Gemeente grijpt in bij slapende VvE

Op 20 april 2010 stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door een Vereniging van Eigenaars. De wet is met ingang van 1 juli 2011 in werking getreden.

Preventief activeren van een slapende VvE

De wet is gericht op het gedwongen activeren van de slapende Vereniging van Eigenaars die geen jaarlijkse vergadering houdt, geen reservefonds heeft, geen periodieke financiële bijdragen int voor de gemeenschappelijke kosten voor bijvoorbeeld groot onderhoud of onderverzekerd is voor de opstal. Blijkens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel kunnen vanwege het ontbreken van een georganiseerde voeding van een reservefonds bij de Vereniging van Eigenaars problemen ontstaan wanneer onderhoud echt noodzakelijk wordt. Achterstallig onderhoud van appartementen kan leiden tot achteruitgang van buurten en wijken. Gemeentes kunnen met het huidige wettelijke instrumentarium alleen achteraf optreden door middel van een aanschrijving met een last onder dwangsom of aankondiging van bestuursdwang.

De nieuwe wet beoogt daaraan een einde te maken. Het doel van het wetsvoorstel is om gemeentes in staat te stellen om indringend en met een wettelijke bevoegdheid met de Vereniging van Eigenaren in gesprek te komen en indien nodig ook aanvullende eisen te stellen aan de onderhoudsplannen van de VvE, vóórdat bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen nodig worden.

Zo wordt de bevoegdheid van de gemeente om in te grijpen niet langer uitsluitend repressief geregeld in de vorm van bestuurlijke handhaving, maar krijgt de gemeente ook een preventieve bevoegdheid. Bij een dreigende achterstallige onderhoudstoestand van een gebouw zal de gemeente als bevoegd orgaan kunnen ingrijpen in de gang van zaken binnen de VvE.

De gemeente vraagt zelf om vervangende machtiging

Het bestaande artikel 5:121 BW is geschreven voor het geval dat voor het uitvoeren van een feitelijke handeling de medewerking of toestemming nodig is van een appartementseigenaar die deze medewerking of toestemming niet geeft. Dat kan bijvoorbeeld het plegen van onderhoud betreffen. De VvE en haar (voormalige) leden kunnen een machtigingsverzoek indienen op grond van dit artikel.

Om de gemeente actief te kunnen laten ingrijpen, wordt artikel 5:121 BW aangevuld met een vierde lid. Ingevolge dat nieuwe lid is het ook voor de gemeente mogelijk om op eigen titel een vervangende machtiging van de kantonrechter te verkrijgen om zo de weigering van één of meerdere leden te omzeilen.

De gemeente kan een vervangende machtiging vragen indien één of meerdere appartementseigenaars weigeren medewerking of toestemming te verlenen aan of voor een handeling betreffende het beheer of het onderhoud van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, waarvoor medewerking of toestemming is verleend door één of meer appartementseigenaars, aan wie tenminste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.

Meerderheid tegen: geen machtiging voor de gemeente

De nieuwe wet stelt dus wel de eis dat, de gemeente pas mag optreden wanneer de handeling of toestemming waarvoor machtiging gevraagd wordt, de steun heeft van de tenminste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars. De reden daarvan is te voorkomen dat de gemeente via de vervangende machtiging in staat zou zijn om de toestemming van de vergadering van eigenaars relatief eenvoudig te passeren, namelijk zonder dat tenminste de helft of meer van de stemmen ook voor het besluit zijn.

Hier kan zich naar mijn mening een potentieel probleem voordoen. Indien de verhouding in de splitsing zodanig is dat er een meerderheid is die tegenstemt, zal de gemeente haar bevoegdheid niet kunnen gebruiken en is zij als vanouds aangewezen op haar, reeds bestaande, repressieve handhavingsmogelijkheid.

Voor welke besluiten gemeentelijke machtiging?

De gemeentelijke machtigingsbevoegdheid heeft volgens het nieuwe artikel 121 lid 4 BW een beperkte reikwijdte. De gemeente is uitsluitend bevoegd om de vervangende machtiging te vragen indien de staat van het gebouw niet voldoet aan artikel 1 a, eerste lid of 1 b, tweede lid van de Woningwet dan wel indien sprake is van een ernstige dreiging van het ontstaan van een zodanige situatie.

De omschrijving ‘ernstige dreiging’ kan arbitrair zijn. De wet geeft geen toetsingscriteria voor de bepaling wanneer sprake is van een ernstige dreiging. Hier zal derhalve de gemeente als verzoekende partij aan de kantonrechter voldoende aannemelijk moeten maken dat er sprake is van een ernstige dreiging en zal de rechtspraak daarvoor normen moeten ontwikkelen.

Gemeente organiseert de ALV, bepaalt agenda en zit de ALV voor

Het bestaande artikel 5:127 BW schrijft voor wie toegang heeft tot de vergadering. Dat zijn alle appartementseigenaars. Het nieuwe artikel 5:127a BW voegt daaraan toe dat de gemeente niet alleen toegang heeft tot de vergadering, maar ook op haar verzoek gemachtigd kan worden door de kantonrechter van de rechtbank om een vergadering van eigenaars bijeen te roepen, de vergadering bij te wonen en anderen dan bestuursleden te belasten met de leiding van de vergadering. De onderwerpen waarover de gemeente voorstellen kan doen betreffen het beheer en onderhoud van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, bijdragen aan het reservefonds, het lidmaatschap van een andere vereniging of coöperatie met het oog op het onderhoud van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de samenstelling van het bestuur.

Hier krijgt de gemeente dus een duidelijk initiatiefrecht. Met de machtiging van de kantonrechter kan een slapende VvE worden geactiveerd, kan de gemeente voor de hierboven gegeven onderwerpen de vergadering bijeenroepen en voorzitten en bewerkstelligen dat besluiten genomen worden. Worden tijdens die vergaderingen besluiten genomen en blijft medewerking van één of meerdere appartementsgerechtigden achterwege, dan is de gemeente bevoegd om met toepassing van artikel 5:122 ten aanzien van die individuele appartementsgerechtigden een vervangende machtiging te vragen.

Afdwingbaarheid, ‘boter bij de vis’

De vraag is of de gemeente op grond van de nieuwe artikelen 121 lid 4 en 127a BW ook daadwerkelijk kan afdwingen dat de onderhouds- en reservefondsbijdragen door de leden worden betaald. Immers, de wet geeft slechts bevoegdheden aan de gemeente voor handelingen betreffende het beheer en onderhoud van gebouwen en het vaststellen van een meerjarig onderhoudsplan en reservefondsbijdragen.

Wat naar mijn mening ontbreekt is een uitbreiding van die bevoegdheid tot besluiten met betrekking tot de invordering van de krachtens deze besluiten door de leden aan de VvE verschuldigde bedragen. De incassobevoegdheid van achterstallige reservefondsbijdragen is niet mede geregeld in deze wet. Bedenk daarbij, dat het bestuur van de VvE blijkens de modelreglementen telkens een machtiging van de ALV nodig heeft voor het instellen van rechtsvorderingen, onder meer ter incasso van achterstallige bijdragen. Stel nu dat de gemeente een slapende VvE gedwongen activeert en onderhoudsbesluiten laat nemen, al dan niet gedwongen via een vervangende machtiging, dan heeft de gemeente mijns inziens geen mogelijkheden om daarna betaling van de leden van de VvE af te dwingen. Zonder geld in kas kan het onderhoud alsnog niet worden uitgevoerd. Bedenk daarbij, dat de meeste modelreglementen de VvE verplichten om eerst over de nodige gelden te beschikken alvorens de onderhoudswerken uit te besteden. De laatste stap in het traject, ‘boter bij de vis’ blijft derhalve onbenoemd in dit wetsvoorstel, hetgeen de daadwerkelijke uitvoering van het noodzakelijke onderhoud alsnog kan belemmeren.

Verder geeft artikel 5:127a BW aan de gemeente geen stemrecht in de ALV. De besluitvorming blijft voorbehouden aan de eigenaars zelf, zodat de gemeente geen beslissing kan opleggen aan de eigenaars zelf. Dat is ook begrijpelijk. Het is immers de gemeenschap van eigenaren die verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van het gebouw, niet de gemeente. In de hoop daarmee de leden te overtuigen, kan de (vertegenwoordiger van de) gemeente de ALV uiteraard wel voorhouden wat het alternatief is als de ALV tegen stemt: een bestuursdwangaanschrijving.

Tenslotte is de eis dat tenminste de helft van de stemmen vóór moet zijn alvorens de gemeente een machtiging kan vragen een mogelijke belemmering voor de afdwingbaarheid van onderhoud krachtens het wetsvoorstel.

Leidt de inzet van de nieuwe bevoegdheden niet tot het daadwerkelijk uitvoeren van achterstallig onderhoud, dan valt de gemeente terug op haar bestaande, repressieve bevoegdheden, welke nu worden aangevuld met artikelen 12d en 13 van de Woningwet, waarover hierna meer.

Gemeentelijke machtiging tot aktewijziging

Verder wordt een nieuw artikel 5:140a BW toegevoegd. Dit artikel gaat over wijziging van de akte van splitsing. Ook hier krijgt de gemeente het recht om een vervangende machtiging te vragen en geldt de eis dat tenminste de helft van de stemmen voor de aktewijziging moet hebben gestemd, hetgeen overigens niet ter vergadering hoeft te geschieden, maar de gemeente ook kan aantonen aan de hand van bijvoorbeeld brieven van bewoners.

Ook indien de gemeente een machtigingsverzoek indient voor een aktewijziging op grond van het nieuwe artikel 5:140a blijft uiteindelijk, na de verkregen machtiging de vereiste 4/5 meerderheid noodzakelijk. Dat betekent dat de gemeente een machtiging zal moeten vragen ten aanzien van zo veel eigenaren als nodig is om het wettelijk vereiste minimum aantal stemmen voor een aktewijziging te vergaren.

Wijziging van de Woningwet

Tegelijkertijd wordt de Woningwet gewijzigd. Er wordt een nieuw artikel 12d aan de Woningwet toegevoegd dat kort gezegd luidt, dat in een gebied waarin de leefbaarheid naar het oordeel van het bevoegd gezag onder druk staat, het bevoegd gezag de VvE kan verplichten tot het binnen een door het bevoegd gezag te bepalen termijn laten opstellen van een onderhoudsplan door een deskundig persoon of een deskundige instantie en tot het van kracht laten blijven van dat plan gedurende zijn looptijd. Volgens het nieuwe artikel 12d Woningwet kan de gemeente deze bevoegdheid pas benutten nadat de gemeente met toepassing van artikel 5:127a BW een ALV bijeengeroepen heeft en de VvE binnen drie maanden nadien niet over een onderhoudsplan beschikt.

In artikel 13 wordt vervolgens opgenomen dat het bevoegd gezag de VvE kan verplichten tot het treffen van voorzieningen waardoor de staat van het gebouw hoger komt te liggen dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften als bedoeld in artikel 1 b, tweede lid onderdeel a respectievelijk b zonder dat dit hoger komt te liggen dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften bedoeld in artikel 1 b, eerste lid, onderdeel a respectievelijk b. Dit artikel geeft het bevoegd gezag, doorgaans het College van Burgemeester en Wethouders, de bevoegdheid om eerder dan nu het geval is VvE’s aan te schrijven.

Gemeentes kunnen nu dreigende achterstanden aanpakken

Met deze nieuwe wet krijgt de gemeente extra wettelijke instrumenten om met name de slapende VvE’s in achterstandswijken te dwingen tot het uitvoeren van achterstallig onderhoud, het activeren van de VvE en het vormen van een reservefonds. Overigens zwijgt de wet onverminderd over de vraag tot welk niveau dat reservefonds gevuld moet zijn: tot 100% van alle meerjarige onderhoudskosten, of is een dekking van 50% of minder ook toegestaan? Ik ben benieuwd hoe de gemeente daarmee om zal gaan bij het doen van voorstellen als interim voorzitter van de ALV op grond van artikel 5:127a BW.