Koopovereenkomst, schriftelijkheidsvereiste

Artikel 7:2 BW schrijft voor, dat de koopovereenkomst van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan, schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dat laatste betreft de omschrijving van een zogenaamde consumentenkoop. Wanneer u de woning niet bedrijfsmatig aanschaft zal al snel sprake zijn van consumentenkoop en dient de koopovereenkomst derhalve schriftelijk te worden aangegaan.

Bij de totstandkoming van de wetswijziging is door velen gewezen op de wenselijkheid om ook de koopovereenkomst voor onroerende zaken, net als de transportakte, vast te leggen in de vorm van een notariële akte. De notaris kan, onder meer aan de hand van recherche van de openbare registers, partijen in juridische zin bijstaan bij het sluiten van de koopovereenkomst. Zo zal, indien partijen zich daarvan niet bewust zijn, de notaris onder meer wijzen op het feit dat de onroerende zaak belast is met rechten van derden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een zogenaamde kwalitatieve verplichting of een erfdienstbaarheid in de vorm van recht van overpad. Indien partijen de koop sluiten zonder deze rechten mee te nemen in de koopovereenkomst kan dat later, bij of zelfs na het notariële transport problemen geven.

Niettemin heeft de wetgever ervoor gekozen de koopovereenkomst niet verplicht in notariële vorm voor te schrijven. Een schriftelijke overeenkomst volstaat. De modellen welke gebruikt worden door branche organisaties zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) kunnen derhalve ook na 1 september 2003 rechtsgeldig benut blijven worden voor het sluiten van koopovereenkomsten. De NVM heeft haar model koopovereenkomst inmiddels gewijzigd naar aanleiding van de wetswijziging.

De achterliggende gedachte bij het schriftelijkheidsvereiste is de koper te beschermen tegen al te overhaaste aankoopbeslissingen. Pas indien de handtekeningen onder de koopovereenkomst gezet zijn, is de koop definitief.

Daarnaast schrijft artikel 7.2 lid 3 BW voor, dat de koper gedurende drie dagen nadat hij een exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen, het recht heeft de koop te ontbinden. De wet introduceert hier een bijzonder ontbindingsrecht voor de koop van onroerende zaken door consumenten. Een soortgelijke bepaling was eerder al te vinden in de Colportagewet, welke wet bepaalt dat degene die iets aan de deur gekocht heeft de koop gedurende acht dagen nadien kan ontbinden. Ook het ontbindingsrecht is duidelijk ingegeven vanuit de berschermingsgedachte. Met name de hectische taferelen op de woningmarkt van de afgelopen jaren hebben daaraan bijgedragen.

Op de drie dagen bedenktijd is de Algemene Termijnenwet van toepassing. De bedenktijd wordt zo lang verlengd, dat er tenminste twee dagen in voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. De termijn begint te lopen op de dag die volgt op de dag van de ter hand stelling van de koopovereenkomst. Wordt derhalve de koopovereenkomst op maandag ondertekend, maar pas op donderdag aan de koper ter hand gesteld, dan zal de termijn van drie dagen aanvangen op vrijdag en doorlopen tot en met maandag.

Inschrijving in de openbare registers

Artikel 7:3 lid 1 BW maakt het namelijk mogelijk de koop van een appartement in te schrijven in de openbare registers. Overigens kan deze inschrijving niet plaatsvinden gedurende de hierboven vermelde bedenktijd van drie dagen.

Degene die een koopovereenkomst wil inschrijven, doorgaans zal dat de koper zijn, zal daarvoor naar de notaris moeten. De koopovereenkomst wordt namelijk pas in de openbare registers ingeschreven indien deze vergezeld gaat van een notariële verklaring, waarin onder meer wordt opgenomen dat de bedenktijd is verstreken en dat er ook geen andere beletsels zijn die aan de inschrijving in de weg staan.

De gevolgen van de inschrijving zijn verstrekkend. Waar een koopovereenkomst normaal gesproken slechts partijen bindt, kan de koper zijn rechten uit de koopovereenkomst ook tegen derden inroepen nadat de koopovereenkomst is ingeschreven. Dat betekent, dat latere rechtshandelingen met betrekking tot de verkochte zaak de koper niet deren. Zo zal het recht van de koper bijvoorbeeld vóórgaan op een later gevestigde hypotheek, een later tot stand gekomen huurovereenkomst, latere beperkte rechten, zoals een recht van overpad, kwalitatieve verplichtingen, (executoriale) beslaglegging of het faillissement of de surséance van betaling van de verkoper.

In al deze gevallen kan de koper zijn recht op levering afdwingen zonder dat derden zijn rechten op levering van de zaak kunnen aantasten. Zonder de inschrijving was dat wel niet geval geweest. Zo zal de koper bijvoorbeeld ingeval van verhuur van de woning na de koop de huurovereenkomst moeten aanvaarden. De koper die dat niet hoeft en wil aanvaarden rest slechts ontbinding, tenzij de koopovereenkomst eerder ingeschreven was. Ingeval de verkoper failliet gaat, heeft de koper zonder inschrijving slechts een zogenaamde concurrente vordering in het faillissement en kan de curator bepalen of hij al dan niet zal overgaan tot levering van het verkochte aan de koper.

Met de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers heeft deze derhalve derdenwerking gekregen. Deze werking is echter maar van beperkte duur. De inschrijving verliest haar werking met terugwerkende kracht indien het appartement niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper geleverd is. Degene die de koopovereenkomst in de openbare registers wil laten inschrijven, doet er derhalve verstandig aan de levering van de onroerende zaak te bepalen op een termijn ruim voor het verstrijken van deze zes maanden. Immers, mocht de verkoper zijn verplichting tot levering niet nakomen, dan rest de koper nog enige tijd om al dan niet in kort geding de levering van het appartement af te dwingen.

Aanbetaling

Ook wordt toegevoegd artikel 7:8 BW waarin dwingendrechtelijk wordt bepaald, dat bij de koop van onder meer een appartement niet méér dan een aanbetaling van 10% kan worden verlangd van de koper. Deze aanbetaling dient overigens niet direct aan de verkoper te worden voldaan. Van de koper kan slechts worden verwacht dat hij de aanbetaling in depot stort bij een notaris, dan wel dat hij daarvoor vervangende zekerheid stelt, bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie. Deze verplichting geldt als dwingend recht, zodat daarvan niet ten nadele van de koper kan worden afgeweken. Indien de verkoper alsnog een direct te betalen aanbetaling of een aanbetaling van meer dan 10% afdwingt geldt het aldus betaalde als onverschuldigd betaald.

Aanneming van werk

Aan boek 7 BW is titel 12 toegevoegd, waarin de aanneming van werk is opgenomen. Ook de bepalingen voor aanneming van werk strekken tot bescherming van de consument-opdrachtgever.

Bijzondere artikelen zijn van toepassing op de overeenkomst van aanneming van werk van woongebouwen voor consumenten. Daaronder vallen ook appartementencomplexen. Eén van de bepalingen is, dat de opdrachtgever slechts kan worden verplicht tot het doen van betalingen die overeenstemmen met de voortgang van de bouw, of met de waarde van de aan hem overgedragen goederen. De facturering van de aannemer dient derhalve gelijke tred te houden met de voortgang van de bouw. In de Model Koop-Aannemingsovereenkomst van het SWK is een soortgelijke regeling opgenomen. Verder geldt net als bij de koopovereenkomst, dat slechts een bedrag van ten hoogste 10% van de aanneemsom bij een notaris in depot kan worden gesteld door de koper, dan wel dat daarvoor vervangende zekerheid wordt gesteld. Ook hier geldt het teveel betaalde als onverschuldigd betaald. Ook de koper van een nieuwbouwappartement krijgt drie dagen bedenktijd, nadat hij de schriftelijke Koop-Aannemingsovereenkomst ontvangen heeft.

Daarnaast is in de wettelijke regeling voor aanneming van werk voor consumenten opgenomen, dat de opdrachtgever 5% van de aanneemsom kan inhouden op de laatste termijn en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen een depot kan storten bij de notaris. Met dit wettelijk opschortingsrecht heeft de opdrachtgever extra zekerheid dat de aannemer zijn verplichtingen, waaronder het herstel van gebreken, ook nakomt na de oplevering van het pand. Ook dit punt is in de algemene voorwaarden bij de modelovereenkomsten van het SWK opgenomen.