LJN: BT6111, Gerechtshof Arnhem, 9 augustus 2011 | Villapark De Zeven Heuvelen is juridisch zo vormgegeven dat de eigenaren van de villa’s het volledige eigendom van de villa’s hebben. De gezamenlijke voorzieningen op het park (o.a. infrastructuur en groenvoorzieningen) zijn eigendom van een Boek 2 VvE. Voorafgaand aan de verkoop van de villa’s is door het toenmalig bestuur van de VvE een beheersovereenkomst gesloten met een beheerder. In de koopovereenkomst van de villa’s is een kwalitatieve verplichting/kettingbeding opgenomen waarin de eigenaar van de villa verplicht lid is van de VvE en gebonden is aan de beheersovereenkomst met de beheerder.
De eigenaren van de villa’s zijn door de beheersovereenkomst slechts bevoegd de villa’s te verhuren met tussenkomst van de beheerder. De beheerder is eveneens gezamenlijk met het bestuur van de VvE bevoegd de huurprijzen vast te stellen. Naast de verhuur verzorgt de beheerder eveneens het onderhoud van de gezamenlijke voorzieningen. Hiervoor brengt de beheerder jaarlijks rechtstreeks aan de leden een beheersvergoeding in rekening.
De eigenaar in kwestie heeft haar villa in 2001 verkregen. In 2006 heeft zij haar lidmaatschap van de VvE opgezegd en is vervolgens opgehouden de beheersvergoeding aan de beheerder te voldoen. De beheerder vordert vervolgens de beheersvergoeding over 2007. De beheerder stelt dat de betaalplicht van de beheersvergoeding is ontstaan op grond van de redelijkheid en billijkheid, ongerechtvaardigde verrijking, dan wel onrechtmatige daad. De kantonrechter wijst de vordering in eerste instantie af.
De beheerder gaat vervolgens in appel bij het Hof Arnhem. Naar aanleiding van de voornoemde feiten overweegt het hof als volgt:
Redelijkheid en billijkheid
“Anders dan De Zeven Heuvelen aanvoert, kan de betaalplicht van de beheersvergoeding voor [A] jegens [de beheerder] niet enkel op basis van redelijkheid en billijkheid ontstaan. Nu [A] geen partij bij de beheersovereenkomst is, vloeien uit de beheersovereenkomst niet rechtstreeks verplichtingen voor [A] voort en kan de beheersovereenkomst niet rechtsgrond vormen voor een op [A] jegens [de beheerder] rustende betaalplicht van de beheersvergoeding. Daar niet gesteld of gebleken is dat [de beheerder] partij was bij de door [A] gesloten koopovereenkomst, moet er van worden uitgegaan dat [de beheerder] geen partij bij de koopovereenkomst was. (…) Verder is gelet op voornoemd uitgangspunt niet komen vast te staan dat de koopovereenkomst een grondslag vormt voor de vordering tot betaling van de beheersvergoeding van [de beheerder] jegens [A]. [de beheerder] stelt niet dat bij de koopovereenkomst is bedongen dat zij in zoverre het recht heeft betaling van [A] te vorderen of op andere wijze jegens [A] een beroep op de koopovereenkomst te doen. Uit artikel 18 van de koopovereenkomst volgt evenmin een dergelijk ten gunst van [de beheerder] gemaakt derdenbeding. Dat bevat in zoverre onder 2 hooguit een ten gunste van de VvE gemaakt derdenbeding, maar een dergelijk beding ligt niet ten grondslag aan de gevorderde beheersvergoeding. Het feit dat in het verleden [de beheerder] de beheersvergoeding rechtstreeks aan de leden van de VvE factureerde en [A] als lid van de VvE dit dan ook aan De Zeven Heuvelen betaalde, maakt dit niet anders. Het betalingsadres is immers niet relevant.”
Ongerechtvaardigde verrijking
“Op grond van artikel 6:212 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. De vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking zijn derhalve verrijking van de één, verarming van de ander, een verband tussen de verrijking en de verarming en de ongerechtvaardigheid van de verreiking. De op ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde vordering is niet toewijsbaar nu niet is komen vast te staan dat sprake is van zowel relevante verrijking als relevante verarming of schade. Zo stelt [de beheerder] dat [A] voordeel trekt uit de door haar verrichte beheerswerkzaamheden, maar daaruit volgt zonder een verdere toelichting (die ontbreekt) nog niet dat de vermogenstoestand van [A] hierdoor is verbeterd. Dit geldt nog temeer nu [A] zich bij artikel 18 van de koopovereenkomst wel jegens de VvE lijkt te hebben verplicht tot naleving van de beheersovereenkomst. Voor zover De Zeven Heuvelen stelt dat zij schade lijdt door de gemiste beheerskosten, volgt hieruit zonder een verdere toelichting (die ontbreekt) nog niet dat haar vermogenstoestand is verslechterd. Dit geldt in het bijzonder nu de VvE zich bij artikel 7 van de beheersovereenkomst wel jegens De Zeven Heuvelen lijkt te hebben verplicht tot betaling van beheerskosten.”
Onrechtmatige daad
“De stelling van de beheerder dat de eigenaar onrechtmatig tegenover de beheerder heeft gehandeld, is volgens het hof niet komen vast te staan, omdat de beheerder niet (voldoende) heeft gemotiveerd om welke inbreuk op welk recht dan wel welk doen of nalaten in strijd met welke wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, het zou gaan.”
Het hof ziet in geen van de gronden aanleiding om de eigenaar te veroordelen tot het betalen van de beheersvergoeding en wijst derhalve de vordering van de beheerder af.
Nu het hof bepaald heeft dat de eigenaar geen rechtstreekse betaalverplichting aan de beheerder heeft, staat echter nog niet vast dat de eigenaar geen vergoeding voor de beheersdiensten verschuldigd is. Denkbaar is dat de eigenaar deze aan de VvE verschuldigd zal zijn. De VvE is immers de vergoeding aan de beheerder verschuldigd en wordt door het niet betalen van de eigenaar verarmd terwijl de eigenaar daarentegen wel voordeel geniet van het onderhoud van het park. Ik verwijs in dit kader naar de uitspraak van de Rechtbank Arnhem 16 oktober 2001, Zaaknummer 64896/HAZA001395 (vindplaats: NJK 2001, 48).
Volledige arrest: Gerechtshof Arnhem | 9 augustus 2011 | LJN BT6111
