Verhuurverbod in akte van splitsing houdt stand

LJN BM7306, Rechtbank Groningen 9 juni 2010

In de splitsingsakte is vastgelegd dat de appartementen niet mogen worden verhuurd; eiseres wenst het door hem aangekochte appartement kamergewijs te verhuren aan studenten. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek (met name art. 5:120 lid 1, aanhef, gelezen in verbinding met art. 5:112 lid 4) niet volgt dat een verhuurverbod als hier aan de orde ongeoorloofd is. Integendeel, er kunnen (bij reglement, mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen) volgens de wet regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen. Eiseres heeft gesteld dat er sprake is van een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht, maar ten onrechte. Een dergelijke ongeoorloofde inbreuk zou zich eerst voordoen indien een appartementseigenaar ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod. In dit geval deed zich evenwel de situatie voor dat eiseres wist dat het door haar verlangde eigendomsrecht behept was met beperkingen. De eigenaren van de drie appartementsrechten hebben in 2008 in gezamenlijkheid besloten tot het verhuurverbod; zij hadden in 2008 een in rechte te respecteren reden (handhaving van de bestaande huisvrede) om het verhuurverbod na te streven. (bron: rechtspraak.nl)

De situatie in deze uitspraak wijkt af van die, waarbij in een bestaande splitsing de ALV in de akte alsnog een verhuurverbod wil opnemen. Daartegen zou de betreffende appartementseigenaar zich mijns inziens wel hebben kunnen verzetten met een beroep op artikel 5:140a BW. Uitgangspunt van lid 1 van dat artikel is, dat de rechter het besluit tot wijziging van de akte van splitsing vernietigt op vordering van de appartementseigenaar die tegen het besluit heeft gestemd. Dat is slechts anders indien de eiser volgens lid 3 geen schade lijdt of aan hem een redelijke schadeloosstelling wordt geboden.

Stel dat in het onderhavige geval de ALV besloten zou hebben tot het opnemen van een algeheel verbod van verhuur en de betreffende eigenaar die kamers verhuren wil zou hebben tegengestemd, dan acht ik aannemelijk, dat de rechter het besluit zou vernietigen op grond van artikel 5:140a BW. immers, het is tevens aannemelijk dat de tegenstemmende eigenaar die wil verhuren schade lijdt als gevolg van het verhuurverbod, bijvoorbeeld in de vorm van gederfde huurinkomsten of een verminderde verkoopwaarde van het appartement. Ook als het besluit tot wijziging wel de schade van de benadeelde vergoedt, kan de rechter alsnog besluiten de vordering toe te wijzen. Dat blijkt uit het woord ‘kan’ in artikel 5:140a lid 3 BW.

Overigens is hier niet de sector kanton maar de rechtbank van het arrondissement waar het complex gelegen is de bevoegde instantie. De procedure is geen verzoekschrift-, maar een dagvaardingsprocedure, De VvE wordt gedagvaard door het tegenstemmend lid. Dat volgt uit de termen ‘op vordering’ en ‘rechter’ in artikel 5:140a lid 1 BW in plaats van de termen ‘verzoek’ en ’kantonrechter’, uit bijvoorbeeld de artikelen 5:121 en 130 BW.

Klik hier voor de volledige uitspraak.