In een VvE zijn veel regels om alles in goede banen te leiden. Niet altijd houden alle eigenaren zich aan de voorschriften. Handelen zonder de juiste weg te bewandelen kan in korte tijd uitlopen op een rechtszaak en veel geld kosten. Bovendien kan het de verhoudingen in de VvE verstoren.
In een VvE zijn twee eigenaren. De ene bezit 3 appartementsrechten te weten een winkel met een benedenwoning, een kelder en een bovenwoning en de ander één appartementsrecht namelijk een bovenwoning. De eigenaar van het grootste aantal aandelen heeft er lucht van gekregen, dat de (boven)buurman een dakterras wil maken. Hij besluit een vergadering van eigenaars uit de schrijven om de VvE op te starten. Hij bepaalt een datum, maakt een (concept)agenda en stuurt deze naar zijn mede VvE-lid. Op de agenda staan onder andere ‘het activeren van de VvE’ en ‘het verzoek tot realisering van een dakterras’. Later wordt daar nog ‘kiezen voorzitter’ aan toegevoegd. Ook zit er een volmachtformulier bij.
De eigenaar van het bovenste appartementsrecht deelt mede niet op de vergadering aanwezig te zullen zijn en ook niet op korte termijn zijn medewerking te willen verlenen aan het opstarten van de VvE. Ook heeft hij in zijn brief vermeld, dat in de week van de vergadering begonnen zal worden met de aanleg van het dakterras.
Eerder contact
De buren hebben wel eerder contact gehad over het dakterras. De eigenaar van o.a. het onderste appartementsrecht heeft aan de eigenaar, die graag het dakterras wil realiseren laten weten, dat het geluidsoverlast en rommel zal veroorzaken en bovendien een inbreuk is op zijn privacy. In maart heeft hij hem een brief gestuurd, waarin hij een aantal voorwaarden heeft genoemd, waar aan voldaan moet zijn om het dakterras te mogen aanleggen. Hij vermeldt echter in de brief, dat dit een aanzet is om even over na te denken en hij verzoekt een reactie te sturen om te kunnen kijken hoe ze het samen zouden kunnen oplossen. Er vindt echter geen verder overleg plaats.
VvE vergadering
De uitgeschreven vergadering wordt gehouden en de aanwezige eigenaar benoemt zichzelf tot voorzitter. Hij maakt notulen, waarin ten aanzien van het dakterras te lezen staat, dat weliswaar geen formeel verzoek aan de VvE gedaan is voor de aanleg van een dakterras, maar dat de VvE vernomen heeft, dat de eigenaar van het bovenste appartementsrecht van plan is om een dakterras aan te leggen op het gemeenschappelijke dak van het appartementencomplex. Op voorhand besluit de vergadering geen toestemming te verlenen.
Terras komt er, rechterlijke procedure wordt gestart
In de aangekondigde week wordt het dakterras aangebracht. De voorzitter van de VvE spant middels een advocaat meteen een kort geding aan omdat hij wil dat de onrechtmatige toestand zo kort mogelijk zal duren. Gevorderd wordt het verwijderen van het dakterras en het in de oude staat terugbrengen van het dak voor eigen rekening en risico op straffe van een dwangsom van € 1000,- per dag met een maximum van € 50.000,- en veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.
Onrechtmatige daad
De VvE draagt aan dat het realiseren van het dakterras een onrechtmatige daad is aangezien gehandeld wordt in strijd met de regels van het splitsingsreglement. Voor de VvE is modelreglement 1992 van toepassing. Op grond van artikel 13 lid 1 en artikel 14 mogen de eigenaars zonder toestemming van de vergadering geen opbouw realiseren of veranderingen aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd worden. Als aanvulling daarop vermeldt de splitsingsakte dat het zonder een besluit van de vergadering met algemene stemmen niet toegestaan is veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
De eigenaar van het dakterras is van mening, dat hij toestemming heeft gekregen van de benedenbuurman door een brief met opzet voor voorwaarden, die hij in maart van hem ontvangen heeft. De schrijver dezes zegt echter, dat het alleen om het aangeven van onderhandelingspunten ging.
Uitspraak
De rechter oordeelt als volgt:
Uit de brief bleek duidelijk, dat het niet om toestemming ging, maar dat het schrijven slechts een aanzet was om de meningsverschillen op te lossen. Maar nog belangrijker is, oordeelt de rechter, dat aan de VvE helemaal geen toestemming is gevraagd. Uit de aanvullingen en de wijzigingen in de splitsingakte en uit het modelreglement blijkt duidelijk, dat aan de VvE voor het veranderen van de gemeenschappelijke gedeelten toestemming moet worden gevraagd. Dat is niet gebeurd. Degene, die voorbarig het dakterras heeft aangebracht wordt opgedragen het binnen twee weken te verwijderen en het dak en de muren in de oude staat terug te brengen op straffe van de geëiste dwangsom. Bovendien moet hij de kosten van de procedure betalen en een gedeelte van de onkosten, die de VvE heeft moeten maken.
Bezint eer ge begint!
Naar aanleiding van: LJN BT2558, Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 29-08-2011
