Toestemming ALV voor privé-terras op gemeenschappelijk dak nietig?

De ALV verleent toestemming tot de aanleg van een privé dakterras op het gemeenschappelijk dak. Is dat besluit nietig?

In LJN: AH8228 Voorzieningerechter Rechtbank Utrecht, 18 juli 2000, oordeelde de voorzieningenrechter dat tenzij het betreffende gedeelte als privé terras bestemd is, artikel 9 MR 1992 voorschrijft dat het dak behoort tot de gemeenschappelijke delen. Daarvan komt het gebruik toe aan alle appartementseigenaren gezamenlijk. In artikel 11 is vervolgens bepaald, dat iedere bewoner (of dat nu een huurder of een eigenaar is, is niet van belang) het gebruik heeft van de gemeenschappelijke gedeelten volgens de bestemming daarvan. Individuele bewoners mogen geen inbreuk maken op het gemeenschappelijk gebruiksrecht. De voorzieningenrechter stelde vervolgens vast, dat het in exclusief gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijke dak aan één bewoner in strijd is met artikel 11 MR. Mede op grond van het bepaalde in artikel 5:129 jo 2:14 BW oordeelde de voorzieningenrechter voorshands, dat het besluit van de VvE nietig was wegens strijd met de akte van splitsing.

Anders oordeelde de rechter in LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006 (ook op vverecht.nl). De VvE besloot daar tot het verlenen van toestemming voor de realisatie van een dakterras ten behoeve van één van de appartementseigenaren op het gemeenschappelijke dak. Waar de Voorzieningerechter te Utrecht oordeelde dat dat nietig is, is de Amsterdamse rechter van oordeel, dat het besluit van de VvE tot instemming met de aanleg van een dakterras op een deel van het gemeenschappelijke dak ten behoeve van één van de appartementseigenaren rechtsgeldig is. Het aanbrengen van een dakterras is geen wijziging van de bestemming ‘dak’ volgens de rechter. Naar de strekking van de wet nopen slechts feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn tot wijziging van de splitsingsakte. Wijziging is niet vereist nu voormelde appartementseigenaar geen eigenaar van het dak is geworden.

Welk oordeel is nu rechtens juist? In LJN: AA5405, Hoge Raad 7 april 2000 (ook op vverecht.nl) oordeelde ons hoogste rechtscollege dat indien de goederenrechtelijke verhoudingen binnen de gemeenschap van eigenaren wijzigen, het noodzakelijk kan zijn dat de akte van splisting gewijzigd wordt. Of dat zo is, hangt mede af van de wijze waarop de breukdelen bepaald zijn en of er een structurele lastenverzwaring optreedt (waarde appartementen, oppervlakte privé gedeelten, onderhoud, verzekeringspremie, etc.). Het arrest van de Hoge Raad geeft niet direct het antwoord op de vraag. Ik ben echter geniegd aan te nemen dat bij de aanleg van een dakterras wel degelijk sprake is van een wijziging in de goederenrechtelijke verhoudingen tussen partijen, gelet op voornoemde mogelijke gevolgen ervan. Immers, vast staat dat met een dergelijk besluit een gedeelte dat bestemd is als gemeenschappelijke zaak in exclusief gebruik wordt gegeven aan één van de appartementsgerechtigden, terwijl dat niet uit de akte van splitsing en de splitsingstekening blijkt. Dat, zoals de Amsterdamse rechter aanvoert, de VvE eigenaar van het dak blijft doet daaraan niet af, nu een appartementsrecht een exclusief gebruiksrecht betreft en per definitie niet de eigendom zelf betreft. De rechtszekerheid en het zakelijk karakter van het appartementsrecht brengen mijns inziens met zich mee, dat eenieder door raadpleging van de splitsingtekening inzicht moet kunnen verkrijgen in de rechten en plichten van de leden van de VvE. Verder schrijft de wet voor, dat tennminste 80% van alle stemmen in de ALV vereist is voor een wijziging van de akte van splitsing, terwijl de toestemming door de ALV (bij MR 2006 zelfs zonder quorum) bij volstrekte meerderheid door de ALV kan worden gegeven. Deze waarborgen worden doorkruist door te oordelen, dat een dakterras voor één van de eigenaren met toestemming van de ALV gelegaliseerd kan worden.

Het is uiteraard niet uitgesloten dat het dakterras aangelegd wordt. Voor de wijziging van de omvang van privé gedeelten moet de akte van splitsing met bijbehorende tekening gewijzigd worden. Daarvoor is tenminste de medewerking van 80% van de in de ALV uit te brengen stemmen vereist, zie artikel 5:139 lid 2. Weigert een eigenaar echter zijn medewerking, zonder dat daarvoor een redelijke grond wordt aangevoerd, dan kunnen de appartementseigenaars aan wie tenminste de helft van het aantal stemmen in de vergadering toekomt, aan de kantonrechter een machtiging vragen om de akte van splitsing alsnog te kunnen wijzigen, zie artikel 5:140 lid 2 BW. Overigens is op grond van artikel 5:139 lid 3 BW voor een wijziging van de akte van splitsing tevens de toestemming vereist van alle beperkt gerechtigden op de appartementsrechten, zoals hypotheekhouders.