Naleving van de splitsingsakte

Rechtbank Maastricht, 28 april 2010, zaaknr/rolnr: 135259 / HA ZA 08-1296

Naast de in artikel 5:106 e.v. BW opgenomen wettelijke regeling is de akte van splitsing (met daarin opgenomen het reglement van splitsing en de statuten van de VvE) veruit de belangrijkste bron van rechten en plichten van appartementseigenaars en van de VvE in een appartementensplitsing. Toch komt het in de praktijk regelmatig voor dat de akte niet, of niet volledig, wordt nageleefd door de eigenaars of het bestuur van de VvE. Deze uitspraak is hiervoor exemplarisch. De eisers vorderden kort gezegd dat de VvE de akte van splitsing correct zou naleven wat betreft vaststelling van de exploitatierekening, het omslaan van oninbare servicekosten over de eigenaars, reserveringen voor onderhoud en het in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten aan afzonderlijke appartementseigenaars. Omdat diverse besluiten waren genomen die in strijd waren met de akte van splitsing, vorderden eisers enerzijds nakoming van de akte, anderzijds een verklaring voor recht dat diverse in strijd met de akte genomen besluiten nietig c.q. vernietigbaar waren, dat alles op straffe door de VvE te verbeuren dwangsommen.

De VvE vond dat allemaal maar overdreven en voerde onder andere aan dat strikte naleving van de splitsingsakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De meerderheid van de eigenaars wilde immers afwijken van de splitsingsakte en strikte naleving zou hoge kosten met zich meebrengen.

De rechtbank was hier niet van onder de indruk. Wat betreft de vaststelling van de exploitatierekening en de controle daarvan door een onafhankelijke registeraccountant (zoals door de akte van splitsing voorgeschreven) overwoog de rechtbank zelfs dat zij met eisers van oordeel was “dat de VvE de elementaire bepalingen van de splitsingsakte met voeten treedt en ondanks daarop bij herhaling te zijn gewezen, blijft treden”. Nagenoeg alle vorderingen van eisers werden daarom toegewezen op straffe van een door de VvE te verbeuren dwangsom. Interessant hierbij is tevens dat de VvE in de proceskosten werd veroordeeld en dat de rechtbank daarbij bepaalde dat eisers niet via omslag in de door hen aan de VvE te betalen kosten hoeven bij te dragen in de proceskostenveroordeling.

De les die hieruit kan worden getrokken is duidelijk. Vergaderingen van eigenaars en VvE-besturen hebben vaak de neiging om af te wijken van de splitsingsakte omdat zij het daarin bepaalde achterhaald of onpraktisch vinden. Vaak ook nemen vergaderingen van eigenaars volstrekt te goeder trouw het besluit om af te wijken van de splitsingsakte, bijvoorbeeld wat betreft de verdeling van de kosten. Deze besluiten zijn wegens strijd met de akte van splitsing ongeldig (nietig) en iedere (ook latere) eigenaar die het met deze besluiten niet eens is kan zich op deze ongeldigheid beroepen. Als een VvE wil afwijken van de splitsingsakte, zal zij dan ook de akte moeten wijzigen. Dat is een omslachtige procedure, maar dat is weer een heel ander verhaal.

Klik hier voor de volledige uitspraak