Executoriaal beslag appartementsrecht en de hypotheekhouder

In dit artikel bespreek ik in het kort de volgende vragen:
a. Wanneer kan door een VvE executoriaal beslag op een appartementsrecht worden geleg?
b. Welke handelingen zijn noodzakelijk nadat dit executoriaal beslag is gelegd?
c. Binnen welke termijn kan een executoriaal beslag op een appartementsrecht gelegd namens de VvE, redelijkerwijs leiden tot eigendomsoverdracht aan een derde?
d. Op welke wijze kan vertraging door de hypotheekhouder worden voorkomen?

ad a. Wanneer kan door een VvE executoriaal beslag op een appartementsrecht worden gelegd?
Stel een appartementseigenaar heeft een achterstand in betaling van periodieke bijdragen met betrekking tot het lopend en voorafgaand boekjaar. De VvE heeft ter inning daarvan een procedure gevoerd en de bijdragen zijn vermeerderd met renten en kosten in een rechterlijk vonnis toegewezen.

De deurwaarder betekent het vonnis. De betreffende eigenaar weigert nog steeds aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. De VvE geeft de opdracht aan de deurwaarder executoriaal beslag te leggen op verhaalsobjecten.

Indien en zodra vaststaat dat de eigenaar niet voornemens is de vordering te voldoen en er geen andere – minder bezwarende – beslagobjecten zijn, kan redelijkerwijs de executie van het appartementsrecht worden ingezet ofwel dan moeten alle handelingen worden verricht om tot een gedwongen openbare veiling van het appartementsrecht te komen door executoriaal beslag te leggen op het appartementsrecht.

Let op! Executoriaal beslag is eerst mogelijk na een verkregen executoriale titel, bijvoorbeeld een onaantastbaar vonnis van een rechtbank.

ad b. Welke handelingen zijn onder meer noodzakelijk nadat dit executoriaal beslag is gelegd?

  1. De aanzegging door de VvE van de executie aan de hypotheekhouder binnen 4 dagen na de inschrijving van het beslag in de openbare registers ( art. 508 Rv)
  2. Aanzegging van de hypotheekhouder aan de VvE indien de hypotheekhouder de executie wil overnemen binnen 14 dagen na de onder punt 1. bedoelde aanzegging ( art. 509 Rv) en aan overige belanghebbenden.
  3. Verder verrichten van handelingen door de hypotheekhouder, als hij/ zij de executie overneemt dan wel door de VvE als de hypotheekhouder de executie niet overneemt.
  4. De procedure vervolgt dan middels toezenden van een veilingopdracht aan de notaris. De notaris is in de veiling de coördinerende persoon; hij bewaakt de gehele procedure en is de persoon die het geldverkeer regelt.
  5. De notaris dient de dag het uur en de plaats van verkoop binnen 14 dagen na zijn aanwijzing dan wel binnen 14 dagen na ongebruikt laten van de hiervoor onder punt 3 bedoelde aanzegging aan de hypotheekhouder, vast te stellen en schriftelijk aan de hypotheekgever en de schuldenaar mede te delen (artikel 547 juncto 515 Rv).
  6. De veilingvoorwaarden moeten worden opgesteld. In de bijzondere veilingvoorwaarden kunnen ondermeer de volgende zaken worden opgenomen:
    – overzicht van verschuldigde kosten;
    – overzicht van verschuldigde belastingen;
    – feitelijk staat onroerende zaak (leeg/ontruimd).

Indien de VvE executeert kan aanvullend worden opgenomen:
– de gehele achterstand; en
– alle ter zake de executie gemaakte kosten worden opgenomen.

Indien de hypotheekhouder executeert:veelal alleen de bijdragen aan de VvE voor het lopende en voorafgaande boekjaar. De veilingvoorwaarden dienen volgens 517 Rv. tenminste 8 dagen voor de verkoop door de notaris in een notariële akte, nadat de exploitant deze bijzondere voorwaarden heeft geaccordeerd, te worden vastgesteld.

  1. Een advertentie moet worden opgemaakt en een kostenoverzicht ten behoeve van mogelijke bieder alsmede een veilingboekje/brochure.
  2. Krachtens artikel 516 lid 1 Rv. dient een advertentie te worden geplaatst in een plaatselijk verspreid dagblad. De veiling kan eerst plaatsvinden 30 dagen na deze aankondiging. Ingevolge artikel 547 lid 2 Rv. dient in de advertentie en indien van toepassing op het veilingbiljet te worden bepaald dat tot 14 dagen voor de vordering verkoop op bepaalde dag onderhands op de onroerende zaak kan worden geboden bij een aan notaris gericht schrijven.
  3. Vervolgens zijn er mogelijkheden om de voorlopige voorzieningenrechter toestemming te vragen het appartementsrecht onderhands te verkopen, voor zover met een van de onderhandse biedingen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijk verzoek moet 1 week voor de geplande datum van de veiling zijn ingediend.
  4. Mocht dit niet het geval zijn dan zal de veiling plaatsvinden, met opbodfase en de afslagfase; deze laatste op zodanig termijn als in toepasselijke veilingvoorwaarden is bepaald.
  5. De gunning/ recht van beraad van executant loopt tot 17 uur van de dag volgend op de dag waarop de afslagveiling heeft plaatsgevonden.
  6. Betaling van de koopsom ( kosten in een eerder stadium) dient plaats te vinden binnen 6 weken na gunning.
  7. Vervolgens wordt  het proces verbaal van toewijzing ingeschreven in de openbare registers van. Dit is het moment waarop de eigendomsoverdracht plaatsvindt.

ad. c. Binnen welke termijn kan een executoriaal beslag op een appartementsrecht gelegd namens de VvE redelijkerwijs leiden tot eigendomsoverdracht aan een derde?
In theorie is het derhalve redelijkerwijs haalbaar dat de periode gelegen tussen het moment dat de VvE op het appartementsrecht executoriaal beslag legt en veiling inclusief afslagfase heeft plaatsgevonden minder dan 3 maanden is en vervolgens uiterlijk binnen 1,5 maand daarna de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden.

ad d. Op welke wijze kan vertraging door de hypotheekhouder worden voorkomen?
Wat nu als de hypotheekhouder de executie overneemt ( zie hiervoor onder punt B.3) maar niet voortvarend handelt? Volgens de wet dient de hypotheekhouder op basis van artikel 545 Rv. de executie met redelijk spoed voort te zetten. Mocht de hypotheekhouder de executie niet met redelijke spoed voortzetten dan heeft de VvE het recht de bevoegde voorzieningenrechter te verzoeken een termijn te stellen waarbinnen de hypotheekhouder tot de verkoop of tot indiening van verzoek tot een onderhandse verkoop moet overgaan. Bij overschrijding van die termijn wordt de executie voortgezet door de VvE ( tenzij er onder de verzoekers ook hypotheekhouders zijn).

Wat is nu redelijk spoed?
Of een termijn redelijk is hangt af van de omstandigheden van het geval. Hierbij mag een parallel worden getrokken met artikel 58 FW, waarbij ook geen sprake mag zijn van een talmende executant. Een termijn is nu naar mijn mening niet redelijk als de hypotheekhouder binnen de voorgestelde eindtermijn redelijkerwijs niet tot uitoefening van zijn rechten kan komen. Hierbij is noodzakelijk dat de verkoop ook daadwerkelijk en ten volle binnen de termijn is voltooid. Het binnen de termijn starten van de executie is onvoldoende.

Al met al dient dan ook de hypotheekhouder die heeft aangegeven de executie te zullen overnemen, die executie met redelijke spoed te voltooien, ofwel in het beginsel binnen een periode van 3 maanden de veiling en voltooiing daarvan binnen 1,5 maand daarna, tenzij er sprake is van omstandigheden die een afwijkende termijn zouden rechtvaardigen. Hiertoe dient de hypotheekhouder dan wel een redelijke termijn te worden gegund.

Advies
Indien de hypotheekhouder executeert en de vordering van de hypotheekhouder op de eigenaar wiens appartementsrecht wordt geëxecuteerd is hoger of gelijk aan de opbrengst die middels de veiling wordt gerealiseerd, heeft de VvE uit de opbrengst alleen recht op betaling van een bedrag ter grootte van de bijdragen die op grond van het lopende en voorafgaand boekjaar verschuldigd zijn. In dat geval heeft de VvE recht en belang bij een spoedige voltooiing van de executie, zodanig dat de levering van het appartementsrecht zo mogelijk voor het einde van het boekjaar heeft plaatsgevonden.

In die situatie adviseer ik de VvE de hypotheekhouder die heeft aangegeven de executie te zullen overnemen, per direct middels een sommatie een redelijke termijn te stellen waarbinnen de executie dan ook daadwerkelijk moet zijn voltooid. Ik adviseer die termijn op 4,5 maand te stellen, althans op de kortst mogelijke termijn, met sommatie aan de bank aan te tonen dat de executie zelf binnen een periode van 3 maanden na aanzegging van de hypotheekhouder aan de VvE zal plaatsvinden. Mocht de bank het verzoek / sommatie niet dan wel onvoldoende nakomen en er zijn geen feiten en omstandigheden bekend die een langere termijn voor de executie zouden rechtvaardigen, adviseer ik de VvE eerder bedoeld verzoekschrift op grond van artikel 545 Rv te laten indienen.