Opzegbaarheid lidmaatschap nevenvereniging

Regelmatig komt het voor, dat de koper van een appartement aan lang lopende overeenkomsten wordt verbonden. Denk bijvoorbeeld aan een service-overeenkomst bij een serviceflat of de overeenkomst waarbij alle appartementen centraal worden verhuurd. Dat laatste is met name het geval bij recreatiewoningen die worden gesplitst in appartementsrechten. De voordelen van dergelijke aanvullende overeenkomsten zijn vooral aanwezig als alle appartementseigenaren daaraan deelnemen. Maar wat als een of meerdere appartementseigenaren er onder uit willen? Hoe kunnen dergelijke nevenvoorzieningen op een zodanige geregeld kunnen worden, dat niet alleen alle appartementseigenaren onderling eraan verbonden zijn maar ook hun opvolgende eigenaren? Wat de gevolgen zijn van een niet geheel sluitende regeling blijkt uit het volgende geval.

De aanleiding

Begin jaren negentig zag een gegadigde voor een recreatie-appartement in de verkoopbrochure staan, dat in het huishoudelijk reglement zal worden bepaald dat als hij rendement uit commerciële overwegingen zou nastreven, hij exclusief gebruik diende te maken van de door de Vereniging van Eigenaren gekozen verhuurorganisatie, een zogenaamd ‘centrale verhuurbeding’. De koper besloot het appartement te kopen en het beding werd – net als bij alle andere appartementen – opgenomen in de koop-aannemingsovereenkomst de bouwondernemer. Later legde de vergadering van eigenaren in het huishoudelijk reglement vast, dat verhuur van de appartementen zal geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie, waartoe de VVE met de organisatie een beheersovereenkomst aangaat. Verhuur rechtstreeks, respectievelijk individueel, van de appartementen werd verboden.

De eerste procesgang

De koper was het met dit verbod oneens en verzocht in 1993 bij de kantonrechter vernietiging van de desbetreffende bepaling van het huishoudelijk reglement. De kantonrechter wees het verzoek af, waarop de koper in hoger beroep ging bij de rechtbank. De rechtbank vernietigde de besluiten van de vergadering van de VvE voor zover deze besluiten betrekking hebben op de verplichting van de eigenaren hun appartementen te doen verhuren door een derde. Met de uitspraak van de rechter werd de centrale verhuur regeling doorbroken en kon in beginsel iedere appartementseigenaar zelfstandig zijn appartement verhuren. Daartegen werd cassatie ingesteld bij ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad.

De Hoge Raad bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en overwoog in zijn uitspraak van 10 maart 1995, dat vooropgesteld moet worden dat blijkens het bepaalde in artikel 5:112 lid 4 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé-gedeelten. Daarbij heeft te gelden dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit, een zodanige regeling in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik, kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.

Met andere woorden: het opnemen van een centrale verhuurbeding in een huishoudelijk reglement gaat verder dan een regeling omtrent het feitelijke gebruik van een appartement en is daarmee niet mogelijk, ook niet indien het splitsingsreglement ook de mogelijkheid biedt regels te stellen met betrekking tot het de privé-gedeelten.

De oplossing: wijziging van de akte van splitsing?

Met de uitspraak van de Hoge Raad leek de oplossing voor de hand te liggen. Het bestuur deed het voorstel de akte van splitsing aan te vullen met een centrale verhuurbeding. Overtreding van dit verbod zou worden bestraft met een dwangsom van ruim € 45.000,00.

Op basis van het bepaalde in artikel 5:139 BW kan wijziging van de akte van splitsing slechts geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. De destijds nog vereiste unanimiteit kon niet bereikt worden. Gelet op de voorgeschiedenis zal het niet verbazen dat de koper en enkele anderen tegen de aanvulling stemden. Terzijde: met ingang van 1 mei 2005 het unanimiteitsvereiste vervallen. Nu geldt op grond van artikel 5:139 lid 2 een gekwalificeerde meerderheidseis van 80% van alle stemmen.

De tweede procesgang

Daarmee was de tweede procesgang een feit. De kantonrechter te Leeuwarden werd op de voet van artikel 5:140 lid 1 BW verzocht een machtiging te verlenen tot aanvulling van de akte van splitsing met het centrale verhuurbeding. De kantonrechter weigerde dit verzoek, maar nu wees de rechtbank het verzoek in hoger beroep toe.

Daartegen werd wederom cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Aan de Hoge Raad werd deze keer onder meer de vraag voorgelegd of de koper van het appartement wél jegens de overige appartementseigenaren gebonden zou zijn aan het centrale verhuurbeding, indien de koper zich daartoe slechts in de koop-aannemingsovereenkomst jegens de bouwondernemer heeft verbonden en in de akte van splitsing een dergelijk beding ontbreekt.

De Hoge Raad stelde in zijn uitspraak van 26 mei 2000 van niet. Onvoldoende bleek of de koper op grond van de verkoopbrochure en de koop-aannemingsovereenkomst met de bouwondernemer óók jegens de overige appartementseigenaren gebonden was aan het centrale verhuurbeding. Indien de rechtbank die gebondenheid wel had aangenomen, dan heeft zij volgens de Hoge Raad miskend dat een overeenkomst in beginsel alleen voor partijen rechten en verplichtingen schept. In het andere geval zou de rechtbank haar beslissing onvoldoende hebben gemotiveerd, nu de Hoge Raad niet zonder meer duidelijk is op grond waarvan de rechtbank heeft aangenomen dat de koper niet alleen jegens de bouwondernemer, maar ook jegens de andere appartementseigenaren aan het centrale verhuurbeding zou zijn gebonden. De Hoge Raad vernietigde derhalve de uitspraak van de rechtbank en verwees de zaak terug naar het gerechtshof te Leeuwarden voor verdere behandeling.

Direct vastleggen in de akte van splitsing

Uit de voormelde uitspraken kan een duidelijke conclusie getrokken worden: verplichtingen die betrekking hebben op het gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten van een appartementencomplex en die verder gaan dan de wijze van feitelijk gebruik van een appartement, gelden slechts tussen appartementseigenaren onderling als deze verplichtingen uit de akte van splitsing blijken. Het enkele feit dat alle appartementseigenaren de verplichting op zich hebben genomen in de koop-aannemingsovereenkomst met de bouwondernemer is daartoe voorshands niet voldoende gebleken.

Kettingbeding onvoldoende sterk alternatief

Een alternatieve route welke ook wel bewandeld wordt is het opnemen van een kettingbeding in de koopovereenkomst en de akte van levering, waarbij de koper zich verplicht om een service-overeenkomst of een centrale verhuurovereenkomst aan te gaan met de exploitant van het appartementencomplex. Het beding bevat ingeval van centrale verhuur niet alleen de verplichting om het appartement slechts via één centrale verhuurorganisatie te huur aan te bieden, maar ook de verplichting om bij doorverkoop van het appartement aan de opvolgende koper de verplichting op te leggen om met de exploitant een centrale verhuurovereenkomst aan te gaan van gelijke inhoud als de overeenkomst zoals die gold tussen de verkoper en de exploitant. Doorgaans wordt een dergelijk kettingbeding verbonden aan een boete in geval overtreding.

Nadeel van een kettingbeding ten opzichte van het opnemen van de verplichting in de akte van splitsing is, dat het kettingbeding niet automatisch overgaat op de koper van het appartement, maar als een onderdeel van de koopovereenkomst tussen de verkoper en de koper van het appartement moet worden overeengekomen. Een kettingbeding mist daarmee zogenaamde zakelijke werking. Indien de verkoper nalaat het kettingbeding aan de nieuwe koper op te leggen, is deze daaraan in beginsel niet gebonden. Het beding bindt bovendien slechts de koper, verkoper en de exploitant en geldt doorgaans niet tussen de appartementseigenaren onderling. Daarnaast bestaat de mogelijkheid, dat de overeenkomst welke het voorwerp is van het kettingbeding door opzegging eindigt, in welk geval mogelijk eveneens het kettingbeding komt te vervallen.

Hoge Raad

Het voorgaande beeld wordt in recentere uitspraken bevestigd. Zo blijkt uit HR 7 september 2007, LJN BA:9708, dat uitsluitend het lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren in de zin van boek 5, titel 9 BW van rechtswege aan de eigendom van het appartement is verbonden. Opzegging van dat lidmaatschapsrecht is niet mogelijk. Verenigingen van Eigenaren van villaparken, waarbij de betrokken rechten eigendomsrechten zijn en niet appartementsrechten in de zin van boek 5 BW, worden uitsluitend beheerst door het bepaalde in boek 2 BW. Daar geldt vrijheid van vereniging. Dat lidmaatschapsrecht is opzegbaar. Buiten het lidmaatschap van de Vereniging (wat opzegbaar is op grond van art. 2:35 BW) bestaat geen rechtsgrond waarop de Vereniging haar leden na opzegging kan blijven verplichten bij te dragen in de kosten van gezamenlijke activiteiten zoals verhuur en onderhoud van het villapark.