Activeren slapende VvE

De slapende VvE is een veelbesproken onderwerp in het appartementsrecht. Over de vraag hoe een slapende VvE te activeren is voldoende duidelijkheid. Problemen ontstaan indien een meerderheid van de appartementsgerechtigden tégen het activeren van de VvE en het plegen van gezamenlijk onderhoud stemt. Een reden daarvoor kan zijn dat die eigenaren altijd zelf het onderhoud aan hun eigen appartement hebben gedaan. De bereidheid om dan ook nog mee te betalen aan onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten is daardoor niet zelden geheel afwezig. Door tegen het activeren van de VvE te stemmen wordt het plegen van gemeenschappelijk onderhoud bemoeilijkt. Kan de minderheid daar wat aan doen en kan de VvE alsnog over gaan tot uitvoering van het onderhoud?

Een VvE waarin geen enkele activiteit wordt ontplooid wordt als een slapende of wel stille VvE aangeduid. Dat wil zeggen dat er geen bestuur is, geen algemene ledenvergaderingen worden gehouden, geen financiële administratie wordt gehouden en ook geen onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten wordt gepleegd door de VvE. Kortom er gebeurt helemaal niets met de VvE.

Om de VvE te activeren dient een eerste vergadering bijeen te worden geroepen. Omdat er geen bestuur is kan deze vergadering door de leden bijeen worden geroepen. De oproeping voor deze eerste activeringsvergadering gebeurt schriftelijk. De oproepingstermijn voor algemene ledenvergaderingen uit het modelreglement moet daarbij in acht te worden genomen. Verder dient bij de uitnodiging voor de vergadering te worden aangegeven dat het om activering van de slapende VvE gaat en dat om die reden tenminste de volgende besluiten zullen worden genomen:

• benoeming van het bestuur/bestuurder;

• benoeming van een voorzitter;

• eventuele benoeming van commissies zoals een kascommissie, onderhoudscommissie etc.;

• vaststelling van begroting en op basis hiervan de hoogte van de periodieke bijdrage;

• vaststellen van een meerjaren onderhoudsplan;

• vaststellen van een reservefonds en de bijdrage aan het reservefonds;

• het uitvoeren van eventueel achterstallig onderhoud;

• de opening van een bank of girorekening ten name van de VvE en het sluiten van verzekeringen door de VvE.

Tijdens de vergadering wordt allereerst vastgesteld of voldoende stemmen aanwezig te zijn om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen. Indien dat niet het geval is mag wel vergaderd worden, maar moet een nieuwe algemene ledenvergadering bijeen worden geroepen, waarbij ongeacht het aantal vertegenwoordigde aantal stemmen wél rechtsgeldige besluiten kunnen worden genomen. De besluiten die op de vergadering in stemming worden gebracht moeten doorgaans met een volstrekte meerderheid worden genomen, dat wil zeggen met meer dan de helft van de stemmen.

De minderheid wil de VvE activeren; de meerderheid niet

Stemt de meerderheid tegen activering en onderhoud, dan komen die besluiten niet tot stand. De VvE blijft slapen, er verandert niets. Geldt in dat geval de wil van de meerderheid onverkort? Nee, kan dat niet zomaar. De wet gaat namelijk uit van een actieve VvE en ook het modelreglement stelt voorwaarden aan het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten door de VvE.

Zo dient de VvE haar statutaire taak tot het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw actief ter hand te nemen, moet de VvE het gebouw verzekeren en verzekerd te houden, dient zij reservefondsen aan te houden per 1 mei 2008 en dient de VvE jaarlijks een exploitatierekening en een begroting aan haar leden ter goedkeuring voor te leggen. Daarnaast dient de VvE vertegenwoordigd te worden door het bestuur. De besluiten om de VvE niet te activeren zijn daarmee nietig wegens strijd met de wet en het modelreglement. Om deze redenen kunnen de besluiten waarbij besloten is tot om de VvE niet te activeren nietig dan wel vernietigbaar zijn.

Naar de kantonrechter

De aangewezen rechtsgang voor de minderheid is in dat geval om binnen een maand na de vergadering de vernietiging van de besluiten dan wel de nietigheid daarvan in te roepen bij de kantonrechter. Hoewel het inroepen van de nietigheid van besluiten strikt genomen tot de competentie van de rechtbank behoort verklaren kantonrechters zich doorgaans eveneens bevoegd om daarover een oordeel te geven. Een voorbeeld daarvan is bijvoorbeeld het vonnis van de kantonrechter te Nijmegen van 24 mei 2007. Kort gezegd stelde de kantonrechter daarin dat bij samenhang van zowel nietigheid als vernietigbaarheid bij dezelfde besluiten de kantonrechter in beide gevallen bevoegd is, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke verhandeling verzet.

Maar met uitsluitend het vorderen van de vernietiging dan wel het inroepen van de nietigheid van de besluiten heeft de minderheid haar doel nog niet bereikt. Immers de VvE is nog altijd niet geactiveerd na een gunstige uitspraak van de rechter. De kantonrechter heeft slechts geoordeeld dat de besluiten om de VvE activeren niet rechtsgeldig zijn. Daarna is het mogelijk een nieuwe algemene ledenvergadering bijeen te roepen waarin met inachtneming van het vonnis alsnog rechtsgeldige besluiten worden genomen. Maar ja, wie garandeert dat de meerderheid dan wel de juiste besluiten zal nemen?

Daarom is het raadzaam om in dezelfde procedure bij de kantonrechter ook te verzoeken om een vervangende machtiging. De minderheid verzoekt dan aan de kantonrechter om te worden gemachtigd om namens de VvE bepaalde handelingen te verrichten, zoals het uitvoeren van (dringend) onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en het incasseren van de voorschotbedragen daarvoor van de leden. Als de kantonrechter tot het oordeel komt dat het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden dermate urgent is dat niet gewacht kan worden tot een nieuwe ALV bijeen wordt geroepen kan de kantonrechter de machtiging verlenen. Een minderheid kan dan namens de VvE overgaan tot uitvoering van de dringende onderhoudswerkzaamheden en de kosten daarvan omslaan over alle leden conform de onderlinge breukdelen. Dat betekent, dat alsdan ook de weigerachtige bewoners dienen bij te dragen aan de onderhoudskosten naar gelang hun aandeel de VvE.

Verrekening met eigen onderhoudskosten?

Tegenstemmende bewoners, die zelf het onderhoud aan hun eigen appartement hebben gedaan, beroepen zich niet zelden op verrekening van hun eigen kosten met de onderhoudskosten die VvE bij hen in rekening brengt. Daardoor zouden deze bewoners niet gehouden zijn om bij te dragen aan de onderhoudskosten voor de overige gemeenschappelijke zaken. Dat standpunt kan doorgaans niet gevolgd worden en leidt niet tot het vervallen van de verplichting om alsnog mee te betalen aan overige onderhoudswerkzaamheden. Wel is het mogelijk dat de VvE een besluit neemt waarbij alsnog de kosten van enkele onderhoudswerkzaamheden aan het individuele appartement voor rekening van de VvE worden gebracht. De kosten dienen daarbij zowel naar aanleiding als omvang redelijk te zijn in die zin, dat de VvE die kosten zelf had moeten maken indien de VvE ten tijde van het uitvoeren van dat onderhoud wel geactiveerd zou zijn geweest.

Aandacht voor kleinere VvE’s

De voorgaande problematiek speelt met name in de kleinere VvE’s tot vijf woonappartementen. Niet zelden zien we daar een onwillige meerderheid die naar eigen initiatief het appartement zegt op te knappen. Uit het voorgaande blijkt dat deze onwillige meerderheid zich echter niet kan onttrekken aan het toepasselijke modelreglement en de wettelijke verplichtingen die aan de eigendom van een appartementsrecht zijn verbonden.