Ballotage-eisen in HR niet geldig wegens strijd met wet en akte

LJN: BU6485, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 25 november 2011

In een VvE geldt krachtens de akte een toestemmingsvereiste voor verhuur. Dat wijkt af van de gebruikelijke regeling, waarbij een appartementseigenaar kan volstaan met het doen afgeven van een huurdersverklaring aan het bestuur van de VvE, waarin de huurder verklaart zich aan de akte en het huishoudelijk reglement te zullen houden. In de akte in kwestie was opgenomen, dat de toestemming tot ingebruikgeving van een appartement slechts geweigerd kon worden, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen (..). In het latere huishoudelijk reglement (HR) van de VvE  werden verdergaande eisen opgenomen. Daarin werd het verboden een ruimte in het complex te bewonen, in gebruik of bewoning te geven c.q. te (doen) gebruiken/bewonen dan wel het gebruik c.q. de bewoning te laten voortduren indien het gebruik en/of bewoning niet wordt gevormd door één huishouding en/of één huishouden.

In strijd met deze bepaling uit het HR werd een woning (opnieuw) verhuurd aan meerdere kamerhuurders, die niet voldeden aan de definitie van een huishouden volgens het HR. Ondanks eerdere toestemming daarvoor, werd deze bij verhuur aan nieuwe bewoners alsnog geweigerd namens de VvE, waarbij aan de eigenaar tevens een boete van € 900,- werd opgelegd. De eigenaar verzocht om nietigverklaring c.q. vernietiging van dat besluit, onder meer omdat deze besluiten – kort weergegeven – gebaseerd zijn op het HR, dat zelf ongeldig was wegens strijd met de akte.

De kantonrechter stelt voorop dat artikel 5:112 BW voorschriften bevat over hetgeen in het reglement van splitsing kan worden opgenomen. Het reglement van splitsing kan/mag een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten. Mede in het licht van de jurisprudentie van de Hoge Raad – waaronder HR 8-10-1993, NJ 1993, 778 (Wagemakers c.s. vs VvE Van Blankenburgstraat); HR 10-3-1995, NJ 1996, 594 (VvE Ameland State vs Mink c.s.) en HR 10-3-1995, NJ 1996, 595 (Novamij BV vs VvE Duinroos-Duindistel) – kunnen ook in het HR voorschriften omtrent het gebruik worden opgenomen, voorzover de mogelijkheid daartoe expliciet in het reglement van splitsing is opgenomen en die voorschriften omtrent gebruik zien op feitelijk gebruik.

De kantonrechter stelt vervolgens vast dat in de akte niet expliciet is opgenomen, dat het HR voorschriften omtrent het gebruik van het privé gedeelte mag bevatten. Zo spreekt artikel 28 over gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Bovendien zijn de ballotageregels uit het HR naar het oordeel van de kantonrechter niet zozeer op te vatten als voorschriften omtrent feitelijk gebruik, maar meer als welstandsbepalingen. Dergelijke bepalingen dienen ingevolge artikel 5:112 BW in de akte te worden opgenomen.

Op die gronden oordeelt de kantonrechter, dat de betreffende bepalingen uit het HR strijdig zijn met de wettelijke regeling, waardoor deze niet geldig zijn. Nu het ervoor dient te worden gehouden dat die niet rechtsgeldige bepalingen geen deeluit maken van het HR zijn de twee besluiten van 12 mei 2011 met dat HR in strijd en derhalve vernietigbaar.

Dit is een interessante uitspraak. Terecht oordeelt de kantonrechter naar mijn mening, dat de betreffende bepalingen uit het HR niet geldig zijn. Ook terecht leidt dat niet tot nietigverklaring van de bestreden besluiten, maar tot vernietiging, omdat strijd met een HR geen nietigheid oplevert in de zin van artikel 5:129 jo 2:14 BW. Daarvoor sprake moet zijn van strijd met de wet of de statuten, waartoe het HR niet behoort. Het is dus niet gegeven, dat de geweigerde toestemming nietig is. Integendeel. Het toestemmingsvereiste zelf is in de akte opgenomen en staat niet ter discussie. Om die reden wordt ook de door de eigenaar verzochte machtiging tot vervanging van de toestemming ex artikel 5:121 BW afgewezen. Slechts de verdergaande beperking die het HR geeft aan het toestemmingsvereiste is ongeldig, want daarvoor biedt de akte geen grond. Omdat het besluit gemotiveerd is op grond van een niet geldig HR kan het niet in stand blijven.  Door de bepalingen uit het HR als ‘welstandsbepalingen’ in plaats van bepalingen omtrent het feitelijk gebruik van de privé gedeelten op te vatten, oordeelt de kantonrechter mijns inziens terecht dat sprake is van strijd met artikel 5:112 BW.

In deze zaak bood de akte geen grond voor beperkingen aan het feitelijk gebruik van de appartementen bij wege van HR. Als dat wel het geval was geweest, dan nog zouden de bestreden bepalingen naar mijn mening waarschijnlijk ongeldig zijn geweest. Op grond van de door de kantonrechter aangehaalde arresten van de Hoge Raad kunnen dergelijke bepalingen uitsluitend zien op het feitelijk gebruik. Welstandsbepalingen gaan verder dan het feitelijk gebruik, nu daaraan onder meer overwegingen ten grondslag liggen die betrekking hebben op de sociale samenhang en homogeniteit van de bewoners van een complex en de in de appartementen gerealiseerde woonvormen.

Klik hier voor de volledige uitspraak.