Ontbinding na de levering

In de meeste aktes van levering waarbij de overdracht van een onroerende zaak plaatsvindt is opgenomen dat na de levering ontbindende voorwaarden meer kunnen worden ingeroepen. Ontbindende voorwaarden worden vaak overeengekomen voor het al dan niet kunnen verkrijgen van bouwvergunningen binnen een bepaalde termijn of al dan niet aanwezige bodem- of asbestverontreiniging. Ook het bekende financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde.

Partijen sluiten dus bij de notaris uit dat de koop na de levering nog wordt ontbonden. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben voor de koper die zich na de levering geconfronteerd ziet met situaties die alsnog de ontbinding van de koopovereenkomst hadden gerechtvaardigd als dat nog mogelijk was geweest. Zo zal bijvoorbeeld de aanvrager van een na de levering vernietigde bouwvergunning de koop van het perceel grond willen ontbinden als in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde van het niet kunnen verkrijgen van een bouwvergunning is opgenomen. Echter, na de levering kan dat niet meer.

Waar is deze uitsluiting goed voor? Is het daadwerkelijk noodzakelijk dat partijen deze mogelijkheid uitsluiten of hebben we te maken met een notarieel overblijfsel uit het recht zoals dat gold vóór de invoering van het huidige BW op 1 januari 1992? Hierover boog zich de Hoge Raad in HR 13 april 2001, RvdW 2001/84. De vraag was of de uitsluiting van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst in de akte van levering behoorde tot de ‘gebruikelijke bepalingen’, die in de akte van levering plegen te worden opgenomen. Partijen hadden zich namelijk in de koopovereenkomst verplicht de onroerende zaak te leveren door middel van een akte van levering volgens de ‘gebruikelijke bepalingen’. Daartoe gold volgens de koper ook een uitsluiting van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst. De verkoper dacht daar anders over.

Vóór de invoering van het BW op 1 januari 1992 had ontbinding terugwerkende kracht. Dat betekende, dat ook indien een onroerende zaak al geleverd was aan de koper, de koop na ontbinding nooit geacht werd te hebben bestaan. Tengevolge van de ontbinding werd de onroerende zaak met terugwerkende kracht weer eigendom van de oorspronkelijke verkoper, ook al was de overdracht al ingeschreven in de openbare registers. De betrouwbaarheid van de registers werd daardoor beperkt. Omwille van de rechtszekerheid was het daarom vóór 1 januari 1992 wel van groot belang de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst uit te sluiten in de akte van levering.

Aan deze leer leek het Hof vast te houden. Het Hof bepaalde, dat het opnemen van een dergelijke bepaling in een akte van levering van groot belang is voor de rechtstoestand van een registergoed. De uitsluiting van ontbinding zou dus als ‘gebruikelijk bepaling’ in de akte kunnen worden opgenomen. De verkoper, die de bepaling wilde schrappen, kreeg dus ongelijk

 De verkoper was het hiermee niet eens en legde de zaak voor aan de Hoge Raad, die anders oordeelde. De Hoge Raad stelde vast, dat indien na de levering de koopovereenkomst ontbonden wordt, sinds 1 januari 1992 de onroerende zaak wèl eigendom van de koper blijft. De koper krijgt niettemin de verplichting om de zaak aan de verkoper terug te leveren. Zo schept de mogelijkheid van ontbinding dus geen onzekerheid meer met betrekking tot de rechtstoestand van de onroerende zaak. De inschrijving in de openbare registers blijft juist. Bovendien voorkomt het BW, dat een derde te goeder trouw de dupe zou worden van een ontbinding van de eerdere koopovereenkomst na de levering. De derde wordt in dat geval door de wet beschermd. Niets aan de hand dus, ook als de koop na de levering nog ontbonden wordt. De uitsluiting van ontbinding hoeft volgens de Hoge Raad dus niet noodzakelijk als ‘gebruikelijke bepaling’ te worden beschouwd.

Toch worden deze uitsluitingsclausules nog min of meer standaard gebruikt. De bepalingen lijken echter niet langer vanzelfsprekend. Zeker niet indien een van partijen stelt nog belang te hebben bij een eventuele ontbinding na de levering. Gaat een der partijen derhalve niet akkoord met de uitsluiting, dan zou hij de notaris wellicht kunnen bewegen tot het schrappen van de betreffende bepaling.