Uitleg akte van splitsing (1)

LJN: AZ7727, Gerechtshof Amsterdam 12 februari 2007

Is de vloer van de supermarkt onder een wooncomplex een gemeenschappelijk gedeelte, zodat de VvE de kosten van vervanging voor haar rekening dient te nemen? Volgens het toepasselijke reglement behoren ‘de vloeren’ tot de gemeenschappelijke gedeelten. Op die taalkundige uitleg van de akte baseert de eigenaar van het winkelappartement de vordering tot vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW achteraf, nadat de vloer al vervangen was. De VvE stelt dat de vloer niet gemeenschappelijk is en weigert bij te dragen in de kosten van vernieuwing ervan.

Het Hof stelt voorop, dat bij de uitleg van de akte van splitsing, anders dan bij de uitleg van overeenkomsten tussen partijen waarbij het gaat om de wederzijdse bedoelingen en verwachtingen, doorslaggevende betekenis toekomt aan de bewoordingen van de desbetreffende bepalingen, gelezen in het licht van de gehele tekst van die overeenkomst. Echter, anders dan de eigenaar van de winkel lijkt te betogen, dwingt volgens het Hof deze norm die bij de uitleg van het modelreglement moet worden gehanteerd niet tot een louter taalkundige uitleg in die zin dat de enkele vermelding van “de vloeren” in artikel 2 sub 1 tot de uitkomst leidt dat de onderhavige vloer van de bedrijfsruimte tot de gemeenschappelijke gedeelten in de zin van artikel 1 sub d en 17 van het modelreglement behoort. Bij de uitleg van de desbetreffende bepalingen dient volgens het Hof ook acht te worden geslagen op andere objectieve maatstaven, zoals de elders in het modelreglement gebruikte formuleringen, de bepalingen uit de akte van splitsing en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt.

Onder grond van:

1. de wel in de akte opgenomen beperkingen in de bijdrageplicht van het winkelappartement aan onderhoud van de woonappartementen en vice versa;

2. het feit dat de VvE nooit eerder aan onderhoud van de vloer heeft bijgedragen;

3. het feit dat de vloer voor een groot deel niet onder het gebouw ligt; en

4. het oordeel dat taalkundige uitleg leidt tot het onaannemelijke rechtsgevolg, dat de VvE niet voor onderhoud, maar wel voor vervanging van de vloer dient zorg te dragen;

oordeelt het Hof dat de vloer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Dit oordeel beantwoordt op het eerste gezicht aan het rechtsgevoel. Toch is het de vraag of de gegeven redenen passen binnen het door het Hof zelf en naar mijn mening overigens juist gehanteerde toestingskader:

1. het feit dat het winkelappartement en de woonappartementen over en weer van enkele van elkaars’ onderhoudskosten zijn uitgesloten, impliceert mijns inziens dat alle andere kosten dus wel gemeenschappelijk zijn. De uitzondering bevestigt immers de regel. De akte zelf biedt geen aanknopingspunten voor een toepassing van deze uitzonderingen buiten de bewoordingen van de akte om;

2. dat de VvE nooit aan het onderhoud aan de vloer heeft bijgedragen, wil niet zeggen dat door die kennelijk bestendige gang van zaken de onderlinge bijdrageverplichtingen zijn gewijzigd. Er is bij mijn weten geen regel, die vast gebruik of gewoonte laat prevaleren boven de akte van splitsing als dat gebruik daarvan afwijkt, ook niet de redelijkheid en billijkheid;

3. de feitelijke situatie van het complex heeft kennelijk aanleiding gegeven tot bijzondere onderhoudskostenverdelingen in de akte van splitsing. De ligging van de vloer hoort daar kennelijk niet bij, want anders had het in de rede gelegen dat ook daarover in de akte een bijzondere bepaling zou zijn opgenomen, hetgeen niet het geval is. Bovendien betrekt het Hof hier een feitelijke omstandigheid bij de uitleg van de akte van splitsing, welke mijns inziens niet past in het toetsingskader:’ bij de uitleg van de akte van splitsing komt doorslaggevende betekenis toe aan de bewoordingen van de desbetreffende bepalingen, gelezen in het licht van de gehele tekst van die overeenkomst.’ De feitelijke situatie heeft daar geen invloed op. Overigens geldt niet als algemeen uitgangspunt, dat slechts in het complex betrokken bouwdelen gemeenschappelijk zijn. Denk bijvoorbeeld aan een terrasmuur of overhangende balkons, die uitsluitend dienen voor de betreffende appartementen, maar welke delen wel gemeenschappelijk zijn;

4. uit de uitspraak blijkt niet van een regel in de akte van splitsing in kwestie, op grond waarvan de VvE niet tevens gehouden zou zijn voor het onderhoud van de vloer als gemeenschappelijke zaak zorg te dragen. De vloer van de winkel onderscheidt zich volgens bewoordingen van de akte kennelijk niet van de vloeren van de woonappartementen. Dat de VvE eerder nooit aan onderhoud heeft bijgedragen, maakt dat niet anders. Het bedoelde rechtsgevolg dat de VvE wel vernieuwing, maar niet het onderhoud van de vloer zou moeten bekostigen, doet zich naar mijn mening niet voor.

Mijn inziens hanteert het Hof de juiste norm bij de uitleg van de akte van splitsing, maar wordt deze in dit geval op een onjuiste wijze toegepast.

Klik hier voor de volledige uitspraak.