Handhaving door de VvE in kort geding

In de akte van splitsing en het modelreglement zijn diverse gebods- en verbodsbepalingen opgenomen. Schending van deze bepalingen kan leiden tot waarschuwingen van de VvE en zelfs het opleggen van boetes. Maar als de overtreder niets doet, wat dan? Kan de VvE eventuele boetes ook tegen de wil van de overtreder innen of onrechtmatige gedragingen zelf ongedaan maken of doen staken? Nee, dat kan niet. Het verbod van eigenrichting staat daaraan in de weg. De VvE is in dergelijke gevallen aangewezen op een gang naar de rechter. In spoedeisende gevallen is dat de kort gedingrechter. Ik bespreek hier twee uitspraken waarin de VvE in kort geding succesvol opkomt tegen overtredingen van het reglement.

Dakterras onrechtmatig aangelegd: verwijderen
In een kleine VvE realiseert de eigenaar van een van de bovenwoningen een dakterras, zonder daarvoor toestemming te vragen aan de slapende VvE. Tegelijkertijd met de vergadering waarin de VvE geactiveerd wordt, wordt het dakterras aangelegd. Eén van de bewoners en de VvE vorderen in kort geding verwijdering van het dakterras en het terugbrengen van het gemeenschappelijke dak in de oorspronkelijke toestand, alles op straffe van dwangsommen. Beide vorderingen worden toegewezen. Er is geen sprake van een eerder verleende ‘informele toestemming’ van de eigenaar van het meerderheidsaandeel in de VvE.

De voorzieningenrechter van de Rechtbank te Arnhem (29 augustus 2011) komt vooralsnog tot de conclusie dat het dakterras zonder de vereiste toestemming van de VvE in strijd met de splitsingsakte en dus onrechtmatig is gerealiseerd. Dat de VvE lange tijd niet actief is geweest en dat beide procederende eigenaren voorheen de regels en de formaliteiten uit de splitsingsakte en het MR 1992 nooit strikt hebben nageleefd, doet daar niet aan af. Bovendien zijn gedaagden herhaaldelijk gewaarschuwd dat het aanleggen van een dakterras zonder toestemming van de VvE niet is toegestaan. Ook zijn zij gewezen op de consequenties van het eventueel zonder die toestemming aanleggen van een dakterras. Dat gedaagden desondanks toch zonder toestemming van de VvE het dakterras hebben gerealiseerd komt dan ook volledig voor hun eigen rekening en risico, aldus de voorzieningenrechter.

In deze zaak blijft overigens de vraag onbeantwoord of de VvE de toestemming überhaupt wel had kunnen geven in de vorm van een vergaderbesluit. Met de beide procespartijen lijkt de voorzieningenrechter daar van uit te gaan. Echter, indien door de aanleg van het takterras de goederenrechtelijke verhoudingen binnen de gemeenschap van eigenaren wijzigen, dan kan het noodzakelijk zijn dat de akte van splitsing gewijzigd wordt, zie Hoge Raad 7 april 2000. Of dat zo is, hangt mede af van de wijze waarop de breukdelen bepaald zijn en of er een structurele lastenverzwaring optreedt (onderhoud, verzekeringspremie etc.). Daarnaast wordt met een dergelijk besluit een gedeelte dat bestemd is als gemeenschappelijke zaak in exclusief gebruik gegeven aan één van de appartementsgerechtigden. De Voorzieningenrechter te Utrecht oordeelde op 18 juli 2000, dat het in exclusief gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijke dak aan één bewoner in strijd is met artikel 11 MR. Mede op grond van het bepaalde in artikel 5:129 jo 2:14 BW oordeelde de voorzieningenrechter voorshands, dat het besluit van de VvE nietig was wegens strijd met de akte van splitsing. Anders, maar met kritische noot op vverecht.nl: LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006. Daar oordeelde de rechter dat het besluit rechtsgeldig is.

Gebruik ontzegd, ontruiming geweigerd
Een bewoner/eigenaar van een appartementsrecht veroorzaakt structureel overlast, mede ingegeven door psychische problemen. MR 1983 is op de splitsing van toepassing. De ALV besluit tot het geven van een waarschuwing op grond van artikel 27 MR 1983. De overlast blijft, waarna de ALV besluit tot ontzegging van het gebruik van het privé-gedeelte.

De bewoner voldoet niet aan het besluit, maar vraagt er ook geen vernietiging van op grond van artikel 5:130 BW. Daardoor moet de kort gedingrechter uit gaan van de rechtmatigheid van de besluiten tot het geven van een waarschuwing en het uiteindelijke ontzeggingsbesluit. Het toetsingskader van de voorzieningenrechter is daarmee beperkt tot de vraag of de VvE misbruik maakt van haar bevoegdheid om gedwongen tenuitvoerlegging van haar besluit te vorderen.

De VvE gaat echter een stap verder en vordert niet alleen een verbod om nog langer gebruik te maken of te doen maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE, maar vordert tevens ontruiming van het appartement. De gevorderde ontruiming wordt afgewezen door de Voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam (22 september 2011). Het verbod het appartement zelf te gebruiken sluit volgens de voorzieningenrechter niet uit dat dit aan anderen in gebruik kan worden gegeven of verkocht; er is geen sprake van onteigening. Het verbod om het appartement en de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE nog zelf te gebruiken wordt toegewezen op straffe van dwangsommen.

De bewoner kan met uitzondering van de bevoegdheid het appartement zelf te gebruiken nog steeds alle rechten uitoefenen die de wet hem toekent, zodat het hem vrij staat anderen toegang te verschaffen tot het appartement, bijvoorbeeld als huurder en hij het appartement kan verkopen. Ook mag hij zijn inboedel laten staan en hoeft hij de sleutel niet af te geven. De VvE krijgt dus exact waartoe het modelreglement haar de mogelijkheid biedt: ontzegging van het gebruik, maar ook niet méér dan dat. De handhaving van dit vonnis kan in de praktijk lastig uitvallen. Immers, wanneer is sprake van ‘gebruik’ van een woning? Is dat het geval bij incidentele bezoeken, bijvoorbeeld om spullen op te halen of om mensen toegang te verschaffen? Het zal voor eenieder duidelijk zijn, dat de eigenaar het recht moet hebben om bijvoorbeeld zijn post op te halen en mogelijk noodzakelijke handelingen in de woning te verrichten, zoals het opnemen van meterstanden maar wellicht ook het plegen van onderhoud of het verzorgen van het interieur. Als dat niet wordt gerekend tot gebruik en dus niet wordt bestraft met een dwangsom, waar ligt dan de grens? Wanneer is wel sprake van gebruik?

De voorzieningenrechter kon eenvoudigweg niet meer of anders dan toewijzen dan datgene wat het reglement bepaalt. De niet nader gedefinieerde term ‘gebruik’ is daardoor nu een onderdeel van een vonnis en zal mogelijk bij een executiegeschil over het al dan niet verbeurd zijn van dwangsommen nader ingevuld worden.

Als laatste valt op, dat de voorzieningenrechter geen eindtermijn aan het gebruiksverbod verbindt. Dat was wel – subsidiair – door de VvE gevorderd. Ook hier volgt de voorzieningenrechter strikt het modelreglement, dat daarin evenmin voorziet. De veroordeelde bewoner zal in kort geding opheffing van het verbod moeten eisen. Daarvoor zijn evenwel nieuwe feiten of omstandigheden vereist. Dat zou hier het geval kunnen zijn indien de bewoner voorshands voldoende aannemelijk zou kunnen maken, dat de redenen waarom het verbod is opgelegd zich niet meer voordoen, waarna een hernieuwde belangenafweging zal plaatsvinden.

Waarschuwing of sommatie vooraf
In het eerste geval was een waarschuwing gegeven, maar mijns inziens was deze strikt genomen niet vereist. In het tweede geval is de waarschuwing ook gegeven en op grond van het MR verplicht. In beide gevallen geldt, dat de vorderingen van de VvE mede worden toegewezen vanwege de waarschuwingen vooraf. Ook als de verplichting tot het geven van een waarschuwing of sommatie voorafgaand aan een procedure strikt genomen niet uit het reglement volgen zou, dan is het in het algemeen aan te bevelen vooraf te waarschuwen en/of de overtreder te sommeren en een redelijke termijn te geven alvorens de gang naar de rechter te maken.

Denk aan de procesvolmacht
Tenslotte: als de VvE tot een procedure beslist, vergeet dan de machtiging vooraf niet. In het modelreglement is doorgaans opgenomen, dat het bestuur een machtiging van de vergadering behoeft voor het instellen van rechtsvorderingen. Dat kan overigens ook een doorlopende volmacht zijn voor bepaalde (incasso-)kwesties. Uit een uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 21 juni 2011 blijkt, dat gedaagden op het ontbreken van een procesvolmacht zelfs in hoger beroep voor het eerst een beroep kunnen doen, waarna de VvE alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard.