Oplevering nieuwbouw: glasbewassing tegen redelijke kosten

Raad van Arbitrage voor de Bouw | 5 maart 2003 | nr. 23.553
Regelmatig procederen VvE’s tegen ondernemers over onder meer gebrekkige mogelijkheden tot glasbewassing en gevelonderhoud. Dat is met name aan de orde, indien delen van de gevel of daken het gebouw niet of nauwelijks bereikbaar zijn. Bij de beoordeling van die kwesties hanteert de Raad van Arbitrage de volgende norm:

‘..bij een appartementsgebouw als het onderhavige, waarbij tegen een vaste koop-/aanneemsom zowel het ontwerp als de  uitvoering van het complex geheel onder verantwoordelijkheid van de ondernemer is totstandgekomen, mogen de bewoners er in beginsel van uit gaan dat de beglazingen daarvan van binnenuit dan wel van buitenaf op eenvoudige wijze tegen redelijke kosten door henzelf dan wel door derden zijn te reinigen, ook al staat in de koop-/aannemingsovereenkomst of daartoe behorende stukken niet expliciet dat daartoe voorzieningen zullen worden aangebracht.

Verder gaat de Raad van Arbitrage er doorgaans van uit, dat glazenwasvoorzieningen aanwezig dienen te zijn zoals die vereist waren op grond van de overheidsvoorschriften zoals die golden op de data dat de betreffende individuele koop-/aannemingsovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Anders dan die norm lijkt te suggereren, wil dat niet zeggen dat de Raad van Arbitrage uitgaat van de aanwezigheid glasbewassingsinstallaties. Indien volgens volgens de geldende (overheids-)voorschriften staande ladders toegepast mogen worden en de overige geveldelen en/of daken met een hoogwerker bereikbaar zijn tegen redelijke kosten dan wordt volgens de Raad van Arbitrage aan die normen voldaan, zonder dat een installatie aanwezig is in of aan het gebouw.

De jurisprudentie van de Raad van Arbitrage heeft op dit punt een naar zijn aard sterk casuïstisch karakter. Het hangt af van de hoogte, vorm en ligging van het gebouw en de toestand van de omliggende gronden. Ook is van belang of de gevels van binnenuit bereikbaar zijn door een raam te openen. Op basis van al die feitelijke omstandigheden van het geval wordt de voormelde norm toegepast. Wordt daar niet aan voldaan, dan kan de ondernemer tot schadevergoeding worden veroordeeld wegens kostenverhogende omstandigheden of worden veroordeeld tot het alsnog aanbrengen van een gevelbewassingsinstallatie voor die delen van het gebouw, die niet aan de norm blijken te voldoen.

Dat laatste was aan de orde in de hier behandelde uitspraak. De arbiters hebben:

‘ter plaatse geconstateerd dat de vaste ramen aan de zijkanten van de loggia’s/balkons niet van binnenuit, bijvoorbeeld vanuit naastgelegen draaibare ramen, wasbaar zijn omdat deze ramen haaks staan op wel te openen ramen en derhalve niet geheel bereikbaar zijn vanuit de te openen ramen. Tot op een hoogte van 10 meter, derhalve tot de derde verdieping zijn de ramen wel van buitenaf, met behulp van ladders, te reinigen. Vanaf de derde verdieping is dit ten aanzien van bepaalde delen van het gebouw niet meer mogelijk, ook niet met een hoogwerker. Het gaat hierbij om de appartementen waarvan de loggia’s zich aan de kadekant (zuidgevel) bevinden en de appartementen die hier haaks op staan (de zuid-oostgevel). Gezien de beperkte ruimte tussen de kaderand en het appartementencomplex en de omstandigheid dat om de kaderand te kunnen bereiken een trap afgelopen moet worden, is het naar het oordeel van arbiters onmogelijk de zich daar bevindende loggia’s met behulp van een hoogwerker te reinigen. De loggia’s van de appartementen die zich aan de zuid-oostgevel bevinden kunnen evenmin worden bereikt met een hoogwerker, aangezien zich direct voor deze gevel een geul bevindt van ongeveer 2.30 meter breed en 1.00 meter diep.’

Gelet op het hiervoor overwogene dient de primaire vordering van de VvE tot herstel van dit gebrek deels, namelijk voorzover het de zuidgevel en de zuidoostgevel vanaf de derde verdieping betreft, te worden toegewezen. Voor de aldaar aanwezige zijramen van de loggia’s zal de ondernemer voorzieningen dienen te treffen zodat glasbewassing van deze ramen met inachtneming van de veiligheidsvoorschriften kan plaatsvinden. 

Klik hier voor de volledige uistpraak: Raad van Arbitrage voor de Bouw |5 maart 2003 | nr. 23.553