfde titel voortgaat zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij tengevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij tengevolge van een tegenspraak van diens recht. Onder dit laatste dient te worden verstaan de situatie dat de houder openlijk het recht van de wederpartij betwist. In het onderhavige geval is het gebruik van de parkeerplaatsen gebaseerd op de rechtsverhouding die de splitsingsakte in het leven heeft geroepen. Daarin is geen op de wet voorgeschreven wijze verandering gebracht. Evenmin is al die jaren sprake geweest van tegenspraak van recht in de zin dat de eigenaren jegens de VvE of de appartementseigenaars hebben betwist dat de parkeerplaatsen tot de door gemeenschappelijk gebruik bestemde delen van de splitsing behoren. Dit hebben deze eigenaren pas gedaan toen het bestuur van de VvE te kennen gaf het parkeerterrein opnieuw te willen indelen waarmee een einde dreigde te komen aan het gebruik dat de eigenaren tot aan dat moment van de parkeerplaatsen maakten. Het Hof overweegt duidelijkheidshalve dat de door de eigenaren gestelde louter feitelijke handeling als het aanbrengen van een bordje “gereserveerd” niet kan gelden als tegenspraak van het recht van een ander. Het feit dat de door de eigenaren gebruikte parkeerplaatsen zijn voorzien van een andere kleur wegdek heeft volgens het Hof evenmin onderscheidend vermogen, alleen al niet omdat behalve de door de eigenaren gebruikte parkeerplaatsen er nog twee andere parkeerplaatsen zijn die ook voorzien zijn van een dergelijk anderkleurig wegdek.

Op grond van het voorgaande oordeelt het Hof dat niet is gebleken dat op enig moment sedert het gebruik van de parkeerplaatsen door de eigenaren  sprake is geweest van bezit van een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot die parkeerplaatsen en dat derhalve ook geen termijn van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring is gaan lopen, waarvan de eigendomsverkrijging als bedoeld in artikel 3:99 BW respectievelijk artikel 3:105 BW uiteindelijk de voltooiing zou kunnen vormen. Geen bezit, geen verjaring. Op basis van dit feitelijke oordeel wijst het of de aanspraken van de eigenaren af.

De eigenaren hebben volgens het Hof een positie die vergelijkbaar is met die van een houder. Het Hof doelt hier waarschijnlijk op de regel, dat de appartementseigenaren het recht hebben op het gebruik van de gememenschappelijke gedeelten conform de daaraan in de akte gegeven bestemming, zie bijvoorbeeld artikel 11 MR 1992 en 5:128 BW. Als een deel van het gemeenschappelijke terrein bestemd is voor parkeren, dan hebben de gezamenlijke eigenaren het recht dat gebruik te realiseren. Daardoor oefenen zij niet het (uitsluitend) bezit uit op dat recht. Integendeel, het medegebruiksrecht is hen gegeven. De eigenaren hebben zo een vorm van ‘toestemming’ van de gemeenschap van eigenaren. Het uitoefenen van dit recht lijkt nog het meest op houderschap en is in elk geval geen bezit in de zin van houden van een exclusief gebruiksrecht voor zichzelf.  Juist omdat sprake is van een medegebruiksrecht is moet voordat sprake is van bezit mijns inziens aan zware eisen worden voldaan, zodat voor eenieder op objectieve wijze kenbaar is dat de bezitters het gemeenschappelijke gebruik volgens de akte betwisten.

Stel dat het bewijs van bezit wel geleverd was. Wat was dan de situatie? Volgens r.o. 4.1 zouden de eigenaren dan door verjaring rechthebbenden zijn geworden van een exclusief gebruiksrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaatsen in kwestie. Dat gebruiksrecht is niet in de akte geregeld. De breukdelen zullen er niet op aangepast worden, omdat verjaring van rechtswege werkt zonder dat de akte van splitsing gewijzigd wordt en zonder dat enige tegenprestatie veriest is. Het Hof gaat er hier van kennelijk uit, dat een appartementseigenaar door verjaring hoogstens een exclusief gebruiksrecht kan verkrijgen, waarmee het door verjaring overgegane gedeelte beheerst blijft door de akte en het reglement. Het alternatief zou zijn, dat de volle eigendom door verjaring overgaat op de appartementseigenaar. In het laatste geval, zou de VvE geen enkele zeggenschap meer over het betreffende deel kunnen hebben omdat het verjaarde gedeelte dan volledig aan de splitsing onttrokken wordt en de akte en het reglement er dan niet meer op van toepassing zijn. Voor gebouwdelen (zoals het door verjaring overgaan van een deel van een gemeenschappelijke hal) is dat inderdaad ondenkbaar, omdat de betreffende gebouwdelen deel uitmaken van een meeromvattend geheel  en het volle eigendomsrecht onmogelijk zelfstandig kan worden overgedragen. Voor onbebouwde delen van een perceel dat in de splitsing betrokken is, is dat echter niet ondenkbaar.(1)

Zo kan de buurman een deel van de gemeenschappelijke tuin van een appartementengebouw in bezit nemen. Op grond van 3:306 BW jo. art. 3:105 BW verkrijgt de buurman dan na 20 jaar onafgebroken bezit de eigendom van dat gedeelte door verjaring. Er ontstaat dan mijns inziens geen exclusief gebruiksrecht van de buurman op dat deel. De volle eigendom gaat dan door verjaring over. Maar als een appartementseigenaar een deel van diezelfde gemeenschappelijke tuin in bezit neemt, dan zou volgens het hier besproken arrest door verjaring slechts een exclusief gebruiksrecht ontstaan. Is de hoedanigheid van de bezitter dan bepalend voor het soort recht dat door verjaring ontstaat? ‘Hij die een goed bezit’ uit artikel 3:105 BW maakt dat onderscheid niet. Daar gaat het om het soort ‘goed’ dat in bezit genomen wordt: een beperkt recht of de volle eigendom. De hoedanigheid van de bezitter lijkt daarbij niet relevant te zijn. Het zal mijns inziens derhalve van de aard van het uitgeoefende, naar obejctieve maatstaven kenbare bezit afhankelijk zijn welk recht door verjaring overgaat: een exclusief gebruiksrecht of de volle eigendom.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

(1) In bevestigende zin: Voorzieningenrechter Rechtbank Gelderland 31 maart 2016 ECLI:NL:RBGEL:2016:2772 :

‘Hoewel de VvE met betrekking tot de verkrijgende verjaring nog heeft aangevoerd dat daarvan geen sprake kan zijn omdat [gedaagde] vanaf 1985 al mede-eigenaar was van het gehele stuk gemeenschappelijke grond en hij aldus niet vanuit die positie enig eigenaar van een gedeelte van die gemeenschappelijke grond kan worden, acht de voorzieningenrechter deze stelling niet aannemelijk.  De VvE heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd en zonder nadere onderbouwing, die aldus ontbreekt, valt niet in te zien waarom [gedaagde] een gemeenschappelijk gedeelte van de grond niet voor zichzelf kon gaan houden en op die manier door verkrijgende verjaring enig eigenaar daarvan kon worden. Dit verweer kan de VvE dan ook niet baten, zodat in het kader van deze procedure aannemelijk is dat sprake is van verkrijgende verjaring waardoor [gedaagde] eigenaar is geworden van de strook gemeenschappelijke grond en het overige deel van het terras dat grenst aan zijn privéterras. Nu de beplanting waarvan verwijdering wordt gevorderd zich hierop/hierin bevinden, is artikel 15 van het reglement niet van toepassing (…).