Huishoudelijk reglement, wat wel en wat niet?

In de lift verneemt u dat het appartement boven u verkocht is aan een dierenliefhebber. De koper zou de woning binnenkort met zijn twee honden betrekken. Of: het lukt u maar niet de lift te bereiken zonder slalombewegingen te maken vanwege de vele versperringen. En, wat te denken van de doe-het-zelver, die in weekend en avonduren hard timmert aan zijn appartement? Het zijn voorbeelden die het nut en de noodzaak van een huishoudelijk reglement kunnen onderstrepen.

Vaststelling door vergadering

De Algemene Ledenvergadering (ALV) stelt het huishoudelijk reglement vast met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen, zie artikel 5:128 BW, artikel 44 MR 1992 en artikel 59 MR 2006. De gekwalificeerde meerderheid bestaat daarin, dat het besluit tot vaststelling van een HHR slechts kan worden genomen met een 2/3e meerderheid in een ALV waarin tenminste 2/3e van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. Dat geldt ook voor wijzigingen en aanvullingen. Het voordeel daarvan is dat een wijziging van akte van splitsing, waarvoor unanimiteit vereist is, overbodig wordt.

Twee honden

Het huishoudelijk reglement is een aanvulling op de wet en de akte van splitsing. De wet stelt geen voorschriften omtrent de inhoud van het huishoudelijk reglement zolang het maar niet strijdig is met de wet en het splitsingsreglement. Anders geldt het niet. De meeste huishoudelijke reglementen bevatten regels van orde, bijvoorbeeld voor afval, boren, huisdieren, parkeren, fietsenstalling en verhuur. De regels gelden zowel voor gemeenschappelijke als privé-gedeelten. Hoewel ze in één reglement staan, is er een wezenlijk verschil in juridische grondslag tussen regels voor enerzijds gemeenschappelijke gedeelten en anderzijds privé-gedeelten.

Voor gemeenschappelijke gedeelten stelt artikel 5:128 BW de vergadering van eigenaars bevoegd om bij huishoudelijk reglement nadere regels te stellen. Voor privé-gedeelten geldt dit artikel niet. Daarvoor is in artikel 5:112 lid 4 BW bepaald, dat het splitsingsreglement – en dus niet het huishoudelijk reglement – een regeling omtrent gebruik kan inhouden. Hoofdregel is namelijk dat beperkingen aan het gebruik van een appartement ook voor derden uit de openbare registers kenbaar moeten zijn. Een huishoudelijk reglement wordt doorgaans niet geregistreerd. De Hoge Raad heeft echter op 10 maart 1995 bepaald, dat regels voor het gebruik van privé-gedeelten óók in het huishoudelijk reglement kunnen worden opgenomen, op voorwaarde dat het splitsingsreglement dat mogelijk maakt, zoals bijvoorbeeld in artikel 44 van het gele boekje het geval is. Is die mogelijkheid er niet, dan kan iedere belanghebbende de nietigheid inroepen bij de rechter.

Dat deed de koper met de twee honden. Hij kreeg bij uitspraak van 22 september 1995 gelijk van de Groningse rechtbankpresident. De rechter stelde vast dat het splitsingsreglement niet de mogelijkheid bood om regels voor privé-gedeelten te stellen. Het voorschrift maximaal één huisdier te houden was daarmee nietig. De VvE werd veroordeeld de koper èn zijn twee honden te gehengen en te gedogen.

De VvE had de zaak mogelijk kunnen winnen, indien het huishoudelijk reglement zelf zou zijn ingeschreven in de openbare registers. Dat kan volgens artikel 3:17 BW. Indien het reglement vooraf uit de registers kenbaar was geweest, zou een regeling voor het gebruik van privé-gedeelten eventueel toelaatbaar kunnen zijn, ook al biedt het splitsingsreglement die mogelijkheid niet.

Let wel, de Hoge Raad laat uitsluitend regels toe in het huishoudelijk reglement over de wijze van feitelijk gebruik van een appartement. Een toelatings- of ballotageregeling kan slechts geldig in het splitsingsreglement worden opgenomen.

Verkoop en verhuur

Is eenmaal een geldig huishoudelijk reglement vastgesteld, dan geldt het voor alle huidige èn toekomstige bewoners. De verkoper moet het appartement leveren met alle ingeschreven lasten en beperkingen. De VvE zelf kan van de nieuwe eigenaar een verklaring verlangen dat hij het huishoudelijk reglement zal naleven, zie artikel 44 van het gele boekje. Ook bij verhuur is de eigenaar verplicht van de gebruiker te verlangen dat hij het huishoudelijk reglement voor akkoord ondertekent. Desnoods kan de VvE deze verklaringen krachtens artikel 5:128 BW afdwingen via de kantonrechter.

Handhaving

Hoewel het huishoudelijk reglement betrekkelijk eenvoudig kan worden vastgesteld, zijn de regels omtrent handhaving er niet minder om. Overtreding van het huishoudelijk reglement is gelijkgesteld met een overtreding van het modelreglement zelf. Boetes en zelfs ontzegging van het gebruik van het appartement zijn in theorie mogelijk. Mij is overigens geen geval bekend, waarin het zóver is gekomen.