Verkeerde geluidsnorm in akte van splitsing

LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem 24 februari 2010

In de akte van splitsing is de volgende bepaling opgenomen:

‘De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij de isolatie-index voor contactgeluid min tien decibel (A) (-10dB(A) of beter bedraagt. Deze waarde moet zijn beoordeeld op basis van de norm NEN 1070 of NEN 5077.’

Er zijn klachten over contactgeluid uit een appartement waarin een plavuizen vloer ligt. De VvE laat een deskundige beoordelen of de vloer voldoet aan de geluidsisolatienorm. De deskundige  stelt voorop, dat volgens de akte de constructieve vloer inclusief de harde vloerbedekking een isolatie-index voor contactgeluid (Ico) moet hebben van minimaal -10dB(A) (negatieve waarde). Deze eis moet volgens de deskundige op een fout berusten, omdat in het Bouwbesluit 2003 al een Ico van minimaal +5 dB wordt geëist (positieve waarde). Om die reden gaat de deskundige er van uit, dat een eis van +10 dB in de splitsingsakte had moeten staan. Vervolgens meet de deskundige de vloer van de woonkamer en komt tot een geluidsreductie van +10dB(A).

De VvE vordert verwijdering van de harde vloerafwerking in de woonkamer en vordert tevens een verklaring voor recht, dat in plaats van de negatieve waarde in de akte van splitsing een positieve waarde wordt gelezen, daarbij ondersteund door een verklaring van de notaris die de akte passeerde. De rechtbank wijst beide vorderingen af. Indien de verklaring voor recht zou worden gegeven, zou dat een inbreuk zijn op de rechtszekerheid die de akte van splitsing beoogt te dienen. De VvE is volgens de rechter aangewezen op een procedure tot wijziging van de akte van splisting ex artikel 5:139 BW. Omdat de vloer van de woonkamer vervolgens voldeed aan de norm (zelfs als deze positief zou zijn geweest) wordt de vordering tot verwijdering daarvan eveneens afgewezen.

De rechter is naar mijn mening te streng in de toepassing en de uitleg van de akte van splitsing.  Bij de uitleg van bepalingen als de onderhavige, die het doel hebben om meerdere partijen te binden moet, anders dan bij de uitleg van overeenkomsten tussen partijen waarbij het gaat om de wederzijdse bedoelingen en verwachtingen, doorslaggevende betekenis toekomen aan de bewoordingen van de desbetreffende bepalingen, gelezen in het licht van de gehele tekst van die akte. Dit wordt ook wel als de CAO-norm aangeduid. Deze norm wordt regelmatig toegepast bij (splitsings-)reglementen, zie onder meer LJN: AZ7727, Gerechtshof Amsterdam 12 februari 2007 en LJN BI2750, Rechtbank Utrecht 29 april 2009, beide op vverecht.nl. Die norm schrijft een objectieve en grammaticale uitleg voor. Bij toepassing van de CAO-norm zou de tekst letterlijk moeten worden toegepast. Echter, tussen de Haviltex-norm en de CAO-norm bestaat geen tegenstelling, maar een vloeiende overgang. Aan beide ligt de gedachte ten grondslag dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen, waarin het is gesteld. Indien een bedoeling kenbaar is voor personen die niet bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest, dan kan ook daaraan bij de uitleg betekenis worden toegekend. (HR 20 februari 2004, JAR 2004, 83, pensioenreglement DSM-Chemie). In LJN: BQ7055, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , 8 juni 2011 (ook op vverecht.nl)  zoekt de rechter in een VvE kwestie aansluiting bij die norm: indien strikte en grammaticale uitleg van een beding in de akte van splisting zou leiden tot een gevolg wat de opstellers van de akte nooit voor ogen kan hebben gestaan, en bovedien de bedoeldingen van wat wel bedoeld moet zijn uit de akte zelf blijkt, kan een strikte grammaticale uitleg achterwege blijven en zal de rechter de akte naar zijn doel kunnen toepassen.

Dat  had ook hier gekund naar mijn mening. Het is objectief kenbaar dat de bepaling in de akte strekt tot voorkoming van geluidsoverlast. Verder staat vast, dat een negatieve waarde van -10 dB de appartementseigenaren het recht zou geven om zelfs méér lawaai te maken dan datgene wat op grond van het Bouwbesluit reeds als minimum-eis geldt. Bovendien verwijst de akte van splitsing naar de NEN normen, die ook een positieve waarde voorschrijven. De bedoelingen zijn kenbaar en de uitkomst van een strikt grammaticale uitleg leidt tot een onmogelijk beoogd doel. Dat alles kan op basis van de akte zelf worden vastgesteld. In dat geval mag de rechter ook bij de uitleg van een akte van splitsing HR 20 februari 2004, JAR 2004, 83, (pensioenreglement DSM-Chemie) toepassen. De verklaring voor recht had mijns inziens dan ook gegeven kunnen worden, zulks temeer indien de  lange en kostbare weg van artikel 5:139 BW in ogenschouw wordt genomen. Dat is geen redelijk alternatief voor de VvE. De vordering tot verwijdering van de vloer had ook in dat geval op feitelijke gronden kunnen worden afgewezen.

Klik hier voor de volledige uitspraak.