Als het nieuwe studiejaar begint zijn er weer veel studenten, die een kamer zoeken. Vooral in steden waar universitaire- of hoger beroepsopleidingen zijn is het lucratief kamers aan studenten te verhuren. Zo dacht ook een firma, die zich bezighoudt met vastgoed en verzekeringen. Zij kochten een appartementsrecht in een ouder pand. Enige jaren geleden had de VvE door middel van een notariële ‘akte wijziging splitsing’ een verbod van verhuur ingesteld. De nieuwe eigenaar ging ervan uit, dat deze bepaling voor de rechter geen stand zou houden en kocht het appartement. Zij legde het verhuurverbod aan de rechter voor.
Een firma heeft een appartementsrecht gekocht in een stad waar veel studenten wonen. Bij de gemeente werd een vergunning aangevraagd voor het apart mogen verhuren van de kamers. De gemeente verleende de zogenaamde onttrekkingsvergunning. De firma wilde het appartementsrecht met kamerverhuurvergunning voor een aanzienlijk hogere prijs doorverkopen aan een belegger, die vervolgens studentenkamers kon gaan verhuren.
Echter in het (gewijzigde) splitsingsreglement van de VvE staan beperkingen ten aanzien van verhuur te weten: ‘het verhuren van de woning is te allen tijde verboden’ en ‘het verhuren van een of meerdere kamers in een woning is te allen tijde verboden’. Daarom ging de firma naar de civiele rechter om een verklaring voor recht te vragen inhoudende dat de bepalingen in het splitsingsreglement nietig oftewel ongeldig zijn. De argumenten daarvoor waren als volgt.
Artikel 5:120 BW jo artikel 5:112 lid 4 BW
De firma wenste duidelijkheid te verkrijgen omtrent de juridische waarde van de verbodsbepaling in het reglement. Zij betoogde dat de in het splitsingsreglement vastgelegde beperkingen voor verhuur in strijd zijn met artikel 5:120 BW.
Hierin is bepaald, dat de appartementseigenaar bevoegd is het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk deel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. Zij ging ervan uit dat hieraan weliswaar enige beperkingen gesteld kunnen worden, maar dat een algeheel verbod een inbreuk is op het eigendomsrecht. Zij bracht naar voren dat door het onderhavige splitsingsreglement de appartementseigenaar ernstig in zijn meest omvattende recht wordt aangetast.
De VvE daarentegen betoogde, dat er geen strijd met de wet is omdat geen wetsbepaling een verhuurverbod verbiedt. Artikel 5:120 BW moet gelezen worden in combinatie met artikel 5:112 lid 4 BW, waarin juist de mogelijkheid gegeven wordt om bij reglement de bevoegdheden van een eigenaar in te perken. Door opname van het verbod in de splitsingsakte is aan de eis voldaan dat eventuele bepalingen kenbaar moeten zijn uit de openbare registers. De nieuwe eigenaar heeft dus van te voren kennis kunnen nemen van het verbod.
Redelijkheid en billijkheid
De VvE voert verder aan, dat het geenszins in strijd is met redelijkheid en billijkheid, dat door de VvE een beroep op de verbodsbepaling gedaan wordt. Het betreft immers een oud pand, dat erg gehorig is. Studenten hebben nu eenmaal een ander levensritme en zouden het woongenot van de overige eigenaars ernstig aantasten. Bovendien heeft de firma het appartementsrecht gekocht in de wetenschap, dat er een verbod van verhuur was. Zowel de makelaar als de VvE zelf hebben haar daar vóór de koop opmerkzaam op gemaakt.
Uitspraak
De rechter oordeelde, dat er pas sprake zou zijn van een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht indien een appartementeigenaar pas ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod. Ook was hij van mening, dat er geen strijd was met redelijkheid en billijkheid. De appartementseigenaren hadden een goede reden om het verhuurverbod in de splitsingsakte op te laten nemen. De eigenares was bij de koop al op de hoogte van het verbod voor verhuur en heeft dit welbewust aanvaard. De rechter wijst de vordering tot nietig verklaring van de verbodsbepaling dan ook niet toe. De in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten.
Opmerkelijk
Een verrassende uitspraak. Algemeen werd aangenomen, dat op grond van artikel 5:112 lid 4 in de splitsingsakte wel bepaalde beperkingen gesteld konden worden aan verhuur, die we bijvoorbeeld terug kunnen vinden in de annex(1) achterin de modelreglementen opgesteld door de notariële beroepsorganisatie, maar dat de werking daarvan beperkt is. Men ging ervan uit, dat een algeheel verbod voor verhuur niet in de splitsingsakte cq wijzigingsakte opgenomen kon worden. Uit deze uitspraak van de rechtbank sector civiel blijkt dat in de splitsingsakte een dergelijk verbod wel opgenomen zou kunnen worden. Het is echter wel duidelijk, dat iedereen die op dat moment eigenaar is, het ermee eens moet zijn. Een appartementseigenaar, die het er niet mee eens is, kan men niet achteraf door een wijziging van de akte zo’n verbod opleggen. Hij mocht immers vertrouwen op hetgeen in de splitsingsakte stond ten tijde dat hij het appartementsrecht kocht.
Naar aanleiding van : LJN BM7306, 09-06-2010
