Uitleg van de akte van splitsing

De akte van splitsing is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Daar komt bij dat iedereen die een appartement verwerft, van rechtsweg lid is van de VvE en daarmee automatisch gebonden is aan de akte van splitsing. Bij een dergelijke akte is duidelijkheid gewenst. Maar toch, af en toe worden bepalingen of begrippen omschreven met een bepaalde situatie in het achterhoofd. Later kan dat dan heel anders uitpakken. Hoe moet de akte van splitsing dan worden uitgelegd?

Akte van splitsing, (model-)reglement

De akte van splitsing is geregeld in artikel 5:109 lid 1 BW. De splitsing in appartementsrechten geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Aan de akte wordt een tekening gehecht, de zogenaamde splitsingstekening, die de begrenzing aangeeft van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn om als privé-gedeelten te worden gebruikt. Tenzij uitdrukkelijk anders wordt bepaald in de wet, omdat de akte van splitsing mede de splitsingstekening.

De akte van splitsing kent een aantal verplichte en optionele onderdelen. Verplichte onderdelen zijn onder meer:

• de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond;
• een nauwkeurige omschrijving van de privé-gedeelten;
• de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar;
• een regeling welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen;
• een regeling omtrent de jaarlijkse exploitatierekening, lees: de jaarrekening en de begroting;
• een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten;

Verder is een groot aantal aanvullende bepalingen mogelijk in de akte van splitsing. Ik noem hier:

• een regeling die bepaalt dat alle of bepaalde appartementsgerechtigden mede verbonden zijn aan een andere nader omschreven vereniging of coöperatie;
• een bijzondere regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van privé gedeelten;
• een ballotageregeling;
• een regeling omtrent harde vloerafwerking.

Functies van de akte en het reglement

De akte en het reglement hebben zo een aantal belangrijke functies waaronder:

• invulling van het kwalitatief lidmaatschap van de VvE;
• afbakening van de privé-gedeelten versus de gemeenschappelijke gedeelten;
• bepaling van de grondslag van de individuele bijdrageplichten;
• regeling van het bestuur, beheer en de organisatie van de VvE; en
• bepaling van het toegestane gebruik van de appartementen.

Wanneer de woningen in een appartementencomplex bouwkundig en/of functioneel een eenheid vormen, is het noodzakelijk dat het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten centraal via de VvE geregeld worden. Deze noodzaak verhoudt zich niet met een vrijblijvend, opzegbaar lidmaatschap. Daarom heeft de wetgever voor de VvE een uitzondering gemaakt op het beginsel van vrijheid van vereniging, door in artikel 5:125 lid 2 BW op te nemen dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de vereniging.

Al deze elementen hebben in zich, dat zij beogen bij te dragen aan rechtszekerheid van de eigenaren onderling en een ordelijk gebruik, beheer en onderhoud van het complex waartoe de appartementen behoren.

Langdurige, externe werking

De akte en het reglement hebben bovendien zogeheten ‘externe werking’. Dat wil zeggen dat zij eenieder binden die een appartement in de gemeenschap verwerven. Ongeacht of een eigenaar betrokken was bij het opstellen van de akte of niet: hij is eraan gebonden zodra hij het appartementsrecht verwerft.

De akte is een statisch document dat bestemd is om langdurig te gelden, doorgaans zo lang als de splitsing bestaat. Wijziging van de akte van splitsing is namelijk niet eenvoudig en kostbaar. Vele opvolgende appartementseigenaren zullen dus met de akte te maken krijgen. Daarnaast zijn bij grotere complexen honderden appartementseigenaren tegelijk aan de akte en het reglement gebonden.

Uitleg en werking van de akte en het reglement

De akte en het reglement strekken tot wet voor alle betrokkenen. Met een lange gelding en vele betrokkenen die niets weten over de totstandkoming van de akte en de bedoelingen erbij, is een strikte toepassing en uitleg naar de letter van de akte vereist. De leden moeten onderling weten waar zij aan toe zijn. Er is dus geen plaats voor de stelling, dat de opstellers van de akte iets meer of anders bedoeld hebben dan datgene wat er staat, zoals dat bijvoorbeeld bij een overeenkomst tussen twee partijen het geval is. Bij een overeenkomst komt het namelijk niet alleen aan op de bewoordingen van de overeenkomst zelf, maar moet bij de bepaling van de rechten en plichten van de contractspartijen tevens rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval en de wederzijds kenbare bedoelingen van partijen bij de overeenkomst. Deze wijze van uitleg wordt ook wel de Haviltex-norm genoemd, naar de gelijknamige uitspraak van de Hoge Raad.

Niet zelden doen partijen in VvE zaken ook een beroep op deze norm. Betoogd wordt dan, dat een rechtsgevolg intreedt dat de opstellers van de akte bedoeld hebben ook al staat dat niet letterlijk zo in de akte. Doorgaans zal een dergelijk beroep op de bedoelingen van de opstellers van de akte niet slagen. Bij nieuwbouwcomplexen zijn de opstellers van de akte doorgaans de projectontwikkelaar, die bij de splitsing over alle appartementen beschikt en de notaris, die de ontwikkelaar adviseert bij het opstellen van de akte. Na verkoop van de appartementen zijn zij in de regel niet meer bij de VvE betrokken.

Bij de uitleg van de akte van splitsing moet een objectieve maatstaf worden gehanteerd waarbij de akte grammaticaal moeten worden uitgelegd, mede aan de hand van wat elders in de akte is bepaald. Als dat geen aanknopingspunten biedt, moet aansluiting worden gezocht bij wat in het normale maatschappelijk verkeer onder een bepaald begrip of een bepaalde regeling moet worden verstaan. Deze norm heet de CAO-norm. Dat komt omdat de rechter bij een CAO net als bij een akte van splitsing bepaald heeft, dat het bij de uitleg ervan niet aankomt op de bedoelingen van de opstellers. De rechtszekerheid en de kenbaarheid voor eenieder die de grammaticale uitleg biedt, zijn dan van doorslaggevend belang.

Bij de uitleg van de akte van splitsing kan als aanvullend argument betekenis worden toegekend aan de context van de akte en het reglement in relatie tot het doel van de VvE. De VvE is wettelijk in het leven geroepen als rechtspersoon voor het beheer en onderhoud en het gebruik van het complex en de appartementen. Als een bepaalde (taalkundige) uitleg tot een daaraan tegengesteld resultaat leidt, dan kan dat bijdragen aan het oordeel dat de akte zo niet uitgelegd kan worden.

Uitleg in de praktijk

Het voorgaande schetst een abstract toetsingskader. Wat betekent zo’n grammaticale uitleg nu in de praktijk? Uit het navolgende voorbeeld blijkt, dat zelfs indien men het erover eens is dat de akte grammaticaal uitgelegd moet worden, men uiteindelijk toch andere uitkomsten kan komen.

Men neme het geschil tussen een VvE en een lid over harde vloerafwerking, dat uitmondde in een vonnis van de rechtsbank Utrecht van 29 april 2009. Aan de orde was het algehele verbod uit artikel 10 van de akte van splitsing om harde vloeren te leggen, tenzij de eigenaar van het ondergelegen appartement daarvoor toestemming verleent. Die toestemming was niet gegeven in deze kwestie. De VvE vorderde vervolgens kort weergegeven verwijdering van de harde vloer.

De rechtbank oordeelde als volgt:

Ter beantwoording van de vraag of het algehele verbod op een harde vloerafwerking van toepassing is, zal eerst door de rechtbank beoordeeld worden op welke wijze het betreffende artikel dient te worden uitgelegd. Betreft het hier een absoluut verbod tot het leggen van een harde vloer of kan verwijdering van de vloer pas gevorderd worden nadat is komen vast te staan dat deze leidt tot onredelijke (geluid)hinder? De tekst van het reglement is opgesteld ten behoeve van (toekomstige) bewoners van het pand, zonder dat deze bij de totstandkoming van de regeling betrokken hoeven zijn geweest of voor hen kenbaar zou zijn wat de onderliggende bedoeling daarvan is. De inhoud van de regeling zal aldus moeten worden uitgelegd naar objectieve maatstaven en zoals degenen voor wie de regeling geschreven is, zullen verstaan, ook in het licht van de bewoordingen van de gehele tekst van het reglement. Dat betekent dat artikel 10, in de context van de totale splitsingsakte, grammaticaal dient te worden uitgelegd. Op basis van deze uitleg volgt uit artikel 10 dat zonder toestemming van de bewoner van het appartement daaronder, geen harde vloer mag worden gelegd. Hieruit volgt dat indien de (op dat moment) in het appartement daaronder woonachtige bewoner daarmee instemt, een harde vloer wel is toegestaan.

Tot zover is het oordeel van de rechtbank duidelijk. Er is geen toestemming verleend, dus is de harde vloer met een grammaticale uitleg van de akte verboden naar mijn mening. Of de vloer ook onredelijke overlast veroorzaakt, is dan niet meer relevant. Maar vervolgens oordeelde de rechtbank:

Kennelijk wordt het aan de onderbuur overgelaten om te beoordelen of hij bereid is eventuele geluidhinder van de bovenburen tengevolge van een harde vloer, te verdragen. De rechtbank is aldus van oordeel dat in het geval de schriftelijke toestemming van de onderbuur ontbreekt, ook een grammaticale uitleg van artikel 10, in het licht van de bewoordingen van de gehele akte, met zich brengt dat eerst sprake moet zijn van onredelijke geluidhinder voor de benedenbuur tengevolge van de (harde) vloer, voordat de vordering tot verwijdering kan worden toegewezen. Dat betekent dat het aan de VvE is om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat het harde oppervlak van de vloer onredelijke (geluid)hinder veroorzaakt.

Terzijde: de VvE slaagde in haar bewijsopdracht. De vloer moest weg. Maar waar het hier om gaat is dat de rechtbank terecht aangeeft dat de akte grammaticaal moet worden uitgelegd, maar vervolgens toch komt tot een nadere uitleg op grond van een ‘kennelijke’ achterliggende gedachte van de akte, welke gedachte niet in de akte staat. De rechtbank motiveert dat met de zinsnede: ‘in het licht van de bewoordingen van de gehele akte’. Welke bewoordingen van de akte tot die uitleg zouden moeten leiden wordt echter niet nader gemotiveerd in de uitspraak. Dat lijkt mij niet een grammaticale maar juist een doelmatige uitleg van de akte. De rechtbank schetst dus het juiste toetsingskader, maar past het mijns inziens op onjuiste wijze toe in deze uitspraak.

De vraag is of de willekeurige (toekomstige) bewoner ook moet begrijpen, dat het in de akte voorgeschreven ‘algehele verbod behoudens toestemming’ pas handhaafbaar is als de VvE aantoont dat de harde vloer (eenmaal gelegd!) onredelijke geluidsoverlast blijkt te veroorzaken, terwijl ‘onredelijke geluidshinder’ in de akte niet nader genormeerd is en dat bovendien uitsluitend kan worden aangetoond aan de hand van (dure) expertiserapporten. Naar mijn mening is dat niet het geval en draagt een dergelijke uitspraak niet bij aan de vereiste rechtszekerheid die de akte moet bieden tussen de leden onderling en de VvE.

De uitleg van de rechtbank in deze zaak zet de deur namelijk op een kier voor bewoners om toch een harde vloer aan te brengen zonder toestemming, terwijl de akte dat letterlijk verbiedt. Vervolgens is het aan de VvE om aan te tonen dat de vloer onredelijke geluidsoverlast veroorzaakt alvorens de vloer weg moet, waardoor het procesrisico verschuift van de legger van de harde vloer (lees: de overtreder van het beding) naar de VvE, om nog maar te zwijgen over de rechtspositie van de onderliggende bewoner. Dat is nou juist niet wat de akte met een algeheel verbod voorschrijft. Als zou gelden dat een harde vloerafwerking slechts toegestaan is indien deze geen (nader omschreven) onredelijke geluidshinder veroorzaakt, dan zou die norm in de akte hebben moeten staan.

Uitleg geboden, toelichting vereist

Kortom, ook al zijn er duidelijke normen over de uitleg van de akte van splitsing, de toepassing van deze normen kan toch tot uiteenlopende resultaten leiden. De partij die zich op de tekst van de akte beroept, doet er dus verstandig aan om alle argumenten aan te voeren die in de context relevant zijn. Een enkele verwijzing naar de tekst van de akte volstaat niet.