Bestaat de mogelijkheid het groot onderhoud door de Vereniging van Eigenaren te bekostigen met een externe financiering? Die vraag levert een aantal juridische vragen op. Is het extern financieren van groot onderhoud wel te verenigen met de wettelijke en statutaire plichten van de VvE, onder meer om een reservefonds te vormen? En welke afweging maakt de VvE in haar keuze? Prevaleert het wettelijke systeem dat de kost voor de baat uit gaat? Of laat de VvE haar gebouw toch met geleend geld onderhouden in plaats van uitstel van onderhoud, met alle schadelijke gevolgen van dien?
Taak van de VvE
Blijkens de wet, de akte van splitsing en het modelreglement heeft de VvE de wettelijke en statutaire verplichting om zorg te dragen voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Doorgaans worden alle constructieve bouwdelen en de gemeenschappelijke installaties onder de gemeenschappelijke gedeelten begrepen. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaren behoren die welke gemaakt zijn of worden in verband met het onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten of tot het behoud daarvan. Ook de kosten van groot onderhoud vallen daaronder. Vaak echter blijken de bewoners zich niet te realiseren, dat zij medeverantwoordelijk zijn voor de instandhouding van het gebouw en de kosten daarvan moeten dragen. Niet zelden blijken daardoor onvoldoende reserves bij bewoners aanwezig te zijn om groot onderhoud te betalen op het moment dat het nodig is, met achterstallig onderhoud, verval van het gebouw en waardedaling van de appartementen tot gevolg.
Reservefonds
Om dat te voorkomen schrijft artikel 5:126 lid 1 BW aan de Vereniging van Eigenaren voor, dat zij een reservefonds aanhoudt ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. In de modelreglementen wordt deze verplichting nader uitgewerkt. In het modelreglement van 2006 is kort weergegeven bepaald, dat een reservefonds moet worden gevormd ter voldoening van de kosten die voorzien zijn in een onderhoudsplan, vermeerderd met een reservering voor onvoorziene kosten. De wet kent niet de verplichting om dat ‘meerjarig onderhoudsplan’ vast te stellen. Ook in oudere reglementen is daarin niet voorzien, wat overigens de mogelijkheid om een meerjarig onderhoudsplan vast te stellen onverlet laat. Op basis van dit plan kan naast de reguliere servicekostenbijdrage per appartementseigenaar een bijdrage worden verlangd voor groot onderhoud, welke bijdragen in een separaat reservefonds worden gestort.
De wetgever kon bij het voorschrijven van het reservefonds in de wet geen voorschriften geven met betrekking tot de omvang van een dergelijk reservefonds. Vaak is betoogd dat het reservefonds tenminste dient te zijn gevuld voor dat onderhoud dat nodig is om de gemeenschappelijke gedeelten boven het zogeheten aanschrijvingsniveau te houden. Dit voorstel is echter niet in de wet terug te vinden. Ook in de modelreglementen zijn geen inhoudelijke maatstaven opgenomen met betrekking tot de omvang van het reservefonds. Die onduidelijkheid heeft geleid tot gevallen waarin de VvE bewust onvoldoende reserveert, stellende dat daarmee voldaan is aan de eis een reservefonds aan te houden, ook al is dat niet dekkend voor de toekomstige onderhoudskosten. Omdat de wet geen aanknopingspunten biedt over de omvang van een reservefonds, zou de VvE daarmee in theorie kunnen volstaan. Ik acht dat in strijd met het doel en de strekking van de wet en het modelreglement. Het is niettemin zeer de vraag of tegen dergelijke besluiten van de algemene ledenvergadering in rechte met succes kan worden opgekomen.
Externe financiering
Zo bezien verbaast het niet dat VvE’en in voorkomende gevallen niet over voldoende eigen middelen beschikken om de kosten voor groot onderhoud te betalen. Daarmee is eveneens aannemelijk dat er een behoefte kan zijn voor externe financiering van dit onderhoud. Wanneer de soms aanzienlijke kosten niet ineens door alle leden kunnen worden opgebracht en het groot onderhoud geen verder uitstel kan leiden, lijkt externe financiering de enige oplossing is om alsnog tot uitvoering van het onderhoud te komen.
De vraag is of het de VvE dan vrij staat om een externe financiering aan te trekken. In het modelreglement 2006 is opgenomen in artikel 42, dat de VvE ter bereiking van haar doel geldleningen kan aangaan. Oudere reglementen kennen een vergelijkbare bepaling echter niet. Tegelijk bepaalt het modelreglement 2006 echter in artikel 52 lid 7 dat groot onderhoudsbesluiten pas kunnen worden uitgevoerd ‘wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn’. Zo luidt ook artikel 38 van het modelreglement 1992. Eerst reserveren, dan pas uitgeven. Een externe financiering van groot onderhoud staat daarmee op gespannen voet. Daar komt bij, dat volgens het modelreglement 1992 het aangaan van verplichtingen voor langer dan één jaar, bijvoorbeeld een financiering van groot onderhoud met een langere looptijd, slechts mogelijk is indien de akte die mogelijkheid biedt. Ook dat kan dus leiden tot een statutair obstakel voor externe financiering. Bedenk daarbij, dat besluiten die in strijd met de akte van splitsing en het modelreglement genomen zijn nietig of vernietigbaar zijn, naar gelang de aard van het overtreden voorschrift. De VvE maar ook de geldschieter zullen dus zorgvuldig te werk moeten gaan.
Daarnaast bepaalt artikel 39 lid 1 MR 1992, dat tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, slechts door de vergadering kan worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt. Een geldlening voor groot onderhoud kent doorgaans een langere looptijd dan een jaar. In de meeste gevallen biedt het reglement niet de mogelijkheid tot het aangaan van die langlopende verplichtingen. Ook in die bepaling is derhalve een statutaire beperking gelegen. Strikt genomen is het sluiten van een overeenkomst met een langere looptijd dan een jaar nietig wegens strijd met het reglement op grond van artikel 5:129 jo 2:14 BW.
Daar tegenover staat echter de taak van de VvE tot beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De wet schrijft niet voor, dat ál het onderhoud uit het reservefonds moet worden bekostigd. Evenmin biedt de wet aanknopingspunten voor de hoogte van de dekkingsgraad van het reservefonds. Zo beschouwd zou de wél vast omlijnde onderhoudsverplichting van de VvE kunnen prevaleren boven de hierboven omschreven statutaire regelingen. Dat zal mijns inziens echter pas het geval zijn, indien de VvE onmogelijk tegelijkertijd aan zowel haar reserverings- als onderhoudsplichten kan voldoen. Met andere woorden: indien de VvE over voldoende eigen middelen beschikt, zal zij geen lening kunnen afsluiten voor dringend noodzakelijk groot onderhoud. Evenmin kan de VvE een lening afsluiten voor werkzaamheden, waarvoor nog wel voldoende tijd aanwezig is om te reserveren. Tenslotte acht ik het evenmin mogelijk om andere dan onderhoudswerken, zoals het plaatsen van liften die er eerder niet waren, extern te financieren zonder daarmee in strijd met de statutaire verplichtingen van de VvE te handelen.
Financieringsvorm
Omdat het gebouw gesplitst is in appartementsrechten heeft de VvE weinig mogelijkheden tot het geven van onderpand. De gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw vormen geen zelfstandig overdraagbaar zakelijk recht, zodat daarop geen hypotheek kan worden gevestigd. Zou de VvE zelf eigenaar zijn van een aantal appartementsrechten, zoals bijvoorbeeld parkeerplaatsen, dan zouden die wel kunnen worden verhypothekeerd. Een zekerheid die VvE eventueel zou kunnen verstrekken is verpanding van de inkomende reservefondsbijdragen.
Aflossing
Omdat de VvE de rechtspersoon is die de lening aangaat, zal ook de rente- en aflossingsverplichting op de VvE rusten. Tegelijk met het besluit om groot onderhoud extern te financieren moet daarom een aflossings- en rentebekostigingsbesluit worden genomen, dat gekoppeld is aan de looptijd en het rentepercentage van de geldlening. Houd er overigens rekening mee, dat een latere koper van het appartementsrecht de restschuld van het appartement van de koopsom zal kunnen aftrekken. De verkoper zal de koper daarover vooraf moeten informeren.
Het extern financieren van groot onderhoud leidt doorgaans tot hogere financieringskosten. VvE betaalt immers rente over de schuld in plaats van dat zij rente over haar reservefonds ontvangt. Eigenaren die wél willen reserveren of ineens betalen, kunnen zich tegen de lening verzetten vanwege de hogere kosten daarvan en stellen dat de bewoners individueel voor financiering van hun onderhoudsbijdragen dienen te zorgen, desnoods door een tweede hypotheek te nemen. Deze eigenaren zouden zich mogelijk op strijd met de akte en het modelreglement kunnen beroepen.
Consensus vereist
Gelet op het voorgaande acht ik het extern financieren van groot onderhoud slechts dan toelaatbaar indien de bouwkundige en financiële noodzaak daarvan afdoende blijkt en tegelijkertijd de aflossingen en rentebetalingen worden gewaarborgd. Daarnaast moet worden gewezen op mogelijke belangentegenstellingen tussen bewoners onderling. Dat maakt brede consensus binnen de VvE over het nut én de noodzaak van de geldlening mijns inziens onontbeerlijk.
