Individuele energiebesparing

Stel: niet de meerderheid van de (kleine) VvE wenst en energiebesparende maatregelen treffen aan het hele gebouw, maar slechts één van de bewoners wil zijn eigen appartement aanpakken. Kan dat?

Voorbeeld: vooroorlogse boven- en benedenwoningen

Als voorbeeld neem ik een woongebouw van voor de oorlog in een willekeurige stad. Er zijn drie appartementen. Het gebouw maakt deel uit van een rij woningen en is voorzien van een zadeldak met balkons aan de achterzijde. De bewoner van de bovenste etage wenst over te gaan tot dak- en spouwisolatie, het vervangen van de ketel en het plaatsen van dubbel glas plaatsen in nieuwe kozijnen. Het bestaande dak is constructief in orde, maar heeft een lage isolatiewaarde. Ook zijn de muren zijn niet geïsoleerd. Er zit enkel glas in verouderde, tochtige kozijnen die overigens redelijk onderhouden zijn.

Zowel het dak, de muren, de ketel en de ramen en kozijnen zijn gemeenschappelijke zaken volgens het geldend splitsingsreglement. Om daaraan iets te veranderen zijn er globaal twee mogelijkheden: hetzij de VvE doet het collectief of de bewoner doet het zelf met toestemming van de ALV dan wel de vervangende machtiging van de rechter.

Optie I: de VvE voert uit

De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. De ALV kan dus beslissen tot de hiervoor genoemde werkzaamheden. De bewoner van het bovenappartement vraagt aan de ALV om deze maatregelen in het hele gebouw door en voor rekening van de VvE te nemen, waarbij de kosten van deze werkzaamheden volgens de breukdelen aan alle appartementseigenaren in rekening worden gebracht.

De andere twee appartementseigenaren zien dat niet zitten. Zij wonen prima in hun appartement en omdat zij niet onder het dak wonen, hebben zij minder last van de gebrekkige isolatie van het gebouw. Zij stemmen tegen. Ook vinden zij dat het niet toegestaan is om wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten door te voeren. De vereiste toestemming wordt geweigerd.

Wat is nu de situatie voor de eigenaar van het bovenappartement? Kan hij toch afdwingen dat de werkzaamheden door en voor rekening van de VvE worden uitgevoerd in het hele gebouw en zo nee, kan hij dan zelf zijn eigen woning aanpakken?

Is de VvE verplicht tot het treffen van isolerende maatregelen?

Het antwoord op deze vraag is onder de huidige situatie nee. Er is geen wettelijke plicht van de VvE om energiebesparende maatregelen te treffen in en om het gebouw. De akte van splitsing beheerst de gemeenschap van eigendom en beschrijft de eigendomssituatie zoals die is, doorgaans vanaf het moment van oprichting en ingebruikneming van het gebouw. De akte van splitsing is een statisch document. Het beoogt het gebouw zoals het is in stand te houden en te doen onderhouden. De akte omvat doorgaans niet mede de plicht om ervoor zorg te dragen dat het gebouw steeds uitgerust wordt met energiebesparende voorzieningen naar de stand der tijd. De bewoner van het bovenappartement kan zo beschouwd niet afdwingen dat de VvE daarmee instemt.

Wel kan hij van de weigering van de ALV volgens artikel 5:130 BW vernietiging vragen bij de kantonrechter, maar de kans dat dat verzoek zal worden toegewezen acht ik gering. De bewoner van de bovenetage zal aannemelijk moeten maken, dat hij onnodig hoge kosten van energieverbruik heeft vanwege de gebrekkige isolatie en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de overige bewoners weigeren hun medewerking te verlenen aan het treffen van energiebesparende maatregelen aan het hele gebouw door en voor rekening van de VvE.

Daar staat tegenover, dat de toestand van het appartement waarschijnlijk niet gewijzigd is sinds het moment waarop de betreffende eigenaar rechthebbende werd, dat geen sprake is van achterstallig onderhoud en dat er ook overigens geen verdergaande plicht op de VvE rust dan het gebouw te onderhouden, ook als de huidige bouwkundige staat leidt tot hogere energiekosten van één van de bewoners. Ik acht het derhalve niet mogelijk om de energiebesparende voorzieningen in het gebouw van de VvE tegen de wil van de meerderheid af te dwingen.

Mag de bewoner het dan zelf doen?

De bovenbewoner kan er vervolgens voor kiezen om zijn eigen appartement zelf aan te pakken. Daarvoor is volgens het splitsingsreglement toestemming van de ALV van de VvE vereist. Desgevraagd zien de overige bewoners in mijn voorbeeld ook dat niet zitten. Het verzoek wordt afgewezen tijdens de ALV. Wat nu?

Die weigering acht ik onder omstandigheden aanvechtbaar bij de kantonrechter. De bewoner kan naast vernietiging van het besluit op grond van artikel 5:130 BW tevens een vervangende machtiging krachtens artikel 5:121 BW aan de kantonrechter verzoeken om zo de wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten van zijn appartement alsnog uit te kunnen voeren.

Voor toewijzing van deze verzoeken is vereist dat de weigering van de andere bewoners naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat kan het geval zijn als de bewoner van de bovenwoning:

• aantoont dat de VvE zelf de werkzaamheden niet wil uitvoeren ondanks zijn verzoek aan de ALV daartoe;

• bij die maatregelen toch een te respecteren belang heeft, onder meer vanwege besparing van energiekosten en verhoging van diens woongenot;

• voldoende aantoont, dat de werkzaamheden door vakmensen naar de eisen van goed en deugdelijk werk worden uitgevoerd, zodat geen (vervolg-) schade aan het gebouw en de andere woningen te duchten is;

• instaat voor de schadelijke gevolgen van de werkzaamheden, indien die onverhoopt alsnog zouden optreden;

• voor eigen rekening en risico het onderhoud van deze wijzigingen laat uitvoeren,

• toezegt een eventueel hogere verzekeringspremie als gevolg van de werkzaamheden voor zijn rekening te nemen;

• toezegt de werkzaamheden in overleg uit te voeren en ernaar te zullen streven om overlast te voorkomen.

Ongerechtvaardigde verrijking

Stel dat de bewoner van het bovenappartement vervolgens de werkzaamheden laat uitvoeren. Een paar jaar later worden de twee benedenwoningen verkocht. Nu willen de nieuwe bewoners van de benedenappartementen ook kozijnen met dubbel glas, een HR- ketel en spouwisolatie laten uitvoeren. Omdat zij over tweederde van de stemmen in de splitsing beschikken wordt nu wel met volstrekte meerderheid van stemmen beslist dat de VvE deze werkzaamheden laat uitvoeren. Omdat de woning van het bovenappartement al is voorzien, hoeft daaraan niet zo veel te gebeuren. Dat scheelt in de kosten van de VvE.

Echter, de eigenaar van het bovenappartement moet naar rato van zijn breukdeel wél meebetalen aan de kosten van deze werkzaamheden. Kan hij zich dan op het standpunt stellen dat de VvE bevoordeeld is?

Voor deze situatie is niets geregeld in de appartementswet of in de modelreglementen. Onder omstandigheden lijkt het echter terecht dat indien de VvE bevoordeeld wordt doordat eerder dezelfde werkzaamheden al zijn uitgevoerd aan de bovenwoning, de kostenbesparing ten gunste van de bewoner van de bovenwoning komt. Dat zal met name niet het geval zijn, indien aan de hierboven geschetste voorwaarden is voldaan. De juridische grondslag daarvoor is ongerechtvaardigde verrijking. Het te verrekenen bedrag wordt niet vastgesteld aan de hand van de eerdere uitgaven van de eigenaar van de bovenwoning, maar aan de hand van de kostenbesparing van de VvE.

Energiebesparende maatregelen: liever collectief dan individueel

Vanuit een juridisch oogpunt zijn er dus wel mogelijkheden om energiebesparende maatregelen aan een appartement te treffen, zelfs buiten de VvE om. Of dat technisch en economisch ook zo is, is maar de vraag. Collectieve maatregelen zijn doorgaans technisch beter uitvoerbaar en relatief goedkoper in een gebouw. ‘Doe het zelf maatregelen’ kunnen zo bestens als een alternatief worden beschouwd, dat wordt aangewend als er geen andere mogelijkheden zijn. De bewoner het zelf doet, doet er verstandig aan om vooraf bij VvE toestemming te vragen en de bijkomende afspraken schriftelijk vast te leggen om onduidelijkheden in de toekomst te voorkomen.