Met de zomer weer in het vooruitzicht zien we dat steeds meer appartementseigenaren de wens hebben een dakterras te maken of hun bestaande dakterras op te knappen. In deze uitspraak gaat het om een tuinhuisje, dat op een dakterras stond. Uit deze uitspraak blijkt, dat als je geen gebruik gemaakt hebt van de mogelijkheid om een verzoek tot vernietiging van een besluit van de vergadering van eigenaars bij de kantonrechter in te dienen, je de kans om het besluit terug te draaien verloren hebt laten gaan.
De VvE is gehouden uitvoering te geven aan de besluiten van de vergadering van eigenaars. Als een eigenaar zich niet houdt aan hetgeen besloten is in de vergadering zal het bestuur van de VvE hem daarop moeten wijzen en moeten manen het besluit na te leven. Tevens kan afhankelijk van de splitsingsakte een boete opgelegd worden. Mocht dit niet helpen dan kan via de civiele rechter naleving van het besluit afgedwongen worden middels een dagvaardingsprocedure. Omdat een eigenaar zich niets aantrok van een besluit van de vergadering van eigenaars spande de VvE een procedure bij de rechtbank aan.
Nieuw tuinhuisje
Sinds ruim 10 jaar heeft een eigenaar een appartementsrecht inhoudende woning met dakopbouw en berging op de begane grond. Het dak van de VvE bestaat uit een gemeenschappelijk gedeelte en diverse privégedeelten. Een gedeelte van het dak behoort tot het privégedeelte van de desbetreffende eigenaar en is bestemd tot dakterras, waarop toen hij eigenaar werd al een tuinhuisje stond. Toen dit aan vervanging toe was, heeft de eigenaar een nieuw exemplaar geplaatst. Dit gebouwtje was iets groter dan het vorige exemplaar en stond daardoor niet helemaal op zijn privégedeelte.
Nadat het tuinhuisje geplaatst was stuurde de eigenaar een verzoek aan de VvE om een iets groter huisje te mogen plaatsen, dat gedeeltelijk op het gemeenschappelijk gedeelte van het dak zou staan. Het bestuur van de VvE plaatste de vraag op de agenda van de eerstvolgende vergadering. De eigenaren besloten geen toestemming te geven en het verzoek werd afgewezen. De eigenaar van de opbouw had kunnen proberen middels een verzoekschrift aan de kantonrechter het besluit te laten vernietigen. Daar heeft hij echter geen gebruik van gemaakt. Aan de aanmaningen van het bestuur van de VvE om het bouwwerk te verwijderen gaf hij geen gevolg. Derhalve stapte de VvE naar de rechter.
Motivatie en verweer
De VvE voerde bij de rechter een aantal redenen aan waarom zij wensten, dat de regels gehandhaafd zouden worden. Ten eerste, dat de desbetreffende eigenaar meerdere bepalingen van de splitsingsakte heeft overtreden met het plaatsen van het tuinhuisje. Vervolgens dat de VvE gehouden is uitvoering te geven aan de besluiten van de vergadering van eigenaars. Voorts, dat de desbetreffende eigenaar geen gebruik gemaakt heeft van de mogelijkheid binnen een maand nadat het besluit genomen was een verzoek bij de kantonrechter in te dienen om het besluit te vernietigen en dat deze termijn thans verstreken is. Ook meldt de VvE dat het huisje op de bliksembeveiligingsinstallatie staat, hetgeen direct brandgevaar voor het gehele gebouw oplevert. Bovendien is de VvE bevreesd voor precedentwerking, indien zij toestaat, dat een gedeelte van het gebouwtje op gemeenschappelijk gedeelte van het dak staat.
De eigenaar verweert zich met een aantal punten. Ten eerste betoogt hij, dat er altijd zo’n huisje heeft gestaan, dat het geen overlast veroorzaakt en dat de VvE het altijd heeft gedoogd. Verder dat vrees voor precedentwerking onterecht is, omdat beide buren van de bovenste etage niet over zullen gaan tot het plaatsen van zo’n huisje. Voorts dat het niet het onderhoud of de reparatie van het dak belemmert – het huisje kan verplaatst worden – en wat de bliksemafleider betreft, dat deze eenvoudig achter het opbouwtje geplaatst kan worden. Kortom het geeft geen enkele overlast. Tevens is hij bereid vast te leggen, dat bij verkoop van het appartementsrecht het huisje verwijderd zal worden en aanvaardt hij op voorhand de aansprakelijkheid voor eventuele schade aan het dak als gevolg van het plaatsen van het tuinhuisje.
De rechter wees erop, dat de eigenaar geen gebruik had gemaakt van de mogelijkheid een verzoekschrift ter vernietiging van het vergaderbesluit in te dienen bij de kantonrechter binnen een maand nadat het besluit genomen was. Het besluit is nu onaantastbaar geworden. De bedoeling van de termijn van een maand is juist dat, nadat deze termijn verstreken is alle eigenaren zekerheid hebben over het genomen besluit. Derhalve ging hij niet in op de gevoerde verweren. De rechter achtte voorts uitvoering van een besluit van de VvE geenszins in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het tuinhuisje moet verwijderd worden op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 100,- per dag. De eigenaar wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
Conclusie
Bent u het dus niet eens met een besluit van de vergadering van eigenaars en heeft u er voldoende belang bij om het te laten vernietigen, maak dan binnen één maand gebruik van de mogelijkheid, die het Burgerlijk Wetboek geeft. Als u dat niet doet, moet u zich aan de beslissing conformeren. Houdt u zich er niet aan en spant de VvE een rechtszaak aan, dan kunt u geen redenen meer aandragen waarom u het niet eens bent met het genomen besluit!
Naar aanleiding van: LJN BD9899, Rechtbank Rotterdam, 16-07-2008
