Verhuurverbod en welstandsbepalingen

Doorgaans bevatten de akte van splitsing en het splitsingsregelement de standaard bepalingen omtrent verhuur en ingebruikgeving van appartementen door eigenaars. Ook komt het voor, dat in de akte voorwaarden aan de verhandelbaarheid van een appartement worden verbonden. Soms gaan die voorwaarden echter te ver. Zo zijn gevallen bekend, waarin eigenaren slechts mochten overdragen aan bloedverwanten of waarin de mogelijkheid een appartement te verhuren wordt verboden. Dat soort bepalingen roept de vraag op of alle eigenaars daar wel aan verbonden zijn. Hoe ver mag het appartementsrecht eigenlijk worden ingeperkt door de akte en het reglement?

Welstandsbepalingen

In een gebouw waarin mensen in elkaars’ nabije omgeving leven, zijn gebruiksbeperkende voorwaarden onmisbaar. Zo zal iedereen accepteren, dat de bewoners het gebruik van het appartement hebben conform de daaraan in de akte omschreven bestemming. Anders gezegd: in een woonappartement moet gewoond worden. Andere bestemmingen zijn niet toegestaan. Uitgangspunt is derhalve, dat voor zover het gemeenschappelijk gebruik van het gebouw dat vereist, beperkingen aan het gebruik en de overdraagbaarheid van een appartementsrecht zijn toegestaan.

Verdergaande bepalingen zijn echter niet uitgesloten. Deze bepalingen worden ook wel welstandsbepalingen genoemd. Een welstandsbepaling kan inhouden, dat de vereniging van eigenaars een zeker toezicht kan houden op toelating van nieuwe bewoners (ballotage). Deze regels zijn doorgaans ingegeven vanuit de wens om te voorkomen dat bepaalde bewoners die de reputatie en de waarde van het gebouw zouden kunnen schade worden toegelaten. Bij serviceflats zullen deze ballotageregelingen meestal ook de leeftijd en eventueel de zorgbehoefte van de bewoners betreffen. Ook bij splitsing in appartementsrechten van commercieel vastgoed, zoals winkelcentra, kunnen deze bepalingen van groot belang zijn, bijvoorbeeld met het oog op het instandhouden van een zekere marktformule of doelgroepenbenadering.

Modelreglement 2006

In het modelreglement 2006 is voor deze bepalingen een Annex opgenomen, die bij het verlijden van de akte van splitsing uitdrukkelijk van toepassing verklaard moet worden. Ook in eerdere modelreglementen komen een vergelijkbare regelingen voor. In de Annex is de vrijheid om het appartementsrecht aan derden in gebruik te geven afhankelijk gesteld van voorafgaande goedkeuring door het bestuur van de VvE. Een inhoudelijke grondslag waarop het bestuur de beslissing neemt is niet gegeven. Artikel 34 lid 4 van de Annex geeft slechts een algemene toetsing:

Weigering van de verzoeker of van de huisgenoten die hij heeft opgegeven, mag slechts plaatsvinden indien naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen.

De Annex voorziet tevens in een mogelijkheid beroep in te stellen tegen een weigering van het bestuur.

Gronden van de beslissing

Er is beperkte rechtspraak voor handen over situaties waarin bewoners de weigering van de VvE niet accepteren. Zo oordeelde de president van de rechtbank in Arnhem in diens uitspraak van 20 december 1984 dat:

..het besluit van de vergadering van eigenaars voorshands in strijd met de statuten wordt geacht. Vooralsnog is namelijk niet aannemelijk geworden, dat eiseres niet over voldoende lichamelijke en geestelijke gezondheid beschikt om zelfstandig te kunnen wonen en dat naar redelijkheid en billijkheid niet van de overige bewoners mag worden verlangd, dat zij eiseres in hun midden opnemen.

De toetsing van de voorzieningenrechter van het besluit aan de eisen van redelijkheid en billijkheid is naar huidige recht afgeleid uit artikel 2:15 lid 1 BW. Daarin is opgenomen, dat een besluit van de VvE vernietigbaar is wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen, het reglement of de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 van boek 2 BW worden geëist. Bij de afweging van belangen zal de voorzieningenrechter tevens aandacht kunnen besteden aan een aantal grondrechten zoals het discriminatieverbod en de vrijheid van vereniging. Deze rechten kunnen tot tegenstrijdige oordelen leiden: zo zal het respecteren van de vrijheid van vereniging mogelijk leiden tot een discriminatoire (leeftijds-)eis. Vervolgens zal afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden van het geval een billijkheidsafweging worden gemaakt.

Kan in strijd met een welstandsbeding toch geleverd worden?

Hoewel het modelreglement volstaat met een algemene verwijzing naar de ‘billijkheid’ sluit de wet niet uit, dat in de akte van splitsing zelf verdergaande beperkingen worden opgelegd. De vraag is, of deze beperkingen, indien zij door een appartementseigenaar niet in acht genomen worden, zogenaamde ‘zakelijke werking’ hebben. Dat wil zeggen, dat het appartementsrecht omwille van de beperkingen die in de akte van splitsing zijn opgenomen niet overgedragen kan worden. Stel bijvoorbeeld dat de akte voorschrijft dat een appartement slechts kan worden overgedragen aan natuurlijke personen die de leeftijd van 60 jaar hebben bereikt, mag de notaris dan wel meewerken aan levering van het appartement aan een willekeurige koper?

Aangenomen wordt, dat een dergelijk beding niet aan een rechtsgeldige overdracht in de weg staat. Artikel 3:83 lid 1 BW bepaalt immers, dat appartementsrechten overdraagbaar zijn, tenzij de wet of de aard van het recht zich daartegen verzet. De wet kent geen ballotageregeling. De beperking moet dus komen uit de aard van het recht. Daarover is discussie mogelijk, want een appartementsrecht wordt naar zijn aard beheerst door de bepalingen van de akte van splitsing waarin het appartementsrecht in het leven geroepen is. Dat is mijns inziens echter niet de lezing die aan het artikel wordt verbonden. Met de ‘aard van het recht’ lijkt bedoeld te worden dat het recht zelf en niet de bepalingen die het recht beheersen tot niet overdraagbaarheid leiden, zoals een recht met een persoonlijk karakter. Illustratief is in dat verband de kunstschilder die een portret schildert. In dat geval houdt de prestatie verband met de persoonlijke eigenschappen van de kunstenaar. Bij een appartementsrecht is daarvan geen sprake. Het is een zakelijk recht dat kan worden belast met een recht van hypotheek en mitsdien ook kan worden uitgewonnen. Welstandsbepalingen in de akte van splitsing kunnen een dergelijke uitwinning niet beletten, al geeft de Annex daarvoor wel een bijzondere voorziening.

Protest

De voor de verongelijkte eigenaar te volgen weg is voorgeschreven in het modelreglement. Wordt het verzoek niet gehonoreerd en is de appartementseigenaar het daarmee niet eens, dan lijkt het inroepen van de nietigheid voor de hand te liggen op het moment dat het besluit in strijd is met de bepalingen in de akte en het reglement. Worden op zich de akte en het reglement naar de letter juist toegepast, maar is de eigenaar van mening dat de uitkomst van het besluit in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is, dat kan op grond van artikel 5:128 BW de vernietiging daarvan bij de kantonrechter worden ingeroepen.

Algeheel verbod van verhuur of vervreemding?

Eerder werd aangenomen, dat een algeheel verhuurverbod in strijd met de wettelijke mogelijkheid tot ingebruikgeving aan een derde was. De rechter te Groningen heeft echter in een vonnis van 9 juni 2010 bepaald, dat een verhuurverbod in het reglement stand houdt en door de VvE met succes kan worden ingeroepen tegen een latere koper van een appartement. De rechter overwoog daartoe kort weergegeven:

• dat uit de tekst van de wet niet volgt dat een verhuurverbod ongeoorloofd is. Integendeel, er kunnen (bij reglement, mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen) volgens de wet regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen.

• dat geen sprake is van een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht. dat zou pas het geval zijn indien een appartementseigenaar ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod.

• dat evenmin sprake is van strijd met redelijkheid en billijkheid die tot enige ‘onaanvaardbaarheid’ zou leiden. De appartementseigenaren hadden een rechtens te respecteren reden (handhaving van de bestaande huisvrede) om het verhuurverbod na te streven, terwijl de eigenaar het verhuurverbod welbewust heeft aanvaard bij de koop van het appartement.

Een algeheel verbod tot vervreemding moet evenwel nog steeds als niet aanvaardbaar worden beschouwd wegens een te grote inbreuk op het eigendomsrecht die dat vormt.