Tijdelijke verhuur van appartementen

Een lange, verre reis, een positie in het buitenland, overwinteren in Benidorm? Het nieuwe huis al gereed, maar het oude nog niet verkocht? Dubbele woonlasten ongewenst? Het zijn voorbeelden waarbij tijdelijke verhuur ofwel tussenhuur een uitkomst kan bieden.

Huurbescherming

Hoewel partijen in een overeenkomst nagenoeg kunnen afspreken wat ze willen, maakt het huurrecht een belangrijke inbreuk op dit zogenaamde beginsel van contractsvrijheid. Uitgangspunt in het huurrecht is, dat de huurder als zwakke partij in vergaande mate beschermd dient te worden. Iemands woning is immers een eerste levensbehoefte. Vanuit die beschermingsgedachte is in het Burgerlijk Wetboek een speciale regeling met betrekking tot huur van woonruimte opgenomen. Die afdeling, titel 7.4 BW, bevat veel bepalingen van dwingend recht. Dwingend recht is het recht waarvan partijen niet kunnen afwijken, al zouden ze dat willen.

Dwingend recht geldt nadrukkelijk waar het gaat om een opgezegde huurovereenkomst. De hoofdregel is dat een huurovereenkomst van rechtswege voortduurt, ook al is deze opgezegd, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot huurbeëindiging en ontruiming van de verhuurder. Daarop zijn slechts twee uitzonderingen. Ten eerste eindigt een huurovereenkomst op de tussen partijen voorziene datum als de huurder instemt met de huuropzegging door de verhuurder en ten tweede eindigt de huurovereenkomst indien de huurder zelf de huur opzegt op de datum van de opzegging, mits daarbij de contractuele opzegtermijn van minimaal één maand in acht wordt genomen. In alle andere gevallen loopt de huurovereenkomst door.

Bijzondere huurovereenkomst

Dat zal ook het geval zijn bij tijdelijke verhuur. Wanneer u bijvoorbeeld uw appartement voor de duur van één jaar verhuurt zal de huurovereenkomst daarna tóch doorlopen. Wanneer de huurder vervolgens na het einde van dat jaar weigert uw appartement te verlaten, dan zult u bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moeten vorderen. Die vordering zal slechts slagen indien u bij het aangaan van de tijdelijke verhuurovereenkomst voldaan heeft aan de eisen welke zijn neergelegd in artikel 7:274 BW. Slechts indien u een zogenaamde ‘diplomatenclausule’ in uw overeenkomst heeft opgenomen en bovendien blijkt dat u bij het einde van de huurperiode aan de vereisten daarvan voldoet, zal de rechter de vordering tot huurbeëindiging toewijzen.

In een diplomatenclausule dient tenminste te worden opgenomen dat u als verhuurder het appartement na afloop van de huurperiode weer zelf wilt betrekken en dat u alsdan ook nog belang heeft bij de ontruiming door de huurder. Deze eisen worden in de rechtspraak strikt gehanteerd. Zo zult u als verhuurder problemen hebben bij het beëindigen van de huurovereenkomst, indien u bij het aangaan daarvan niet heeft vermeld dat u het appartement na afloop van de huurperiode weer zelf wilt betrekken. Indien u dat niet in het contract opneemt, is geen sprake van een diplomatenclausule. Hetzelfde geldt, indien uw huurovereenkomst niet het uitdrukkelijke beding bevat dat het gehuurde na afloop van de contractstermijn moet worden ontruimd. Het enkel vermelden van een maximum periode is niet voldoende. Uitdrukkelijk moet in de overeenkomst worden vermeld, dat de huurder tegen het eind van de overeengekomen termijn het appartement dient te ontruimen en schoon, leeg en onder afgifte der sleutels aan de verhuurder ter beschikking dient te stellen. Pas wanneer de huurovereenkomst aan deze vereisten voldoet, kan een geldig beroep op deze diplomatenclausule worden ingesteld indien de huurder weigert te vertrekken na afloop van de overeengekomen periode. Let erop, dat de meeste standaard huurovereenkomsten dergelijke bepalingen niet bevatten.

Opzegging

Ook de tijdelijke verhuur van uw appartement moet u opzeggen met inachtneming van alle wettelijke vereisten voor huuropzegging. Zo dient opzegging door de verhuurder te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden en dient te worden opgezegd bij deurwaardersexploit of aangetekend schrijven. In de opzeggingsbrief dient de reden voor de opzegging te worden vermeld. De opzeggingsgrond zal bij tijdelijke verhuur zijn, dat de overeengekomen huurtermijn is verstreken. Verder dient aan de huurder te worden gevraagd of hij binnen zes weken schriftelijk wil bevestigen dat hij instemt met de huuropzegging.

Diplomatenclausule bij de rechter

Stemt de huurder niet in met de opzegging en wordt uw appartement niet tijdig ontruimd, dan zult u in alle gevallen naar de rechter moeten stappen. Zou het zover komen dan zal uw vordering tot beëindiging van de huur en ontruiming met een beroep op de diplomatenclausule slechts in drie gevallen slagen:

1. u heeft het appartement niet eerst zelf bewoond, noch aan een ander verhuurd en wilt na afloop van de huurperiode het gehuurde zelf betrekken. Dat zal met name het geval zijn indien u een nieuwbouwappartement koopt of een nieuwe woning koopt die u, voordat u er zelf gaat wonen, tijdelijk aan een ander wenst te verhuren;

2. u bewoonde eerst zelf de woning en wilt na afloop van de huurtermijn de woning zelf opnieuw betrekken. Dit zal onder meer het geval zijn indien u tijdelijk in het buitenland verblijft en uw woning wilt verhuren;

3. u had het appartement al had verhuurd en de oorspronkelijke huurder geeft aan tijdelijk de woning te zullen verlaten. In dat geval kunt u ten behoeve van deze oorspronkelijke huurder bedingen, dat hij het gehuurde weer zelf mag betrekken na afloop van de tussenverhuur.

Terzijde merk ik op dat deze opsomming de overige wettelijke opzeggingsgronden, zoals geen goed huurderschap of dringend eigen gebruik, onverlet laat. Deze gronden gelden onverkort naast opzegging van tijdelijke verhuur, maar moeten ingeval deze zich voordoen naast opzegging bij tijdelijke verhuur worden opgevoerd.

De bevoegde rechter zal zijn de sector kanton van de rechtbank waarin het gehuurde is gelegen. In spoedeisende gevallen kunt u ook ontruiming bewerkstellingen in een voorlopige voorzieningprocedure, beter bekend als ontruimings-kort geding.

Leegstandwet verhuur

Niet onvermeld mag blijven de mogelijkheid van zogeheten Leegstandswetverhuur. Op grond van artijkel 15 lid 1 van de Leegstandwet kunnen burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn.

Die mogelijkheid bestaat indien het onder meer gaat om woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning welke nimmer bewoond is geweest, of gedurende een tijdvak van ten minste twaalf maanden voorafgaand aan het tijdstip waarop die woning laatstelijk geheel is komen leeg te staan of, indien die woning in haar geheel binnen een tijdvak van twaalf maanden voorafgaand aan dat tijdstip voor bewoning gereed is gekomen, gedurende het overblijvende gedeelte van het laatstgenoemde tijdvak, onafgebroken geheel of grotendeels door de eigenaar als eigenaar bewoond is geweest

De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal verleend en wel voor een duur van ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten hoogste vijf jaren kan bedragen.

Zoals uit het eerste lid van artikel 15 blijkt, gelden de bepalingen van boek 7, waarin de bescherming van de huurder is geregeld, niet bij verhuur met een vergunning als bedoeld in de Leegstandwet.

Appartementsrecht

Zowel voor tijdelijke verhuur van appartementen als voor Leegstandwetverhuur gelden bovendien enkele appartementsrechtelijke regels. Zo bepaalt artikel 24 lid 1 van het MR 1992 dat woning aan een ander in gebruik kan worden gegeven, mits de eigenaar u ervoor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring, dat uw huurder de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee bent u als eigenaar van een appartement verplicht bij een eventuele verhuur de huurder eveneens te verbinden aan het splitsingsreglement en het eventuele huishoudelijk reglement. Dat kunt u het best doen door de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement als bijlagen bij de huurovereenkomst te voegen. Ook dient u voorafgaand aan de verhuur contact op te nemen met uw bestuur.

Let erop, dat deze eis niet zomaar een formaliteit betreft. Artikel 26 lid 2 van het Modelreglement bepaalt immers, dat het bestuur gerechtigd is uw huurder de toegang tot uw appartement te ontzeggen zolang de huurder de in artikel 24 bedoelde verklaring niet heeft ondertekend. Dezelfde bevoegdheid heeft het bestuur van uw vereniging van eigenaars, indien u nalaat van uw huurder te bedingen dat hij zich jegens de vereniging van eigenaars als borg stelt voor datgene wat u ingevolge uw lidmaatschap van de vereniging van eigenaars aan gemeenschappelijke bijdragen verschuldigd bent.

Daarbij laat ik volledigheidshalve evenmin onvermeld dat tijdelijke verhuur van uw appartement eveneens gevolgen kan hebben op het gebied van belastingen, verzekeringen en uw eventuele hypothecaire financiering van uw appartement.

Mits goed geregeld, is tijdelijke verhuur is vanuit een juridisch standpunt een goed en veilig alternatief voor de verhuurder. Mocht u voornemens zijn uw appartement tijdelijk te verhuren, dan blijkt uit het voorgaande wel dat een standaard huurovereenkomst daarbij niet volstaat.