LJN BI2750, Rechtbank Utrecht 29 april 2009
Uitleg akte van splitsing. Geschil tussen een VvE en een lid over harde vloerafwerking. Aan de orde was het algehele verbod uit artikel 10 van de akte van splitsing om harde vloeren te leggen, tenzij de eigenaar van het ondergelegen appartement daarvoor toestemming verleent. Die toestemming was niet gegeven in deze kwestie. De VvE vorderde vervolgens kort weergegeven verwijdering van de harde vloer.
De rechtbank oordeelde als volgt:
Ter beantwoording van de vraag of het algehele verbod op een harde vloerafwerking van toepassing is, zal eerst door de rechtbank beoordeeld worden op welke wijze het betreffende artikel dient te worden uitgelegd. Betreft het hier een absoluut verbod tot het leggen van een harde vloer of kan verwijdering van de vloer pas gevorderd worden nadat is komen vast te staan dat deze leidt tot onredelijke (geluid)hinder? De tekst van het reglement is opgesteld ten behoeve van (toekomstige) bewoners van het pand, zonder dat deze bij de totstandkoming van de regeling betrokken hoeven zijn geweest of voor hen kenbaar zou zijn wat de onderliggende bedoeling daarvan is. De inhoud van de regeling zal aldus moeten worden uitgelegd naar objectieve maatstaven en zoals degenen voor wie de regeling geschreven is, zullen verstaan, ook in het licht van de bewoordingen van de gehele tekst van het reglement. Dat betekent dat artikel 10, in de context van de totale splitsingsakte, grammaticaal dient te worden uitgelegd. Op basis van deze uitleg volgt uit artikel 10 dat zonder toestemming van de bewoner van het appartement daaronder, geen harde vloer mag worden gelegd. Hieruit volgt dat indien de (op dat moment) in het appartement daaronder woonachtige bewoner daarmee instemt, een harde vloer wel is toegestaan.
Tot zover is het oordeel van de rechtbank duidelijk. Er is geen toestemming verleend, dus is de harde vloer met een grammaticale uitleg van de akte verboden naar mijn mening. Of de vloer ook onredelijke overlast veroorzaakt, is dan niet meer relevant. Maar vervolgens oordeelde de rechtbank:
Kennelijk wordt het aan de onderbuur overgelaten om te beoordelen of hij bereid is eventuele geluidhinder van de bovenburen tengevolge van een harde vloer, te verdragen. De rechtbank is aldus van oordeel dat in het geval de schriftelijke toestemming van de onderbuur ontbreekt, ook een grammaticale uitleg van artikel 10, in het licht van de bewoordingen van de gehele akte, met zich brengt dat eerst sprake moet zijn van onredelijke geluidhinder voor de benedenbuur tengevolge van de (harde) vloer, voordat de vordering tot verwijdering kan worden toegewezen. Dat betekent dat het aan de VvE is om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat het harde oppervlak van de vloer onredelijke (geluid)hinder veroorzaakt.
De VvE slaagde in haar bewijsopdracht. De vloer moest weg. Maar waar het hier om gaat is dat de rechtbank terecht aangeeft dat de akte grammaticaal moet worden uitgelegd, maar vervolgens toch komt tot een nadere uitleg op grond van een ‘kennelijke’ achterliggende gedachte van de akte, welke gedachte niet in de akte staat. De rechtbank motiveert dat met de zinsnede: ‘in het licht van de bewoordingen van de gehele akte’. Welke bewoordingen van de akte tot die uitleg zouden moeten leiden wordt echter niet nader gemotiveerd in de uitspraak. Dat lijkt mij niet een grammaticale maar juist een doelmatige uitleg van de akte. De rechtbank schetst dus het juiste toetsingskader, maar past het mijns inziens op onjuiste wijze toe in deze uitspraak.
De vraag is of de willekeurige (toekomstige) bewoner ook moet begrijpen, dat het in de akte voorgeschreven ‘algehele verbod behoudens toestemming’ pas handhaafbaar is als de VvE aantoont dat de harde vloer (eenmaal gelegd!) onredelijke geluidsoverlast blijkt te veroorzaken, terwijl ‘onredelijke geluidshinder’ in de akte niet nader genormeerd is en dat bovendien uitsluitend kan worden aangetoond aan de hand van (dure) expertiserapporten. Naar mijn mening is dat niet het geval en draagt een dergelijke uitspraak niet bij aan de vereiste rechtszekerheid die de akte moet bieden tussen de leden onderling en de VvE.
De uitleg van de rechtbank in deze zaak zet de deur namelijk op een kier voor bewoners om toch een harde vloer aan te brengen zonder toestemming, terwijl de akte dat letterlijk verbiedt. Vervolgens is het aan de VvE om aan te tonen dat de vloer onredelijke geluidsoverlast veroorzaakt alvorens de vloer weg moet, waardoor het procesrisico verschuift van de legger van de harde vloer (lees: de overtreder van het beding) naar de VvE, om nog maar te zwijgen over de rechtspositie van de onderliggende bewoner. Dat is nou juist niet wat de akte met een algeheel verbod voorschrijft. Als zou gelden dat een harde vloerafwerking slechts toegestaan is indien deze geen (nader omschreven) onredelijke geluidshinder veroorzaakt, dan zou die norm in de akte hebben moeten staan.
